Verjährung und Verwirkung für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung

Verjährung und Verwirkung für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung; gescheitertes Mietverhältnis; Verwirkung von Betriebskosten

1. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 988 BGB anstelle eines gescheiterten Mietverhältnisses verjährt in vier Jahren. 2. Danach wird der Nutzer in der Regel nicht mehr mit der Belastung für Betriebskosten rechnen müssen (Verwirkung).

(Leitsätze der Redaktion)

1. Zutreffend hat das Landgericht hinsichtlich der Nutzungsentschädigung, die der Bekl. für die Zeit von Oktober bis Dezember 1991 und von Januar bis Juni 1992 aus § 988 BGB schuldete, angenommen, daß diese Forderungen verjährt sind. Zu Recht hat das Landgericht dabei die kurze Verjährungsfrist des § 197 BGB zugrunde gelegt.

Zwar gilt an sich für den gesetzlichen Anspruch des § 988 BGB die lange Verjährung des § 195 BGB. Jedoch hat die Rechtsprechung in zahlreichen Fällen die kurze Verjährungsfrist auf Bereicherungsansprüche oder Rückabwicklungsansprüche angewendet, wenn diese Ansprüche an die Stelle eines nicht zustande gekommenen oder rückabzuwickelnden Vertrages getreten sind, für den die kurze Verjährungsfrist gegolten hätte (vgl. BGHZ 48, 125, 127; BGHZ 72 , 229, 233 - beides zu § 812 BGB sowie Geschäftsführung ohne Auftrag; BGHZ 86, 313, 318 f. zu § 347 BGB; BGHZ 57, 196 zu einem Anspruch aus cic bei gescheitertem Vertrag). Dasselbe hat der BGH in bezug auf den mit dem Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 557 BGB regelmäßig konkurrierenden Bereicherungsanspruch angenommen (BGHZ 68, 307, 310, 311). Dabei hat der BGH darauf abgestellt, daß dieser Anspruch bei weiterer Nutzung nach Vertragsablauf in seiner Entstehungsart dem Mietzinsanspruch gleiche (BGH, aaO. S. 311). Es gelte hier derselbe Zweck der kurzen Verjährungsfrist, nämlich die Ansammlung rückständiger Leistungen zu verhindern und die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter nach Beendigung des Vertrages rasch und abschließend zu bereinigen. Auf die gleiche, die schnelle Abwicklung der Rechtsbeziehung abstellende lnteressenlage, die beim gescheiterten Vertrag ebenso gelte wie beim zustande kommenden Vertrag, hat der BGH auch in den anderen genannten Entscheidungen abgestellt. Diese nach ihrem Sinn und Zweck ausgerichtete Anwendung der Vorschriften über die kurze Verjährung wird im allgemeinen befürwortet (vgl. nur Palandt-Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 197, Rn. 4, § 197, Rn. 3, 7; MK v. Feldmann, BGB, 3. Aufl., § 195, Rn. 17; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch für die Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Aufl., VI Rn. 58 aE, Rn. 60).

Wäre vorliegend der Mietvertrag zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits unmittelbar geschlossen worden, würde demnach die kurze Verjährungsfrist des § 197 BGB ohne weiteres gelten. Denn wird die Mietsache nach dem Willen der Vertragsparteien als solche genutzt, so besteht kein Grund, das für die Nutzung zu zahlende Entgelt anderen Regeln zu unterstellen als den für den Mietvertrag geltenden, aus welchen Gründen dieser auch gescheitert sein mag. Ein auf dem Mangel beruhender Bereicherungsanspruch ergibt sich, ist der Vermieter gleichzeitig Eigentümer, stets aus § 988 BGB. Beide konkurrierenden Ansprüche wären aufgrund des Zusammenhanges mit dem von den Parteien gewollten Leistungszweck verjährungsrechtlich einheitlich zu behandeln.

Vorliegend war zwar die Kl. als die Eigentümerin des fraglichen Grundstücks nicht zugleich Vertragspartnerin des Mietvertrages, so daß allein der gesetzliche Anspruch aus § 988 BGB gegeben ist. Dennoch rechtfertigt das keine andere Beurteilung bei der Verjährung als in dem oben dargelegten Fall. Auch hier geht es letztlich um den Fall eines gescheiterten Mietvertrages, dessen Partei, hätte die Rechtsvorgängerin der Kl. den mit dem Bekl. abgeschlossenen Vertrag genehmigt, die Kl. geworden wäre. Den Vertrag hat die Vermögensverwaltungs-GmbH des FDGB abgeschlossen, die dies lediglich deshalb ohne Genehmigung nicht tun durfte, weil das Grundstück unter die Verwaltung der Treuhandanstalt gestellt war. Die Treuhandanstalt selbst war mit der Nutzung durch den Bekl. grundsätzlich einverstanden und an der Vermietung des Grundstücks an den Bekl. interessiert. Sie hätte die Rechtsmacht gehabt, das Nutzungsverhältnis zu legitimieren. Die Treuhandanstalt bzw. später selbst die Kl. haben das Nutzungsverhältnis auch wie ein Mietverhältnis behandelt. Die Verwaltung hat über die Nebenkosten wie in einem normalen Mietverhältnis abgerechnet. Selbst mit dem Schreiben vom 1.7.1996 werden seitens der Kl. noch "Mietzins"ansprüche geltend gemacht.

