Verjährung von Ersatzansprüchen

Verjährung von Ersatzansprüchen; unwirksamer beidseitiger Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren; Schadensersatzansprüche bei Austausch vermietereigener Einbauten/Einrichtungen durch mietereigene

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum ist - auch ein beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

2. Hat der Mieter für die von ihm entfernten, im Eigentum des Vermieters stehenden Einrichtungen Ersatz besorgt, so hat der Vermieter nur dann einen Schadensersatzanspruch, wenn er darlegt, daß seine finanzielle Situation wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung durch den Mieter wegen des Ersatzes schlechter ist, als sie bei pflichtgemäßer Erfüllung der Rückgabepflicht gewesen wäre.

3. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit schriftlichem Vertrag vom 8. Februar 2001 vermietete der Kl. der Bekl. zum 1. April 2001 eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoß des Hauses B.straße in 12167 Berlin. In dem Vertrag heißt es unter § 2 Abschnitt 1.a: "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31. März 2006."

Die Bekl. leistete noch vor Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution in Höhe von 2.172 DM.

Die Wohnung war von der Vormieterin im Wohnzimmer, im Flur und im südlichen Schlafzimmer mit Teppichboden ausgelegt worden, im östlichen Schlafzimmer befand sich Laminatfußboden. Die Bekl. verlegte auch im Wohnzimmer, im Flur und im südlichen Schlafzimmer Laminat. Dazu mußten fünf Türen gekürzt werden. Die Miete betrug seit dem 1. April 2004 monatlich 572,99 Euro einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen.

Mit Schreiben vom 28. Januar 2005 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis wegen ihres aus beruflichen Gründen erforderlichen Umzugs nach München zum 30. April 2005. (...) Der Kl. bestätigte mit Schreiben vom 7. Februar 2005 den Eingang des Kündigungsschreibens und teilte mit, daß das Mietverhältnis zum 31. März 2006 enden werde.

Die Bekl. entfernte den von ihr eingebrachten Laminatfußboden. Im Anschluß an eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung am 29. April 2005 warf die Bekl. sämtliche in ihrem Besitz befindlichen Schlüssel zu dem Mietobjekt - drei Haus- und Wohnungstürschlüssel (einer davon eine Nachfertigung), drei Briefkastenschlüssel und einen Gartentorschlüssel - in den Briefkasten des Kl.

Mit Schreiben vom 5. September 2005 forderte der Kl. die Bekl. auf, bis zum 19. September 2005 die Mietwohnung in einen - im einzelnen beschriebenen - vertragsgerechten Zustand zu versetzen. (...) Nach erfolglosem Fristablauf erklärte er mit Schreiben vom 24. Oktober 2005 die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl., der sich zu diesem Zeitpunkt auf 1.150,78 Euro belief, mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.150 Euro für den Ersatz beschädigter PVC-Fußbodenfliesen im Flur, Wohnzimmer und im südlichen Schlafzimmer sowie den Ersatz von fünf an der Unterkante um einige cm gekürzten Zimmertüren unter Bezugnahme auf einen Kostenvoranschlag der Firma R. vom 21. Juni 2005 und forderte die Bekl. auf, bis zum 31. Oktober 2005 weitere 437,33 Euro Schadensersatz zu leisten: Für Inserate in der Morgenpost am 27. August, 31. August, 3. September und 17. September 2005 zum Zwecke der Neuvermietung der Wohnung und verlangte er unter Bezugnahme auf vier Rechnungen vom 31. August, 21. September und 13. September 2005 über insgesamt 144,66 Euro Ersatz in Höhe von 164,70 Euro, weitere 33,03 Euro forderte er für Reinigungsarbeiten über 3,5 Stunden, da die Wohnung während des sechsmonatigen Leerstands verstaubt sei, ferner verlangte er Schadensersatz wegen des Verlustes des einen Haus- und Wohnungstürschlüssels, für den die Bekl. nur eine Nachfertigung zurückgegeben hatte, in Höhe von 133,06 Euro unter Bezugnahme auf ein Angebot über die Lieferung eines neuen Doppelzylinders zur Schließanlage vom 14. Oktober 2005. Darüber hinaus macht er weiteren Schadensersatz wegen Rückgabe der Wohnung in nicht vertragsgerechtem Zustand geltend: Da die Bekl. über dem Waschbecken im Badezimmer eine zu kleine Armatur - darüber hinaus nicht ordnungsgemäß - befestigt habe, verlangte er 46,67 Euro, denn der Haushandwerker, Herr S., habe 2 1/2 Stunden inklusive An- und Abfahrt für die Montage einer neuen Armatur gebraucht und - nach Verrechnung mit dem Restbetrag der Kautionen in Höhe von 78 Euro - weitere 49,17 Euro unter Bezugnahme auf eine Rechnung der Firma H. vom 5. Oktober 2005 über 49,95 Euro für einen neuen Waschtisch, für den Austausch einer bronzefarbenen Steckdose im Bad, die die Bekl. an Stelle der ursprünglich vorhandenen weißen Steckdose zurückgelassen hatte, verlangte er unter Bezugnahme auf eine Rechnung der Firma B. vom 19. Oktober 2005 weitere 3,70 Euro und 7 Euro forderte er für den Ersatz des fehlenden Küchentür-Schlüssels unter Bezugnahme auf eine Rechnung der Firma S. vom 17. Oktober 2005.

