Verjährung und Nutzungsentschädigung bei Rückgabe nur eines Teils der Schlüssel

1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat.

2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-) Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen.

I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat den Teil der Klage, der auf Schadensersatz gerichtet ist (unterbliebene Schönheitsreparaturen und Nutzungsausfall 02/05 bis 02/06 sowie Sachschäden) und insgesamt 25.898,61 € beträgt, zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Kl. günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf den Hinweisbeschluss vom 25. November 2008. Dort ist ausgeführt worden:

"1. Der Senat teilt die Rechtsauffassung des Landgerichts, dass der in Betracht kommende Schadensersatzanspruch verjährt ist, so dass er gemäß § 214 Abs. 1 BGB gegen die vom Bekl. erhobene Verjährungseinrede nicht mehr durchgesetzt werden kann.

a) Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, zu denen - neben den hier auch relevanten Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (§§ 535, 323 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB) und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen (§§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB) - auch die hier ebenfalls in Rede stehenden Folgeansprüche wegen Mietausfalls gehören (vgl. auch BGH, NJW 2006, 1588, 1589; NJW 2005, 739; 1998, 1303; BGHZ 104, 6, 12), in sechs Monaten. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache "zurückerhält". In diesem Sinne erhält der Vermieter die Mietsache zurück, wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt und der Vermieter auf der Grundlage eigener Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich vom Zustand der Mietsache unbeeinträchtigt zu unterrichten (BGH, NJW 1980, 369, 370¸ NJW 2001, 535; 2004, 774, 775; Senat OLGR Düsseldorf 2008, 544; 2007, 465; 2006, 227; 2001, 200; GE 2002, 1196; OLGR Düsseldorf jew. m. w. N.). Der Senat hat dabei wiederholt darauf hingewiesen, dass diese Voraussetzungen auch dann vorliegen, wenn der Vermieter nicht alle Schlüssel zurückerhält (OLGR Düsseldorf 2008, 544; 2001, 200 jew. m. w. N.; ebs. BGH NJW 1987, 2072). Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter trotz Nichtrückgabe aller Schlüssel die Sachherrschaft über den Mietgegenstand endgültig und für den Vermieter erkennbar aufgibt (vgl. BGH, NJW 2000, 3203, 3206; OLG München, MDR 2007, 514; KG, ZMR 2005, 455; OLG Hamm, ZMR 1996, 373; Senat OLGR Düsseldorf 2008, 544; GE 2002, 1196). Ohne Belang ist auch, ob der Vertrag im Zeitpunkt der Rückgabe rechtlich beendet ist oder noch andauert (vgl. BGH, NJW 2006, 1588 und 2399; NJW 1986, 2103 und 1981, 2106; Senat, OLGR Düsseldorf 2007, 465; GE 2002, 1196). Sinn dieser Gesetzgebung ist, den Vermieter, der die Mietsache zurückerhalten hat und demgemäß über ihre weitere Nutzung frei verfügen kann, zu veranlassen, sich sehr rasch über den Zustand der Mietsache Gewissheit zu verschaffen und innerhalb kurzer Zeit gegen den Mieter Ansprüche auch geltend zu machen. Andernfalls bestünde die große Gefahr, dass der typische Streit über Art, Umfang und Urheberschaft der Veränderungen und Verschlechterungen unter den Mietvertragsparteien kaum noch oder nur noch mit großem Aufwand aufgeklärt werden kann (Senat, GE 2002, 1196 m. w. N.).

b) Unter Anlegung dieses Maßstabs hat die Kl. die an den Bekl. bis zum Ablauf des 31. Januar 2005 vermieteten Gewerberäume spätestens am 8. Oktober 2004 zurückerhalten, nämlich nachdem die Bekl. nach Vertragskündigung wie angekündigt (vgl. ihr Schreiben vom 7. September 2004) die Mietsache am 27. September 2004 vollständig geräumt, sie der Kl. zur Verfügung gestellt und ihr zu Händen ihres Beauftragten am 8. Oktober 2004 einen Schlüsselsatz übergeben hatte. Von diesem Zeitpunkt an hatte die Kl. freien Zugang zur Mietsache und konnte sich über deren Zustand ungehindert unterrichten, so dass die sechsmonatige Verjährungsfrist an diesem Tag zu laufen begann und mangels des Eintritts von Hemmungs- und Unterbrechungstatbeständen mit Ablauf des 8. April 2005 endete. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist daher die Auffassung der Kl., sie habe die Mietsache erst am 9. Mai 2005 zurückerhalten, nachdem der Bekl. aufforderungsgemäß ihr die restlichen Schlüssel übergeben habe. Auch die erst am 3. Juni 2005 beantragte Beweissicherung (12 H 5/05 AG Rheinberg) blieb wegen des vorherigen Ablaufs der Verjährung ohne rechtlichen Einfluss auf das Geschehen.