Auch dem Gegenstand der verlangten Leistung nach ist die Anwendung des § 197 BGB angebracht. Für die Frage, ob eine Leistung eine regelmäßig wiederkehrende im Sinne von § 197 BGB darstellt, ist nicht auf den Entstehungsgrund der Forderung abzustellen, sondern darauf, ob im Tatsächlichen die regelmäßige Wiederkehr der Leistung charakteristisch ist (BGHZ 28, 144, 148 betr. Gewinnanteilsscheine; BGH in NJW 2000, 1637, 1638 betr. den Bereicherungsanspruch auf die Herausgabe von Zinsnutzungen). Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist seiner Natur nach ein Bereicherungsanspruch. Liegt die Bereicherung in der Nutzung eines Mietobjektes, so ist regelmäßig der objektive Mietwert zu ersetzen. Dieser bemißt sich aber nach einem regelmäßig in Zeitabschnitten, meistens monatlich, zu entrichtenden Entgelt, das regelmäßig in Zeitabschnitten neu fällig wird, solange die Mietsache genutzt wird. Entgegen der Ansicht der Kl. handelt es sich hier nicht einfach um einen einmalig nach Abschluß der Nutzung geltend zu machenden Ausgleichsanspruch, wenn auch die Kl. bei der Geltendmachung so verfahren sein mag. Es handelt sich vielmehr um einen Anspruch, der seinem Inhalt nach auf eine regelmäßig zu erbringende Leistung gerichtet ist.

Die Verjährung hinsichtlich der hier fraglichen Forderungen trat somit am 31.12.1995 bzw. am 31.12.1992 ein. Sie ist, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, nicht unterbrochen worden, weil der Mahnbescheid hinsichtlich der Forderungen für Oktober 1991 bis Dezember 1991 durch Verschulden der Kl. nicht alsbald zugestellt und die Klage hinsichtlich der Forderungen für 1992 nicht rechtzeitig erhoben worden ist. Die diesbezüglichen Feststellungen hat die Kl. nicht angegriffen.

2. Auch hinsichtlich der Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 1992 hat das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen.

Die Kl. macht insoweit ebenfalls einen bereicherungsrechtlichen Anspruch wegen rechtsgrundloser Inanspruchnahme der Nebenleistungen geltend. Ob dieser Anspruch nicht bereits mit der Inanspruchnahme fällig wird und daher ebenfalls aus den oben dargelegten Gründen der kurzen Verjährungsfrist unterliegt, oder ob der Anspruch als solcher aus einer Abrechnung, setzt man auch hier eine Abrechnung wie im bestehenden Mietverhältnis für die Fälligkeit voraus, dann überhaupt noch geltend gemacht werden kann, wenn der Mietzinsanspruch (bzw. Anspruch auf Nutzungsentschädigung) als Hauptanspruch bereits verjährt ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls ist der Anspruch verwirkt.

Das Landgericht hat die Verwirkung angenommen, weil die Kl. über diese Nebenkosten erstmals mit dem Schriftsatz vom 19. Februar 1998 abgerechnet habe. Soweit die Kl. sich dagegen nunmehr auf die Abrechnungen vom 23. bzw. 29.12. 1993 und vom 24.3.1994 bezieht, kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Bekl. diese Abrechnungen erhalten hat. Denn die nun vorgelegten Nebenkostenabrechnungen sind sämtlich an die Adresse B. A., d. h. an das Mietobjekt, gerichtet, in dem sich der Bekl. seit Juli 1992 nicht mehr aufgehalten hat. Die Einlassung des Bekl., diese Abrechnungen seien ihm unbekannt, ist daher nachvollziehbar und von der Kl. nicht widerlegt worden. Ihr Zugang kann nicht allein deshalb, weil die Schreiben nicht zurückgekommen sind, unterstellt werden.