Ferner forderte er die Bekl. vergeblich auf, die Miete für September und Oktober in Höhe von jeweils 572,99 Euro, zusammen 1.145,98 Euro zu zahlen. (...)

Die Neuvermietung der Wohnung erfolgte zum 1. November 2005. Der neuen Mieterin stehen auch nur zwei Original-Haus- und Wohnungstürschlüssel zur Verfügung, der dritte ist eine Nachfertigung.

Die Bekl. ihrerseits forderte den Kl. mit Schreiben vom 28. Oktober 2005 zur Rückzahlung der Kautionen bis zum 18. November 2005 auf (...), die sie jetzt mit der Widerklage geltend macht. (...)

Über die Ansprüche ("Miete für Wohnraum einschließlich Nebenkosten für die Wohnung in 12167 Berlin vom 1. September 2005 bis 31. Oktober 2005 und Rest-Schadensersatz gem. Schreiben vom 24. Oktober 2005") hat der Kl. am 28. Oktober 2005 einen Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheids bei Gericht eingereicht. Der antragsgemäß erlassene Mahnbescheid ist der Bekl. am 5. Oktober 2005 zugestellt worden. Nach deren Widerspruch verfolgt der Kl. seine Ansprüche im streitigen Verfahren weiter, allerdings verlangt er für die Inserate in der Morgenpost jetzt nur noch 144,66 Euro. (...)

Da von den mit der Klage und der Widerklage geltend gemachten Ansprüchen bisher nur ein Teil zur Endentscheidung reif ist, ist gemäß § 301 ZPO ein Teilurteil zu erlassen gewesen.

I. Die Klage ist zulässig. Zum Teil ist sie auch begründet, zu einem anderen Teil unbegründet. Über den Rest ist noch Beweis zu erheben.

1. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Miete für die 3-Zimmer-Wohnung im EG des Hauses B.straße in 12167 Berlin für die Monate September und Oktober 2005 in Höhe von jeweils 572,99 Euro, zusammen 1.145,98 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Im September und Oktober 2005 haben die Voraussetzungen der genannten Norm für eine Zahlungspflicht der Bekl. gegenüber dem Kl. nicht vorgelegen. Es hat zwischen den Parteien kein Mietverhältnis mehr über die Wohnung im EG des Hauses B.straße bestanden.

Die Kündigung der Bekl. vom 28. Januar 2005 hat das Mietverhältnis zum 30. April 2005 beendet.

(...)

b) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Mietverhältnis erstmals zum 31. März 2006 - d. h. fünf Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses - unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann, ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die Bekl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

(1) Das von dem Kl. benutzte Mietvertragsformular beinhaltet Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB.

Auch Klauseln in einem vorformulierten Regelungswerk mit ausfüllungsbedürftigen Leerräumen fallen unter diese Vorschrift, es sei denn, der Vertragspartner des Verwenders habe die freie Stelle nach seiner freien Entscheidung ausgefüllt (vgl. BGH NJW 1998, 1066). Das ist hier unstreitig nicht der Fall gewesen.

Für seine Behauptung, das maschinenschriftlich eingefügte Datum ginge auf einen Wunsch der Bekl. zurück, ist der hierfür darlegungs- und beweispflichtige Kl. beweisfällig geblieben. Die von ihm benannte Zeugin ist bei den Vertragsverhandlungen unstreitig nicht zugegen gewesen. Mit der Einvernahme des Kl. als Partei zum Beweis seiner Behauptung hat sich die Bekl. nicht einverstanden erklärt. (...)

(2) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.

So ist es auch hier, da für besondere Umstände nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich ist.

