Verjährung/preisrechtswidrige Mietzahlung

Verjährung/preisrechtswidrige Mietzahlung; Verjährung/Rückforderungsanspruch nach Herabsetzung der Stichtagsmiete; Herabsetzung der Stichtagsmiete/Verjährung des Rückforderungsanspruches; Rückforderungsanspruch bei preisrechtswidriger Leistung/Verjährung; preisrechtswidrige Mietzahlung/Verjährung des Rückforderungsanspruches

1. Wenn und soweit Mietzahlungen vor dem 1. Dezember 1980 nach der damals geltenden Rechtslage mietpreisrechtlich unzulässig waren, bleibt es auch im Falle der späteren Herabsetzung der Stichtagsmiete nach § 2 Abs. 1 I. BMG (i.d.F. des 2. MietRÄndG Berlin) für die Rückforderungsansprüche des Mieters bei der Anwendbarkeit des § 30 Abs. 1 I. BMG. Der Lauf der Verjährungsfrist begann dann mit der Leistung.

2. Wenn und soweit Mietzahlungen nach dem 30. November 1980 erfolgt sind und gemäß § 1 Abs. 1 I. BMG (i.d.F. des 2. MietRÄndG Berlin) zunächst mietpreisrechtlich zulässig waren, ist im Falle der späteren Herabsetzung der Stichtagsmiete nach § 2 Abs. 1 I. BMG (i.d.F. des 2. MietRÄndG Berlin) für den Beginn der Verjährung der dadurch entstehenden Rückforderungsansprüche des Mieters § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG nicht anwendbar.

Die Frage nach dem Beginn des Laufs der Verjährungsfrist ist unterschiedlich zu beantworten, je nachdem ob die Leistungen, die vom Mieter zurückverlangt werden, vor oder nach dem Inkrafttreten der Neufassung des § 1 I. BMG (1. Dezember 1980) erbracht worden sind, d. h. zum Zeitpunkt der Leistung preisrechtlich zulässig waren oder nicht.

2. § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG, wonach eine Leistung nach den allgemeinen Vorschriften zurückgefordert werden kann, soweit sie mietpreisrechtlich unzulässig ist, betrifft nur eine im Zeitpunkt der Leistung preisrechtlich unzulässige Leistung (genau genommen den Teil der Leistung, der preisrechtlich unzulässig ist). Nach der Rechtsprechung des Senats ist § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG selbst keine Anspruchsgrundlage, sondern verweist als Rechtsgrundverweisung auf die allgemeinen Vorschriften. Als solche kommen in Betracht Verschulden bei Vertragsverhandlungen, ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder unerlaubte Handlung (§ 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 26 Abs. 2 I. BMG).

Hinsichtlich dieses Rückforderungsanspruchs nach den allgemeinen Vorschriften wird in § 30 Abs. 1 I. BMG angeordnet, daß der Anspruch in einem Jahr von der Leistung an verjährt. § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG regelt somit eigenständig sowohl die Dauer der Verjährungsfrist als auch ihren Beginn. Dabei ist unter "Leistung" die tatsächliche Bewirkung der Leistung zu verstehen (vgl. auch § 30 Abs. 2 Halbsatz 1 I. BMG). Und zwar ist "Leistung" im Sinne von § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG eine mietpreisrechtlich unzulässige Leistung im Sinne von § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG. Demgemäß betrifft auch § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG nur die Verjährung eines Anspruchs auf Rückforderung einer Leistung, die bereits im Zeitpunkt ihrer Erbringung mietpreisrechtlich (d. h. nach dem I. BMG oder anderen mietpreisrechtlichen Vorschriften) unzulässig war.

