Verjährung/Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Verjährung/Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen; Rückgabe der Wohnung; Verjährungsfrist - Hemmung durch Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter; Schönheitsreparaturen - Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter; Hauswart als Besitzdiener

1. Zur Berechnung der Verjährungsfrist bei einem Anspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen stattfanden.

2. Für die Anwendung des § 558 BGB ist der Umstand ohne Bedeutung, daß das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Rückgabe möglicherweise noch nicht beendet war.

3. Der Hauswart erlangt als Besitzdiener, wenn ihm von einem Mieter die Schlüssel zu aufgegebenen Mieträumen ausgehändigt werden, den Besitz an den Mieträumen unmittelbar für den Vermieter, ohne daß es auf eine ausdrückliche Bevollmächtigung zur Entgegennahme der Schlüssel ankommt.

Die sechsmonatige Verjährungsfrist begann gemäß §§ 558 Abs. 2 BGB mit der Rückgabe der Wohnung durch den Bekl. an die Kl. Dies geschah Ende Juni 1984, als der Bekl. nach seinem Auszug aus der Wohnung der Hauswartsfrau ... einen Satz Wohnungsschlüssel übergab und den zweiten Satz in der Wohnung zurückließ. Damit hatte er - wie es für die Rückgabe erforderlich ist - den Besitz an der gemieteten Wohnung aufgegeben und die Kl. in die Lage versetzt, die Wohnung sehen oder durch ihre Hausverwaltung auf Mängel untersuchen zu lassen. Daß die Hausverwaltung von der Hauswartsfrau den Schlüssel erst Mitte Oktober 1984 erhielt und erst von diesem Zeitpunkt ab von der Besichtigungsmöglichkeit wußte, ist unerheblich; denn die Hauswartsfrau war unter Berücksichtigung ihres üblichen Aufgabenbereiches, welcher den Bekl. zu der Annahme berechtigte, er dürfe die Schlüssel dort abgeben, Besitzdienerin der Kl. Dies hatte zur Folge, daß die Kl. durch die Aushändigung des Schlüssels Besitz an diesen und der Wohnung erhielt, § 855 BGB (KG in MM 1980, Seiten 29 ff.). Ohne Bedeutung ist der Umstand, daß das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Rückgabe möglicherweise noch nicht beendet war, denn hierauf kommt es nach §§ 558 BGB nicht an (ebenso KG a.a.O.).

Die Verjährungsfrist endete spätestens mit Ablauf des 22. Januar 1985:

Der Lauf der Frist war zwar - jedenfalls wenn man der bedenklichen Entscheidung des Bundesgerichtshofes in GE 1985 Seite 929 folgt - in entsprechender Anwendung des § 852 Abs. 2 BGB zwischenzeitlich gehemmt. Diese Hemmung währte jedoch lediglich vom Zugang des die Verhandlungen zwischen den Parteien einleitenden Schreibens des Bekl.-Vertreters vom 10. Dezember 1984 bis zur stillschweigenden Weigerung des Bekl., die Verhandlungen fortzusetzen. Das heißt auch bei großzügiger Bemessung nur bis zum 31. Dezember 1984. Die Weigerung des Bekl. ergibt sich nämlich daraus, daß er das Vergleichsangebot der Kl. vom 12. Dezember 1984 nicht in angemessener Frist beantwortet hat, womit das Angebot unter Berücksichtigung von § 147 Abs. 2 BGB spätestens Ende Dezember 1984 abgelehnt war (im Ergebnis ebenso RGRK - Kreft, 12. Auflage, § 852 RdNr. 93 am Ende).

Somit endete die sechsmonatige Verjährungsfrist unter Berücksichtigung von § 205 BGB zwar nicht schon am 31. Dezember 1984, wohl aber spätestens drei Wochen nach diesem Zeitpunkt, also mit Ablauf des 22. Januar 1985. Der im Februar 1985 zwischen den Parteien geführte Schriftwechsel und der Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheids waren wegen Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr geeignet, eine Hemmung bzw. eine Unterbrechung der Frist herbeizuführen.

Anmerkung: Die Entscheidung wurde vom LG Berlin mit Urteil vom 23.5.1986 - 29 S 9/86 - bestätigt. Vgl. zum LS Nr. 3: LG Berlin - 62 S 98/86 -, Urt. v. 21.5.1987