Der Mieter wird durch eine solche Regelung in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Er kann bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse den Mietvertrag über eine für seine Zwecke ungeeignet gewordenen Wohnung auch dann nicht kündigen, wenn sich die Umstände für ihn unvorhersehbar oder gar ungewollt verändert haben. In der Regel wird er es sich finanziell auch nicht leisten können, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, ist rechtlich zweifelhaft und tatsächlich mit vielen Unsicherheiten belastet, so daß sie die erhebliche Beeinträchtigung durch den Kündigungsverzicht nicht ausgleichen kann. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber auch gewisse Vorteile für den Mieter hat, indem er ihn gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters abgesichert, kann der formularmäßige Kündigungsverzicht dann als angemessen gelten, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für den Mieter erträglich ist. Die Regelung des § 557a Abs. 3 BGB (früher: § 10 Abs. 2 MHG ) gibt - auch wenn sie nur für Staffelmietverträge gilt - einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers die zeitliche Grenze eines wirksamen formularmäßigen Kündigungsverzicht des Mieters zu ziehen ist. Normalerweise ist daher von einer zulässigen Höchstdauer von vier Jahren auszugehen (vgl. BGH NJW 2005, 1574 ff.).

Es kommt insoweit nicht darauf an, daß das Mietverhältnis schon vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist. Denn die Mietrechtsreform hat hinsichtlich der für das Verdikt eines längeren Kündigungsverzichts maßgeblichen Erwägungen überhaupt keine Änderung herbeigeführt. Insbesondere spielt die jetzt in § 573 c Abs. 4 BGB normierte Unwirksamkeit einer zum Nachteil des Mieters von den Regelungen in § 573 c Abs. 1 oder 3 BGB abweichenden Vereinbarung über die Kündigungsfrist keine Rolle, da der Ausschluß des Kündigungsrechts nicht die Länge der Kündigungsfrist betrifft (vgl. BGH GE 2004, 348 f. und 1165 ff.).

Es ist auch unerheblich, ob es sich um ein Mietverhältnis über preisfreien oder preisgebundenen Wohnraum handelt, da § 307 Abs. 1 BGB in beiden Fällen anwendbar ist und die beiderseitigen schutzwürdigen Interessen der Vertragsparteien in diesem Punkt sich im einen oder anderen Fall nicht wesentlich unterscheiden.

(3) Die Frage, ob die Regelung damit insgesamt unwirksam oder in ihrer Wirksamkeit auf einen Zeitraum von vier Jahren beschränkt ist, kann hier dahingestellt bleiben, weil der Vierjahreszeitraum unstreitig abgelaufen ist.

c) Ob der Ausschluß des Kündigungsrechts hier auch nach § 557 a Abs. 4 BGB unwirksam kann daher auch dahingestellt bleiben.

(...) Ob hier tatsächlich eine Staffelmietvereinbarung vorliegt, ist schon fraglich. Ein bloßer Hinweis auf die Möglichkeit künftiger Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften infolge des sukzessiven Abbaus der öffentlichen Förderung und dadurch steigender Kosten stellt keine Staffelmietvereinbarung dar, da es an einem Regelungswillen fehlt. Allerdings ist die Vereinbarung nicht ganz eindeutig formuliert, was gem. § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Kl. ginge. § 557 a Abs. 4 BGB ist jedoch nur auf Mietverhältnisse über nicht preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Der Kl. hat aber mit Schriftsatz vom 14. Februar 200 und mit Schriftsatz vom 7. März 2006 - bis zum Termin am 10. März 2006 unwidersprochen - behauptet, daß es sich bei der Wohnung (und zwar im Gegensatz zur Entscheidung des Landgerichts Berlin GE 1998, 43 f. nicht nur zum Teil, sondern insgesamt) um eine öffentlich geförderte, preisgebundene Wohnung handelt.

d) Mindestens seit dem 31. März 2005 hat es sich daher hier um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit gehandelt, das ohne besondere Einschränkungen nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden konnte. Danach ist die Kündigung der Bekl. vom 28. Januar 2005 zum 30. April 2005 wirksam geworden. Denn nach § 542 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen, wenn die Mietzeit nicht bestimmt ist. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

e) Es kommt nach den vorstehenden Ausführungen nicht darauf an, ob der aus beruflichen Gründen erzwungene Umzug der Bekl. nach München einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung (die die Bekl. nicht erklärt hat) abgegeben hätte, ob dadurch die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses weggefallen ist oder ob der Kl. redlicherweise dem Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages hätte zustimmen müssen, sofern die Bekl. ihm mindestens einen geeigneten und solventen Interessenten präsentiert, der bereit ist, das Mietverhältnis an ihrer Stelle fortzusetzen, und ob sie diese Bedingungen erfüllt hat. Auch die Frage, ob der Kl. die zügige Weitervermietung vereitelt und in entsprechender Anwendung von § 254 BGB die daraus resultierenden Nachteile selbst zu tragen hat und ob er nach dem Auszug der Bekl. noch Anspruch auf die vereinbarten Heizkostenvorschüsse hat, stellt sich nicht.