Ebenso wie § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG keine Regelung für den Fall trifft, daß eine Leistung im Zeitpunkt ihrer Bewirkung preisrechtlich zulässig war und erst nachträglich preisrechtlich unzulässig geworden ist, regelt § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG nicht die Verjährung von Ansprüchen, die nicht unter § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG fallen, also nicht die Verjährung von Ansprüchen auf Rückerstattung von Leistungen, die erst nachträglich (rückwirkend) preisrechtlich unzulässig geworden sind.

3. Durch die Herabsetzung der Stichtagsmiete nach § 2 Abs. 1 I. BMG können verschiedene Zeiträume betroffen sein, nämlich die Zeit vor dem am 1. Dezember 1980 erfolgten Inkrafttreten der Neufassung des § 1 I. BMG und die Zeit danach.

Die Neufassung von § 1 I. BMG durch das 2. MietRÄndG Berlin ist am 1. Dezember 1980 in Kraft getreten. Soweit vor diesem Zeitpunkt in der Vergangenheit vom Mieter preisrechtswidrige Leistungen erbracht worden waren, hatte der Mieter ursprünglich einen Rückforderungsanspruch aus § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG in Verbindung mit den allgemeinen Vorschriften, der in einem Jahr von der Leistung an verjährte (§ 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG). Die Verjährungsfrist hatte in der Vergangenheit mit der Leistung begonnen.

a) Soweit ein solcher Rückforderungsanspruch bereits vor dem 1. Dezember 1980 nach § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG verjährt war, konnte die (bedingte) rückwirkende Heilung des Preisverstoßes für die Zeit nach dem 1. Januar 1979 durch § 1 Abs. 3 I. BMG (i.d.F. des 2. MietRÄndG Berlin - im folgenden § 1 Abs. 3 I. BMG -) an dieser Rechtslage nichts ändern. Die spätere Herabsetzung der Stichtagsmiete nach § 2 Abs. 1 I. BMG stellte nur den Rechtszustand wieder her, der bereits vor dem 1. Dezember 1980 bestanden hatte. Oder anders ausgedrückt:

Durch § 1 Abs. 3 I. BMG ist der zunächst gegebene Preisverstoß vorübergehend rückwirkend zum 1. Januar 1979 geheilt worden. Durch den Preisstellenbescheid nach § 2 Abs. 1 I. BMG ist dann diese (rückwirkende) Heilung rückwirkend wieder beseitigt worden. Es ist die frühere Rechtslage wieder hergestellt worden, die vor dem 1. Dezember 1980 bestand. Soweit der ab 1. Dezember 1980 vorübergehend entfallene Rückforderungsanspruch über den Preisstellenbescheid wieder aufgelebt ist, ist er in seiner früheren Beschaffenheit, also einredebehaftet, wieder aufgelebt. Rückforderungsansprüche des Mieters, die bereits vor dem 1. Dezember 1980 verjährt waren, bleiben es deshalb auch nach dem Erlaß des Herabsetzungsbescheids.

b) Soweit Rückforderungsansprüche des Mieters am 1. Dezember 1980 noch nicht verjährt waren (das heißt, sich auf Leistungen beziehen, die in der Zeit vom 1. Dezember 1979 bis zum 30. November 1980 erbracht worden sind), gilt folgendes:

Der ursprünglich gegebene und durch den Herabsetzungsbescheid wieder hergestellte Rückzahlungsanspruch konnte vom Mieter vorübergehend infolge der durch § 1 Abs. 3 I. BMG bewirkten Heilung des Preisverstoßes nicht geltend gemacht werden. Der Anspruch war vorübergehend rechtlich nicht existent (vgl. auch LG Berlin - ZK 29 - GE 1986, 233, 235). Ein nicht bestehender Anspruch kann aber gemäß § 194 Abs. 1 BGB nicht der Verjährung unterliegen (vgl. LG Berlin - ZK 61 - MM 5/86, 36/204; AG Tempelhof-Kreuzberg MM 4/86, 38/162). Das bedeutet, daß der Zeitraum der vorübergehenden Heilung des Preisverstoßes durch § 1 Abs. 3 I. BMG bei dem Ablauf der Verjährungsfrist nicht mitgerechnet werden kann.