Verjährt sind demnach die Positionen Renovierungskosten in Höhe von 16.676,16 € und Nutzungsausfall Februar 2005 bis Februar 2006 ein Betrag von 9.203,28 €.

2. Den Mietausfallschaden kann die Kl. für die Zeit vom 1. Februar 2005 bis zum 9. Mai 2005 auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546 a Abs. 1 BGB teilweise ersetzt verlangen, und zwar auch dann nicht, wenn die Mietsache erst dann rechtlich im Sinne des § 546 a BGB als zurückgegeben gelten sollte, wenn der Vermieter wieder in den Besitz aller Schlüssel der Mietsache gelangt ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 546 Rn. 4 m. w. N.).

a) Ein Vorenthalten im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB liegt nämlich nur dann vor, wenn eine weitere Ausübung des (Mit-) Besitzes durch den Mieter nach rechtlich beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters stattfindet, wenn sich also der Mieter weigert, dem vom Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags geltend gemachten Erfüllungsanspruch (hier: Übergabe der restlichen Schlüssel) unverzüglich nachzukommen (Senat, ZMR 2003, 23 = NZM 2002, 742; Senat, OLGR Düsseldorf 2004, 34 = ZMR 2004, 27 = MDR 2003, 1411 jew. m. w. N.).

b) Eine solche Weigerung des Bekl. kann nicht festgestellt werden. Das Mietverhältnis ist zwar, was die Kl. im Berufungsrechtszug nicht mehr in Frage stellt, mit Ablauf des 31. Januar 2005 rechtlich beendet worden. Vor dem Zugang des Schreibens vom 2. Mai 2005 hatte sie aber die restlichen Schlüssel vom Bekl. nicht herausverlangt. Der weitere Schlüsselbesitz und mit ihm ggf. der weitere (Mit-) Besitz an der Mietsache widersprachen deshalb nicht dem Willen der Kl., die ja noch im ersten Rechtszug (rechtsirrtümlich) der Meinung gewesen ist, das Mietverhältnis sei erst mit Ablauf des 31. Januar 2006 rechtlich beendet worden. Dem Herausgabeverlangen der Kl. im genannten Schreiben ist der Bekl. sodann fristgemäß am 9. Mai 2005 nachgekommen, so dass er der Kl. die Mietsache zu keinem Zeitpunkt vorenthalten hat. [...]

II. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Daran vermögen auch nichts die nicht neuen und deshalb im Hinweisbeschluss bereits berücksichtigten Einwände der Kl. im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 2. Februar 2009 zur Frage des Verjährungsbeginns zu ändern. Die Kl. übersieht erneut, dass der Bekl. im Streitfall die Räumung und Herausgabe der Mietsache angekündigt hatte. Damit konnte kein Zweifel daran herrschen, dass er den Besitz an der Mietsache aufgeben und nicht nur der Kl. Gelegenheit geben wollte, Mängel zu beseitigen. [...]

Nach Mietende ist der Mieter verpflichtet, alle Schlüssel zu den Mieträumen, auch die von ihm selbst angefertigten, an den Vermieter herauszugeben. Wird nur ein Teil zurückgegeben, stellt sich, weil Schadensersatzansprüche des Vermieters in sechs Monaten verjähren, die Frage, ob die Verjährungsfrist schon mit der Rückgabe eines Teils der Schlüssel beginnen kann. Das OLG Düsseldorf meint: Ja. Auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung kann ausgeschlossen sein.

Der Mieter hatte die Geschäftsräume nach Vertragskündigung der Klägerin zur Verfügung gestellt und einen Schlüsselsatz übergeben. Die restlichen Schlüssel erhielt die Vermieterin erst später. Das Landgericht hatte die Klage auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen wegen Verjährung nach § 548 BGB abgewiesen und auch den Anspruch auf Ersatz von Mietausfallschaden verneint. Die Berufung war erfolglos.

Mit Beschluss vom 16. Februar 2009 verwies das OLG Düsseldorf auf den Hinweisbeschluss vom 25. November 2008. Die kurze Verjährung für Schadensersatzansprüche beginne auch bei Rückgabe nur eines Teils der Schlüssel, wenn der Mieter die Sachherrschaft über den Mietgegenstand endgültig und für den Vermieter erkennbar aufgegeben habe. Das sei hier der Fall gewesen. Es bestehe auch kein Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens, weil der Mieter die Mietsache nicht vorenthalten habe (§ 546 a Abs. 1 BGB). Der Mieter habe sich nicht geweigert, einem Verlangen der Vermieterin nach Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen; die Vermieterin habe die restlichen Schlüssel erst mit Schreiben vom 2. Mai 2005 herausverlangt. Dem sei der Mieter am 9. Mai 2005 nachgekommen.