2. Der Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Anspruch auf Ersatz der für Inserate in der Berliner Morgenpost am 27. August, 31. August, 3. September und 17. September 2005 von dem Kl. aufgewendeten 144,66 Euro. Der Kl. hat damit kein Geschäft der Bekl. geführt. Die erneute Vermietung der Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses mit der Bekl. hat ausschließlich in seinem Interesse gelegen. Eine Grundlage für einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Bekl. als frühere Mieterin ist nicht ersichtlich.

3. Der Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Anspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 823 Abs. 1, 249 ff. BGB auf Zahlung restlicher 49,17 Euro für eine neue Armatur. Er hat nicht schlüssig dargelegt, daß ihm ein Schaden in dieser Höhe entstanden ist, weil die Bekl. ihre Pflicht aus dem Mietverhältnis, insbesondere ihre Obhutspflicht und die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand nicht ordnungsgemäß erfüllt, sondern schuldhaft sein Eigentum vernichtet hat.

a) Zwar ist die Bekl. im Rahmen des Mietverhältnisses über die 3-Zimmer-Wohnung im EG des Hauses B.straße in 12167 Berlin verpflichtet gewesen, alles zu unterlassen, was in einer durch die Gebrauchsberechtigung aufgrund des Mietvertrages nicht gedeckten Weise Schäden an der Mietsache verursachen kann. Dies ergibt sich schon aus der allgemeinen vertraglichen Schutzpflicht, wonach die Vertragsparteien sich bei der Abwicklung des Schuldverhältnisses so zu verhalten haben, daß Rechtsgüter des anderen Teils nicht verletzt werden. Nach § 546 Abs. 1 BGB hat sie die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben, d. h. in dem Zustand wie bei der Überlassung - abgesehen von Veränderungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauch (vgl. BGH NJW 2002, 3234). Der Kl. hat dargelegt, daß die Bekl. diese Pflicht verletzt hat, indem sie die in seinem Eigentum stehende Armatur über dem Waschbecken im Badezimmer entsorgt hat, obwohl sie nach seiner Behauptung bei Vertragsbeginn erst vier Jahre alt und neuwertig gewesen ist.

b) Es ist jedoch nicht davon auszugehen, daß der Kl. dadurch einen noch bestehenden Vermögensschaden erlitten hat. Dies wäre der Fall, wenn seine finanzielle Situation wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung durch die Bekl. schlechter ist, als sie bei pflichtgemäßer Erfüllung der Rückgabepflicht gewesen wäre. Die Bekl. hat aber unstreitig Ersatz für die von ihr beseitigte Armatur besorgt. Der Kl. hat nicht nachvollziehbar dargelegt, daß sein Schaden dadurch nicht ausgeglichen, also eine dem geschuldeten Zustand mindestens gleichwertige Situation geschaffen worden ist. Die Behauptung, die Armatur sei für die Größe des Waschbeckens viel zu klein dimensioniert, ist unschlüssig. Es kommt nur darauf an, ob die vorhandene Armatur der früheren mindestens gleichwertig ist. Über deren Dimensionen und sonstige Eigenschaften ist von dem Kl. aber nichts vorgetragen worden. Nachvollziehbare Angaben zum Zeitwert der alten Armatur, die auch nach Angaben des Kl. bei Beendigung des Mietverhältnisses mindestens acht Jahre alt gewesen ist, fehlen auch. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die angeblich zu geringe Dimension der neuen Armatur deren Funktionstüchtigkeit und Wert beeinträchtigten soll. Auch hat der Kl. keinen Beleg über die Aufwendung von 49,95 Euro für die Anschaffung einer neuen Armatur vorgelegt, sondern einen Beleg über den Erwerb eines neuen Waschbeckens.