Wenn und soweit durch den Herabsetzungsbescheid die frühere Rechtslage (Preisrechtswidrigkeit der Leistung) wieder hergestellt worden ist, ist § 30 Abs. 1 I. BMG nach dem Eintritt der Bestandskraft des Herabsetzungsbescheides zwar wieder anwendbar. Der Rückforderungsanspruch ist jedoch nicht (erstmals) neu entstanden. Vielmehr ist der alte Rückforderungsanspruch in seiner früheren Beschaffenheit wieder aufgelebt mit der Folge, daß der bereits abgelaufene Teil der Verjährungsfrist verbraucht ist und der Lauf der Verjährungsfrist mit dem Eintritt der Bestandskraft des Preisstellenbescheides fortgesetzt wird. Das kommt im Ergebnis einer Hemmung der Verjährung im Sinne von §§ 202, 205 BGB für den Zeitraum der vorübergehenden Heilung des Preisrechtsverstoßes gleich. Eine direkte Anwendung dieser Vorschriften scheidet jedoch aus, weil sie einen auch für den Zeitraum der Hemmung an sich bestehenden Anspruch voraussetzen.

4. Wenn und soweit Mietzahlungen im Zeitpunkt ihrer Leistung nach § 1 Abs. 1 Satz 1 I. BMG (i.d.F. des 2. MietRÄndG Berlin) preisrechtlich zulässig waren und erst nachträglich durch die Herabsetzung der Stichtagsmiete preisrechtlich unzulässig geworden sind, ist § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG nicht anwendbar, wie oben unter III. 2. bereits ausgeführt. Das betrifft Zahlungen, die in der Zeit vom 1. Dezember 1980 bis zum Eintritt der Bestandskraft des Herabsetzungsbescheides geleistet worden sind.

Der Rückzahlungsanspruch ergibt sich in diesen Fällen - ohne daß die Rechtsgrundverweisung in § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG anwendbar wäre - direkt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB. Da der im Zeitpunkt der Leistung vorhandene rechtliche Grund erst durch den Herabsetzungsbescheid entfällt, entsteht der Rückzahlungsanspruch erst mit dem Eintritt der Bestandskraft des Herabsetzungsbescheides, nicht bereits mit dessen Erlaß. Entgegen der Auffassung der ZK 61 des LG Berlin (in MM 5/86, 36/204) wird der Preisstellenbescheid stets nur beiden Mietvertragsparteien gegenüber einheitlich bestandskräftig. Im Widerspruchsverfahren darf die Behörde den Bescheid auch zum Nachteil des Widerspruchsführers abändern, und im Klageverfahren ist der jeweils andere Beteiligte notwendig beizuladen und hat ein eigenes Antragsrecht.

Ob für die Verjährung dieser sich erstmals aus dem bestandskräftigen Herabsetzungsbescheid ergebenden Rückzahlungsansprüche die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) gilt oder eine kürzere, z. B. die vierjährige nach § 197 BGB (vgl. BGH NJW 1986, 2564) oder die einjährige entsprechend § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG (vgl. AG Charlottenburg MM 6/84, 17/165 mit Anmerkung Lüth), ist nicht Gegenstand der Vorlage und im Ausgangsrechtsstreit auch nicht entscheidungserheblich und daher vom Senat nicht zu entscheiden. (Der Senat neigt jedoch der Auffassung des Landgerichts zu, daß hinsichtlich der Dauer der Verjährungsfrist § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG entsprechend anwendbar sein könnte.) Unter diesen Umständen kann auch dahingestellt bleiben, wann in diesen (in diesem Abschnitt behandelten) Fällen der Lauf der Verjährungsfrist beginnt, d. h. ob abweichend von § 198 BGB der Lauf der Verjährungsfrist nach § 201 BGB erst mit dem Schluß des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.