Verjährung/Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Verjährung/Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen; Schönheitsreparaturen; Schadensersatz wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen; Ersatzansprüche des Vermieters - Verjährung; Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters; Feststellungsklage und Verjährungsunterbrechung; Verjährungsunterbrechung - durch Feststellungsklage

Die Verjährung des Schadensersatzanspruches des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen wird vor seiner Entstehung durch die Erhebung einer Feststellungsklage nicht unterbrochen.

... Für die gerichtliche Praxis ist ausgetragen, daß, bei entsprechender vertraglicher Grundlage, es eine den Mieter treffende Hauptleistungspflicht ist, die Schönheitsreparaturen zu erbringen; daß die Nichterfüllung dieser Hauptleistungspflicht Rechtsfolgen - nur - nach Maßgabe des § 326 BGB nach sich zieht; daß der Vermieter deshalb einen Anspruch auf Geldleistung erst erwirbt, nachdem er den Mieter substantiiert zur Erfüllung angehalten und eine Frist gesetzt hatte; es sei denn, es steht von vornherein fest, daß der Mieter nicht erfüllen will (vgl. zuletzt BGH WM 1982, 296 = ZMR 1982, 180; KG GE 1982, 1039 = MM 1982/10, 14).

Der Ersatzanspruch des Vermieters wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen verjährt gemäß § 558 BGB.

Grundsätzlich unterbricht die Erhebung einer Klage gemäß § 209 Abs. 1 BGB, auch die auf Feststellung des Anspruchs, die Verjährung. Ob der Feststellungsantrag gemäß § 256 ZPO zulässig war, ist unerheblich. Auch eine unzulässige Feststellungsklage unterbricht die Verjährung (BGHZ 39, 291; BGH NJW 1983, 1052). Dadurch, daß die Kl. im Laufe des Rechtsstreits von der, sei es auch vielleicht unzulässigen, Feststellungsklage zur Zahlungsklage übergegangen sind, hat sich gemäß § 264 Z. 2 ZPO der Streitgegenstand nicht geändert (Albers-Hartmann ZPO 41. Aufl. 1983, § 264 Anm. 1 C m. Nachw.). Dieser prozessuale Vorgang kann deshalb für die Frage der Verjährungsunterbrechung keine Rolle spielen.

Richtigerweise ist jedoch § 209 BGB überhaupt nicht anzuwenden. Denn diese Vorschrift setzt einen bei der Klageerhebung bereits bestehenden und fälligen Anspruch voraus. Besteht der eingeklagte Anspruch (noch) nicht, kann seine Verjährung nicht unterbrochen werden.

Diese formale Erwägung rechtfertigt sich materiell dadurch, den § 558 BGB nicht aushöhlen zu lassen. Wenn ein Vermieter durch Einreichung einer Feststellungsklage die Verjährung des Zahlungsanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen unterbrechen könnte, bevor er den Mieter überhaupt zur Vornahme von solchen - substantiiert - aufgefordert hat, würde sich die Verjährungsfrist praktisch ohne eine innere Berechtigung um einige Monate verlängern.

Der - beabsichtigte - Effekt dieser Handhabung wäre nämlich allein diese Verlängerung der Verjährungsfrist. Es bestände von der Sache her kein Anlaß, einem Schuldner vor Augen zu führen, ein Anspruch werde ernstlich verfolgt, wenn der Anspruch (noch) nicht begründet ist. Praktisch könnte der Vermieter erreichen, was § 558 BGB hintanhalten soll: Daß Feststellungen über den Zustand der zurückgegebenen Mieträume auf länger als ein halbes Jahr hinausgeschoben werden können; was im allgemeinen die Beweislage des Mieters verschlechtern würde.

Anmerkung: Vgl. LG Berlin - 61 S 505/83 - Urt. v. 18.10.1984 in GE 1985, 1251, und BGH - VIII ZR 184/87 - Urt. v. 16.3.1988 in GE 1988, 673