4. Der Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Anspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2, und 823 Abs. 1, 249 ff. BGB auf Zahlung von 46,67 Euro für die ordnungsgemäße Befestigung der neuen Armatur. Er hat nicht schlüssig dargelegt, daß ihm ein Schaden in dieser Höhe entstanden ist. Inwiefern die neue Armatur nicht ordnungsgemäß befestigt gewesen sein soll, hat er nicht nachvollziehbar dargelegt. Der Durchführung der angebotenen Beweisaufnahme steht das Verbot des Ausforschungsbeweises entgegen.

5. Der Kl. hat jedoch gegen die Bekl. Anspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 823 Abs. 1, 249 ff. BGB auf Zahlung von 3,70 Euro für eine neue Steckdosenabdeckung im Badezimmer (...)

a) Aufgrund des Mietverhältnisses ist die Bekl. verpflichtet gewesen, alles zu unterlassen, was in einer durch die Gebrauchsberechtigung aufgrund des Mietvertrages nicht gedeckten Weibe Schäden an der Mietsache verursachen kann. Dies ergibt sich aus der allgemeinen vertraglichen Schutzpflicht, wonach die Vertragsparteien sich bei der Abwicklung des Schuldverhältnisses so zu verhalten haben, daß Rechtsgüter des anderen Teils nicht verletzt werden. Nach § 546 Abs. 1 BGB hat sie die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben, d. h. in dem Zustand wie bei der Überlassung - abgesehen von Veränderungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauch (vgl. BGH NJW 2002, 3234). Unstreitig hat die Bekl. diese Pflicht verletzt, indem sie die im Eigentum des Kl. stehende weiße Steckdosenabdeckung entsorgt hat.

b) Eine Grenze der Rückbaupflicht ergibt sich nur aus den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB ) und dem Schikaneverbot (§ 226 BGB). Für das Eingreifen dieser Vorschriften hat die Bekl. aber nicht genug vorgetragen.

Es liegt keineswegs auf der Hand, daß der Kl. kein schutzwürdiges Interesse an einer weißen Steckdose haben kann. Die Bekl. ist nicht berechtigt, dem Kl. insofern ihre ästhetischen Vorstellungen aufzuzwingen. Es kommt auch nicht darauf an, ob die derzeitige Mieterin mit einer bronzefarbenen Steckdose zufrieden ist.

c) Der Kl. hat die Bekl. mit Schreiben vom 5. September 2005 erfolglos aufgefordert, bis zum 19. September 2005 die Veränderungen zurück zu bauen. Spätestens mit dem erfolglosen Ablauf der Frist ist der Schadensersatzanspruch begründet.

d) Nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Kl. Anspruch auf Zahlung des zur Beseitigung der Beschädigung erforderlichen Geldbetrages gegen die Bekl. Gegen die Höhe des Zahlungsanspruchs hat die Bekl. keine substantiierten Einwendungen erhoben.

e) Der Anspruch ist fällig; die der Bekl. mit Schreiben vom 24. Oktober 2005 gesetzte Zahlungsfrist bis zum 31. Oktober 2005 ist unstreitig erfolglos abgelaufen. Daß der Kl. schon vor Ablauf der von ihm selbst gesetzten Frist den Erlaß des Mahnbescheids beantragt hat, ist unschädlich, da die Bekl. nicht etwa die Klageforderung anerkannt und lediglich deren verfrühte Geltendmachung gerügt, sondern Klageabweisung beantragt hat.

f) Der Anspruch ist nicht verjährt. Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt gemäß § 548 Absatz I Satz 2 in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt nach dem Willen des Gesetzgebers auch dann, wenn der Anspruch - beispielsweise ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung - zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht entstanden, geschweige denn fällig geworden ist (vgl. Lützenkirchen, MDR 2001,1385; Palandt/Weidenkaff, 63. Aufl. § 548 Rdnr. 11 a.E. m.w.N. auch aus der neueren Rspr.). § 548 BGB ist insoweit eine Spezialregelung im Sinne von § 200 Satz 1, 2. Halbs. BGB.

Nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB wird die Verjährung durch Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren gehemmt. Soll durch die Zustellung die Verjährung nach § 204 BGB gehemmt werden, tritt diese Wirkung nach § 167 ZPO bereits mit Eingang des Antrags ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. So ist es hier gewesen. Der Antrag auf Erlaß des Mahnbescheids ist am 28. Oktober 2005, weniger als sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung, beim zuständigen Gericht eingegangen. Der Mahnbescheid ist bereits rund eine Woche später zugestellt worden.