Geht man davon aus, daß der Bekl. die früheren Abrechnungen der BB-Hausverwaltung nicht erhalten hat, so wurde er aus seiner - nach seinem Empfängerhorizont maßgeblichen - Sicht mit der Forderung auf die Zahlung von Nebenkosten für die Nutzungszeit in 1992 überhaupt erstmals mit dem Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 13.10.1997 konfrontiert, d. h. mehr als fünf Jahre nach Beendigung der Nutzung. Grundsätzlich soll für die Verwirkung allerdings der bloße Zeitablauf nicht ausreichen, sondern der Gläubiger muß über den Zeitablauf hinaus einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben, aufgrund dessen der Schuldner sich darauf einrichten durfte, die Forderung werde nicht mehr geltend gemacht. In bezug auf Nebenkosten wurde daher die Verwirkung allein deshalb, weil nicht innerhalb einer angemessenen Abrechnungsfrist abgerechnet wurde, verneint (vgl. BGH NJW 1984, 1684). Dennoch kommt dem Zeitablauf hier im Hinblick darauf, daß er - anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall - sogar die Zeit, in der hinsichtlich des Hauptanspruchs Verjährung eingetreten wäre, überschreitet, erhöhte Bedeutung zu, denn um so weniger wird der Schuldner noch mit der Inanspruchnahme auf die Nebenkosten rechnen.

Vorliegend kommen aber auch noch besondere Umstände hinzu: So bezieht sich der vorprozessuale Schriftwechsel des Bekl. mit der Vermögensverwaltungs-GmbH des FDGB zwischen dem 14.7.1991 und dem 2.12.1993 und danach mit der Kl., auf den sich die Kl. für ihre Ansicht beruft, der Bekl. habe aufgrund dessen mit einer weiteren Inanspruchnahme rechnen müssen, ausschließlich auf die Mietforderungen für die Zeit von Januar bis September 1991 und die auf diesen Zeitraum bezogene Betriebskostenabrechnung vom 10.12.1991, die offensichtlich die Verwaltungs-GmbH des FDGB noch versucht hat einzuziehen. Die danach liegenden Nutzungsentschädigungsansprüche und Betriebskosten sind überhaupt nicht erwähnt. Noch mit dem Schreiben der Kl. vom 1.7.1996 werden ausschließlich die Forderungen, die mit den Mahnbescheiden geltend gemacht worden waren, d. h. wiederum ausschließlich die Nutzungsentschädigungen bis einschließlich Dezember 1991 und die Betriebskostenforderung für 1991, angemahnt. Indem während des gesamten Zeitraumes bis zum 13.10.1997 der Bekl. zwar mit den Forderungen aus dem Jahre 1991, nicht aber mit den gleichfalls längst fälligen Forderungen aus 1992 konfrontiert wurde, konnte dieser Umstand zusammen mit dem besonders langen Zeitablauf durchaus ein Vertrauen im Sinne der Verwirkung begründen. Der Bekl. konnte in dem berechtigten Vertrauen darauf, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, darauf verzichten, Rücklagen zu bilden und die in Frage stehenden Beträge verbrauchen.

Der Anspruch des Eigentümers auf Nutzungsentschädigung nach § 988 BGB (Nutzungen des unentgeltlichen Besitzes) verjährt eigentlich erst in 30 Jahren. Im Falle eines fehlgeschlagenen Mietverhältnisses kann das allerdings anders sein.

Das Grundstück war unter die Verwaltung der Treuhandanstalt gestellt, die grundsätzlich mit der Vermietung durch eine Vermögensverwaltungs GmbH einverstanden war. Eine förmliche Zustimmung hatte sie zum Vertrag nicht erteilt. Später machte sie Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und aus einer Heizkostenabrechnung geltend.

Mit Urteil vom 11. Januar 2001 bestätigte das Kammergericht die Entscheidung des Landgerichts Berlin, wonach Ansprüche auf Nutzungsentschädigung verjährt waren. Zwar gilt hierfür grundsätzlich die Verjährungsfrist von 30 Jahren; wenn es sich dagegen um regelmäßig wiederkehrende Leistungen handelt, die einem Mietzinsanspruch gleichzustellen sind, liegt die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist von vier Jahren nahe. Dies jedenfalls dann, wenn beide Parteien das Nutzungsverhältnis wie ein Mietverhältnis behandelt hatten.

Entsprechendes muß eigentlich auch für Betriebskosten gelten, denn anders als in einem Mietverhältnis ist ja eine Abrechnung hier nicht vertraglich vereinbart. Das Kammergericht konnte diese Frage jedoch offenlassen, weil es meinte, jedenfalls sei ein Anspruch aus einer verspätet erteilten Heizkostenabrechnung verwirkt. Wenn schon der Hauptanspruch auf Nutzungsentschädigung verjährt sei, spreche viel für eine Verwirkung des Nebenkostenanspruchs. Dazu kämen noch besondere Umstände im entschiedenen Fall.