Verjährung künftiger Mietausfälle

Verjährung künftiger Mietausfälle; Einheitlichkeit des Verzugsschadens; keine Verjährungshemmung durch Beweisverfahren

Eine Leistungsklage auf Ersatz eines Mietausfallschadens unterbricht die Verjährung für künftige Mietausfälle auch dann nicht, wenn es sich um einen einheitlichen Verzugsschaden handelt (Klarstellung zu Senatsurteil BGHZ 128, 74, 82).

Die Kl. verlangt von der beklagten Mieterin nach Beendigung eines Mietverhältnisses Schadensersatz wegen Mietausfalls und nicht ausgeführter Reparaturen. Die Parteien bzw. ihre Rechtsvorgänger hatten am 24. Februar 1972 einen Mietvertrag über ein gewerblich genutztes Anwesen geschlossen. Eine Zusatzvereinbarung vom selben Tag enthielt die Verpflichtung der Mieterseite, das Objekt während der gesamten Mietdauer auf eigene Kosten in einem einwandfreien baulichen und ausstattungsmäßigen Zustand zu erhalten. Das Anwesen war an den Nebenintervenienten untervermietet. Der Hauptmietvertrag wurde zum 31. März 1992 beendet. Anläßlich einer Objektbegehung am 6. März 1992 wurde der Kl. das Gebäude vorab zurückgegeben. Mit Schreiben vom 17. März 1992 forderte die Kl. die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 31. März 1992 und unter Ablehnungsandrohung auf, zahlreiche aufgelistete Schäden zu beseitigen. Nachdem die Bekl. dem nicht fristgemäß nachgekommen war, forderte die Kl. zunächst Nutzungsausfallentschädigung für den Monat April. Auf Anregung der Bekl. vom 21. April 1992 kam daraufhin am 14. Mai 1992 eine Besprechung zustande, in der sich die Bekl. einen Monat Zeit erbat, um "die Angelegenheit erledigen zu können". Zwischenzeitlich hatte die Kl. mit Schriftsatz vom 29. April 1992 ein selbständiges Beweisverfahren beantragt.

In der Folge verhandelten die Parteien über die Durchführung der Mängelbeseitigung, ohne daß es tatsächlich zu entsprechenden Maßnahmen kam. Mit Schreiben vom 9. Juli 1992 kündigte die Kl. der Bekl. an, nach Besichtigung durch den im Beweisverfahren eingeschalteten Sachverständigen die Mängel selbst beseitigen zu lassen und Ersatzansprüche gerichtlich geltend zu machen. Mit Schreiben vom 28. Juli 1992 teilte sie der Bekl. mit, daß diese in Absprache mit ihr, der Kl., mit den geschuldeten Arbeiten beginnen könne, nachdem der Sachverständige inzwischen seine Feststellungen getroffen habe. Mit Schreiben vom 11. August 1992 wiederholte sie ihre Aufforderung unter "letztmaliger" Fristsetzung bis zum 31. August 1992 und Ablehnungsandrohung und forderte weiteren Mietausfall bis August 1992. Eine erbetene Fristverlängerung des Rechtsanwalts der Bekl. zur Stellungnahme auf ihr Schreiben vom 11. August 1992 lehnte sie mit Schreiben vom 19. August 1992 ab.

Mit der Klage vom 24. August 1992, der Bekl. zugestellt am 2. September 1992, begehrte sie zunächst Ersatz des Mietausfalls für die Monate April bis August 1992 in Höhe von 46.000 DM und erhöhte die Klage am 7. Oktober 1992, der Bekl. zugestellt am 14. Oktober 1992, um den Mietausfall für September auf 55.000 DM. Mit Schriftsatz vom 6. Mai 1993, zugestellt am 17. Mai 1993, erweiterte sie die Klage um den Mietausfall für die Zeit bis April 1993 auf insgesamt 105.000 DM; ferner forderte sie erstmals Reparaturkosten in Höhe von 65.206,13 DM und begehrte die Feststellung, daß die Bekl. zum Ersatz sämtlicher Schäden aus der Nichterfüllung ihrer vertraglich übernommenen Instandhaltungspflichten verpflichtet sei. Mit erneuter Klagerweiterung vom 31. August 1993, zugestellt am 7. September 1993, machte sie neben dem Mietausfall von 105.000 DM zusätzliche Reparaturkosten in Höhe von nunmehr insgesamt 175.455,22 DM geltend; in der mündlichen Verhandlung stellte sie den Feststellungsantrag nicht. Das LG hat ihrer Forderung auf Ersatz des Mietausfalls in Höhe von 55.000 DM entsprochen, jedoch das mit den Klageerweiterungen vom 6. Mai und 31. August 1993 geltend gemachte Zahlungsbegehren wegen Verjährung abgewiesen. Hiergegen haben die Kl. und der Nebenintervenient Berufung, die Bekl. unselbständige Anschlußberufung eingelegt. Das OLG hat das Urteil des LG abgeändert und die Verurteilung der Bekl. auf 18.000 DM herabgesetzt.