Der geltend gemachte Anspruch ist in dem Mahnbescheidsantrag auch hinreichend bestimmt bezeichnet. Es muß nicht jede einzelne Forderung im Mahnbescheid selbst oder einer Anlage hierzu individualisierbar umschrieben werden. Die Bezugnahme auf das der Bekl. unstreitig vorliegende Schreiben vom 24. Oktober 2005, in dem alle geltend gemachten Ansprüche im Grunde und der Höhe nach dargelegt worden sind, genügt (vgl. BGH NJW 1996, 2152; KG GE 2002, 1490 f.).

g) Das von ihr geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB steht der Bekl. nicht zu.

Sie hat keinen Herausgabe- oder Schadensersatzanspruch gegen den Kl. wegen der von ihr eingebrachten braunen Steckdose. Nach § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter lediglich berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, selbst wegzunehmen. Nach erfolgter Rückgabe der Mietsache besteht nur noch das Wegnahmerecht nach § 258 BGB.

(...)

8. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch gemäß § 280 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 823 Abs. 1, 249 ff. BGB auf Zahlung von 133,06 Euro für einen neuen Schließzylinder.

a) Nach § 546 Abs. 1 BGB hat die Bekl. die Mietsache mit allen ihr überlassenen Bestandteilen nach Ende des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben.

Das ist ihr unstreitig nicht möglich gewesen, denn ein Haus- und Wohnungstürschlüssel ist bereits vor Jahren verlorengegangen.

b) Es ist jedoch nicht davon auszugehen, daß der Kl. dadurch einen noch bestehenden Vermögensschaden in Höhe von 133,06 Euro erlitten hat. Dies wäre der Fall, wenn seine finanzielle Situation wegen der fehlenden Rückgabe des Originalschlüssels durch die Bekl. um diesen Betrag schlechter ist, als sie gewesen wäre, wenn die Bekl. den Schlüssel zurückgegeben hätte. Davon kann aber nicht ausgegangen werden. Denn die Bekl. hat unstreitig einen funktionstüchtigen Ersatzschlüssel besorgt. Der Kl. hat nicht nachvollziehbar dargelegt, daß sein Schaden dadurch nicht ausgeglichen, also eine dem geschuldeten Zustand mindestens gleichwertige Situation geschaffen worden ist. Zwar kann bei Gefahr der mißbräuchlichen Benutzung eines verlorenen Schlüssels der Schadensersatzanspruch für den Verlust des Schlüssels auch die Kosten einer neuen Schließanlage umfassen, denn es ist dem neuen Mieter nicht zuzumuten, sich mit dem Gedanken abzufinden, daß ein Fremder womöglich nicht nur einen Schlüssel zu der Wohnung hat, sondern auch weiß, wo der paßt, z. B., weil er den Verlust beobachtet oder selbst herbeigeführt hat und weiß, wo der ehemalige Besitzer wohnt (vgl. LG Münster WuM 1989, 508). Offenbar geht der Kl. aber im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB selbst davon aus, daß die Gefahr eines Mißbrauchs des verlorenen Schlüssels zumindest durch eine Weiterverwendung des Schlosses an anderer Stelle ausgeschlossen werden kann, denn er hat das Schloß in der Tür zur ehemaligen Wohnung der Bekl. unstreitig nicht gegen das in Rechnung gestellte neue Schloß mit drei Originalschlüsseln ausgetauscht, sondern entweder gar nicht oder lediglich gegen ein gleichwertiges Schloß, zu dem auch nur noch zwei Original- und ein Ersatzschlüssel gehören. Dann verhält er sich aber widersprüchlich, wenn er von der Bekl. Ersatz für ein völlig neues Schloß begehrt, das zur Beseitigung der Beeinträchtigung offenbar auch nach seiner Auffassung nicht nötig ist.

9. Ebensowenig hat der Kl. gegen die Bekl. Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Reinigung der Wohnung in Höhe von 33,03 Euro.

Unstreitig hat die Bekl. die Wohnung am 29. April 2005 in sauberem Zustand zurückgegeben. Da das Mietverhältnis auf Grund ihrer Kündigung vom 28. Januar 2005 mit Ablauf des 30. April 2005 geendet hat, ist sie danach für die Sauberkeit der Wohnung nicht mehr verantwortlich gewesen. Denn allein der fehlende Küchenschlüssel kann für den Leerstand der Wohnung nicht ursächlich gewesen sein; die bronzefarbene Steckdose im Bad ist unstreitig bis heute nicht ausgetauscht worden, ebensowenig wie die Arbeiten gemäß dem Kostenangebot der Tischlerei durchgeführt worden sind, so daß auch diese Umstände darauf keinen Einfluß gehabt haben können.

