Verjährung von Ansprüchen des staatlichen Verwalters aus Zahlung eines Verwaltungsdefizits

Zur Verjährung von Ansprüchen des staatlichen Verwalters aus Zahlung eines Verwaltungsdefizits.

Die Kl. ist Rechtsnachfolgerin des ehemaligen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin P. B. Bis zum 31. Dezember 1992 verwaltete sie das mit einem Mietshaus bebaute Grundstück R. straße in Berlin (Bezirk P. B.), das sie Anfang Januar 1993 an den Bekl. herausgab. Die Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung eines Verwaltungsdefizits (Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten abzüglich Einnahmen-Mieten, Bewirtschaftungshilfen und staatlicher Subventionen) bis zum Ende staatlicher Verwaltung am 31. Dezember 1992 in Anspruch.

Die Kl. hat gemäß § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG mit dem Verweis auf die entsprechende Anwendbarkeit der §§ 662 ff., 670 BGB einen Anspruch auf Erstattung derjenigen Aufwendungen, die sie zum Zwecke der Ausführung ihrer Verwaltertätigkeit bei der Wahrnehmung der Interessen des Bekl. als Grundstückseigentümer gemacht hat und deren Aufwendung sie für erforderlich halten dürfte. Die Kl. war als Rechtsnachfolgerin des ehemaligen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-P. B. berechtigt und verpflichtet, die Befugnisse des Eigentümers des Grundstücks wahrzunehmen. Gemäß § 15 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst b VermG durfte der Verwalter bis zum Ende der staatlichen Verwaltung (hier von Gesetzes wegen am 31. Dezember 1992, § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG) dabei auch solche Rechtsgeschäfte abschließen, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes erforderlich waren.

Ansprüchen der Kl. auf Zahlung eines solchen Ersatzes für Aufwendungen aus den Jahren 1990 und 1991 steht jedoch die von dem Bekl. erhobene dauernde Einrede der Verjährung (§ 222 BGB) entgegen. Gemäß Art. 231 § 6 EGBGB gelten für die Verjährung für die Zeit ab dem 3.10.90 die Vorschriften des BGB. Nach § 196 Abs 1 Nr. 1 - bzw. jedenfalls Nr. 7 - BGB verjähren Ansprüche auf Zahlung von Aufwendungsersatz für die Ausführung von Arbeiten und die Besorgung fremder Geschäfte innerhalb von zwei Jahren ab dem Schluß des Kalenderjahres, in dem die Ansprüche fällig werden; also am Schluß des Kalenderjahres, in dem die Kl. ihrerseits die Rechnungen der Handwerker bezahlt hat. Der Lauf der Verjährung der in den Jahren 1990 und 1991 fällig gewordenen Erstattungsansprüche endete mithin mit dem Ablauf des 31. Dezember 1992 bzw. 1993. Lediglich der Lauf der Verjährung der im Jahre 1992 entstandenen Ansprüche der Kl. ist durch die Beantragung des "demnächst" (§ 270 Abs. 3 ZPO) zugestellten Mahnbescheids Ende 1994 rechtzeitig unterbrochen worden (§ 209 II 1 BGB).

Nach dem Beschluß des BGH - III ZR 157/96 - vom 30.7.1997 hatte der Verwalter seit der Neuregelung des Rechtsinstituts der staatlichen Verwaltung durch das Vermögensgesetz im Verhältnis zum Eigentümer - anders als in den sogenannten Restitutionsfällen - eine echte Treuhänderstellung inne, die - ungeachtet der öffentlich-rechtlichen Natur dieses Instituts - eine Anwendung des § 670 BGB rechtfertigt. Damit sind auch die Verjährungsvorschriften dieses Rechtsinstituts anwendbar, soweit das Gesetz nicht - wie hier - Abweichendes regelt (vgl. dazu § 62 Satz 2 VwVfG für den öffentlich-rechtlichen Vertrag). Dem steht die Begründung des Rechtsverhältnisses (nicht auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung, sondern) auf Grund eines gesetzlichen Schuldverhältnisses nicht entgegen.

Der Auffassung des Landgerichts, daß der Lauf der Verjährung entsprechend § 11 a Abs. 3 Satz 2 VermG erst mit dem Ablauf der gesetzlichen Stundung am 30. Juni 1993 zu laufen begonnen habe, ist nicht zu folgen. § 11 a Abs. 3 VermG betrifft nur diejenigen Pflichten des Verwalters, die nach der dortigen gesetzlichen Regelung erst bei der Beendigung des Verwaltungsauftrags entstehen, insbesondere die Pflicht zur Herausgabe (§ 667 BGB) der Verwaltungsunterlagen für den gesamten Zeitraum der Verwaltung, also auch für die Zeit vor dem 3. Oktober 1990. Hier geht es jedoch ausschließlich um Ansprüche des Verwalters für die Zeit ab dem 3. Oktober 1990, die für ihn bereits während des fortdauernden Verwalterverhältnisse durchsetzbar waren. Der Bekl. als Eigentümer des Mietshauses und als Ersatzverpflichteter stand ebenfalls zu jedem Zeitpunkt fest. Es war im übrigen auch die Aufgabe der staatlichen Verwalter nach dem 2.10.1990, an der Abwicklung der staatlichen Verwaltung und der angestrebten Zurückführung der Immobilien an die Berechtigten mitzuwirken. Gerade weil diese Rückübertragungen nur so zögerlich erfolgten, wurde mit dem 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz beschlossen (vgl. die Begründung der Bundesregierung in 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz, Kuhlmey/Tenbieg/Wessel-Ternham/Wittmer, Text- und Dokumentationsband 1992, Seite 27 zu lll 2), die staatliche Verwaltung von Gesetzes wegen zum 31. Dezember 1992 enden zu lassen. Die Kl. war auch nicht aus sonstigen Gründen außerstande, den Lauf der Verjährung rechtzeitig zu unterbrechen. Die Kosten, die sie als Verwalterin in der Zeit ab dem 3. Oktober 1990 (für die Zeit davor s. unten) aufgewendet hat, sind bei einer geschuldeten ordentlichen Buchführung ohne weiteres darstellbar. Eine solche geordnete Buchführung herbeizuführen war die Kl., die hierfür schließlich auch ein übliches Verwalterhonorar nach § 26 der II. BerVO verlangt und erhält, verpflichtet und unabhängig von den anfänglichen Mängeln in der Büroausstattung in der Lage. Es wird nicht verkannt, wie die Kl. im Termin vom 21. Oktober 1997 hervorgehoben hat, daß nach der Öffnung der Grenze, die allerdings schon im November 1989 stattgefunden hatte, erhebliche technische Schwierigkeiten (Telefon, EDV-Anlage, Kopiergeräte usw.) zu überwinden waren. Abgesehen von der Vielzahl der zu verwaltenden Wohnungen, für die die Kl. auch jeweils eine Vergütung beansprucht, handelte es sich anfänglich sämtlich um einfach gelagerte Sachverhalte, die sich in der Feststellung und Auflistung der jeweiligen Mieter, der vereinbarten Miethöhe und der Summierung etwaiger Mietrückstände erschöpften. Diese Feststellungen hätten von der Rechtsvorgängerin der Kl. im übrigen schon zu Zeiten der ehemaligen DDR getroffen sein müssen. Modernisierungs-, Instandsetzungs- oder Mieterhöhungsvorgänge, die ein geschultes Personal und einen höheren Verwaltungsaufwand hätten erfordern können, waren am 3. Oktober 1990 überhaupt nicht aktuell.