II. Die zulässige Widerklage ist zum Teil begründet.

1. Die Bekl. hat gegen den Kl. einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Mietkaution, jedoch nur noch in Höhe von 460,78 Euro.

a) Die Bekl. hat unstreitig bei Vertragsabschluß in Erfüllung der Verpflichtung gem. § 22 des Mietvertrages 2.172 DM als Mietkaution gezahlt.

b) Der Kl. ist der Bekl. nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Frist zur Überlegung und Prüfung, ob und in welcher Höhe er die Mietkaution zur Abdeckung etwaiger Forderungen gegen die Bekl. verwenden will, zur Abrechnung über die Sicherheit und zu ihrer Rückgewähr, soweit er sie nicht in Anspruch nehmen will, verpflichtet.

Die Bekl. hat durch Räumung der Wohnung und Übergabe sämtlicher Schlüssel dazu am 29. April 2005 den alleinigen Besitz herausgegebenen. Auch wenn die Rückübertragung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache grundsätzlich ein willentliches Zusammenwirken von Vermieter und Mieter voraussetzt, kann sich der Kl. nicht auf das Fehlen einer förmlichen Übergabeverhandlung berufen. Dies stünde im Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten, da er am 29. April 2005 nicht bereit gewesen ist, den alleinigen Besitz an der Mietsache wieder zu übernehmen. Dazu wäre er wegen des am 30. April 2005 endenden Mietverhältnisses und mit Rücksicht auf den bereits erfolgten Umzug der Bekl. nach München redlicherweise aber verpflichtet gewesen. Da er nach Treu und Glauben keinen rechtlichen Vorteil aus der pflichtwidrig verweigerten Mitwirkung haben kann, muß es genügen, daß die Bekl. ihm sämtliche Schlüssel zur freien Verfügung über die Mietsache hat zukommen lassen und erkennbar den Besitz daran aufgegeben hat. Der Kl. hat denn auch Besitz von der Mietsache ergriffen (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1999, 326 f.). Daran muß er sich festhalten lassen. Indem der Kl. mit Schreiben vom 24. Oktober 2005 die Aufrechnung erklärt hat, hat er auch zu erkennen gegeben, daß er einer weiteren Überlegungsfrist nicht bedarf.

c) Die Kaution hat sich unstreitig auf 1.150,78 Euro einschl. der Zinsen belaufen.

d) Die von dem Kl. erklärte Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 230 Euro wegen Beschädigung von insgesamt 41 PVC-Fliesen im Wohnzimmer, dem kleinen Zimmer und im Flur durch Teppichboden ist unwirksam.

Dem Kl. hat ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 823 Abs. 1, 249 ff. BGB auf Zahlung von 230 Euro gegen die Bekl. nicht zugestanden.

Der Kl. hat hierzu keine ausreichenden Tatsachen schlüssig vorgetragen. Da die Bekl. unstreitig in der Wohnung keinen Teppichboden verlegt hat, kann sie nicht dafür verantwortlich sein, wenn die PVC-Fliesen durch Kleberreste beschädigt worden sind, die von der Verlegung von Teppichboden herrühren. Die Behauptung des Kl., die Bekl. habe den in der Wohnung vorhandenen Fußbodenbelag von der Vormieterin übernommen und sei in deren Rückbauverpflichtung eingetreten, ist völlig unsubstantiiert. (...)

e) Die von dem Kl. erklärte Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 78 Euro wegen des Verlustes der Armatur über dem Waschbecken im Badezimmer der Wohnung ist unwirksam. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 823 Abs. 1, 249 ff. BGB auf Zahlung von insgesamt 49,95 Euro für eine neue Armatur gehabt. Es wird insoweit auf die Ausführungen oben unter I. 3. Bezug genommen.

f) Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist jedoch in Höhe von 690 Euro nach § 389 BGB erloschen.

Der Kl. hat zu Recht mit einem Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. gemäß §§ 280 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 249 ff. BGB wegen nicht ordnungsgemäßer Erfüllung der Rückgabepflicht bzw. Verschlechterung der Mietsache aufgerechnet.

Mit Schriftsatz vom 24. Januar 2006 hat die Bekl. unstreitig gestellt, daß sie die Wohnungseingangstür und vier weitere Türen in der Wohnung unten um ein paar Zentimeter gekürzt hat, weil sich das Fußbodenniveau durch das von ihr im Wohnzimmer, dem kleinen Zimmer und im Flur eingebrachte Laminat erhöht hat und die Türen nicht mehr gepaßt hatten.

Das Einverständnis des Kl. mit dieser Maßnahme beinhaltet keinen Verzicht auf das Recht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands bei Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses Recht muß sich der Kl. auch nicht ausdrücklich vorbehalten.

Die verkürzten und damit mehrere cm über dem Fußboden endenden Türen mindern auch den Wert der Wohnung. Gem. § 249 ff. BGB hat die Bekl. dem Kl. den durch die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Pflichten eingetretenen Vermögensschaden, der sich nach den erforderlichen Aufwendungen zur Behebung der Veränderungen bemißt, zu ersetzen.

Diese Kosten hat der Kl. unter Bezugnahme auf die Rechnung der Tischlerei R. nachvollziehbar beziffert. Mehrwertsteuer verlangt er nicht.

Daß der Austausch der Türen gegen die Schadensminderungspflicht verstößt, hat die Bekl. nicht konkret dargetan. Hierzu wäre es erforderlich gewesen, im einzelnen vorzutragen, welche Kosten für die Reparatur der Türen und den dann erforderlichen Neuanstrich angefallen wären. Es liegt keineswegs auf der Hand, daß dies günstiger gewesen wäre als die komplette Erneuerung. Daß diese anderswo billiger zu bekommen gewesen wäre, behauptet die Bekl. auch nicht nachvollziehbar.

Allerdings muß sich der Kl. einen Abzug für den Vorteil "neu für alt" gefallen lassen, den das Gericht gem. § 287 ZPO mit 1/4 der berechneten Kosten bemißt. Das ergibt einen ersatzfähigen Schaden in Höhe von 690 Euro.

Der Schaden ist nicht dadurch entfallen, daß die Nachmieterin der Bekl. einen dicken Teppichboden hat verlegen lassen und darum die gekürzten Türen als vorteilhaft ansieht. Die Bekl. kann dem Kl. nicht das Risiko dafür überbürden, daß der nächste Mieter darüber genauso denkt. Es kommt nicht darauf an, ob der Kl. bereits neue Türen beschafft hat oder ob er dies in nächster Zeit beabsichtigt. Der Kl. ist in der Verwendung der ihnen zustehenden Schadensersatzleistungen frei.

(...)

Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinen Entscheidungen vom 6. April 2005 (GE 2005, 606) und vom 25.1.2006 (GE 2006, 247) geklärt hat, daß ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, kommt auch das AG Schöneberg zu demselben Ergebnis. In Übereinstimmung mit dem BGH (Urteil v. 19. Januar 2005, GE 2005, 230) vertritt es ferner die Auffassung, daß die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters auch dann mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

Die Parteien schlossen am 8. Februar 2001 einen Mietvertrag über eine Wohnung. Das Mietverhältnis sollte am 1. April 2001 beginnen. Formularmäßig war folgendes vereinbart: "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Teile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31. März 2006." Mit Schreiben vom 28. Januar 2005 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis wegen ihres aus beruflichen Gründen erforderlichen Umzugs nach München zum 30. April 2005. Im Anschluß an eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung am 29. April 2005 warf die Mieterin sämtliche in ihrem Besitz befindlichen Schlüssel zum Mietobjekt in den Briefkasten des Vermieters. Der Vermieter klagte die rückständige Miete für September und Oktober 2005 mit der Begründung ein, daß das Mietverhältnis erst am 31. März 2006 geendet habe. Ferner verlangte er Schadensersatz wegen Verletzung der Obhutspflicht und Verletzung der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in ordnungsgemäßen Zustand.

Das AG Schöneberg wies die Mietzahlungsklage ab, weil wegen Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses des Kündigungsrecht das Mietverhältnis bereits zum 30. April 2005 geendet habe. Die Klage auf Schadensersatz wies es überwiegend - bis auf die Kosten für eine von der Mieterin entfernte Steckdosenabdeckung - mit dem Argument ab, der Vermieter habe nicht dargelegt, daß durch den von der Mieterin besorgte Ersatz sein Schaden nicht ausgeglichen worden sei. Er habe darlegen müssen, daß seine finanzielle Situation wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe durch die Mieterin schlechter sei, als sie bei pflichtgemäßer Erfüllung der Rückgabepflicht gewesen wäre. Der Schadensersatzanspruch wegen der entfernten Steckdosenabdeckung sei vor Ablauf der mit der Rückgabe beginnenden Verjährung von sechs Monaten rechtzeitig durch Eingang des Antrags auf Erlaß des Mahnbescheides gehemmt gewesen.