1. Das Berufungsgericht hat zutreffend eine Verjährung des über den Mietausfall in Höhe von 55.000 DM hinausgehenden weiteren Mietausfallschadens für die Monate Oktober 1992 bis April 1993 angenommen. a) Der von der Kl. geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens beruht darauf, daß die Bekl. ihrer vertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Instandhaltung und Rückgabe der Sache in einwandfreiem Zustand nicht nachgekommen ist. Rechtsgrundlage dieses Anspruchs ist § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Gläubiger Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen kann, wenn der Schuldner mit der ihm obliegenden Leistung trotz Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung weiterhin in Verzug ist. Das Oberlandesgericht durfte ohne Rechtsverstoß davon ausgehen, daß in dem vorzeitigen Auszug der Bekl. am 6. März ohne Vornahme der geschuldeten Instandsetzung eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen war, die eine förmliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich machte (vgl. BGHZ 49, 56, 59; Senatsurteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417).

Damit waren die Voraussetzungen für eine Umwandlung des zunächst auf Instandsetzung gerichteten Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. März 1992 erfüllt. Ab diesem Zeitpunkt war die Kl. zugleich mit ihrem Erfüllungsanspruch ausgeschlossen (§ 326 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbs. BGB).

b) Der Schadensersatz wegen Nichterfüllung umfaßt auch den Verzugsschaden in Form des Mietausfalls, der der Kl. infolge des nicht vertragsgerechten Zustandes der Mietsache bei Vertragsende entstanden ist. Sind die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB erfüllt, geht der Ersatz des Mietausfalls als Rechnungsposten in den Schadensersatz wegen Nichterfüllung ein (Senatsurteil vom 10. Juli 1991 a.a.O.; Scheuer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. V A Rdn. 180; Soergel/Wiedemann BGB 12. Aufl. § 326 Rdn. 77).

c) Gemäß § 558 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache binnen sechs Monaten. Diese kurze Verjährungsfrist gilt auch für alle damit zusammenhängenden Ersatzansprüche, insbesondere solche wegen Verzuges - wie hier auf Ersatz des Mietausfalls (BGHZ 107, 179, 182; Senatsurteil vom 10. Juli 1991 a.a.O.; Gramlich in Bub/Treier a.a.O. VI Rdn. 8 u. 9). Die Verjährungsfrist beginnt nach § 558 Abs. 2 BGB mit der Rückgabe der Mietsache, frühestens jedoch mit dem Eintreten der Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB, d. h. mit Umwandlung des ursprünglichen Erfüllungsanspruches in den Schadensersatz wegen Nichterfüllung (BGHZ 107 a.a.O. 184). Das war hier mit dem Ablauf des Mietverhältnisses am 31. März 1992 der Fall. Der Fristbeginn gilt einheitlich für alle voraussehbaren künftigen Mietausfälle, die aus der Verletzung der vertraglichen Instandsetzungspflichten folgen, ohne daß es auf den jeweiligen monatlichen Entstehungszeitpunkt der Mietausfälle ankommt. Das folgt zum einen aus dem sogenannten Grundsatz der Schadenseinheit, wonach der aus einem bestimmten Ereignis (hier der Verletzung der Instandsetzungspflicht) erwachsene Schaden (hier die Mietausfälle) als einheitliches Ganzes aufzufassen ist, für den auch ein einheitlicher Verjährungsablauf gilt, soweit - wie hier - schon beim Auftreten des ersten Schadens mit den später eintretenden Schäden zu rechnen war (vgl. insoweit BGHZ 50, 21, 23 f. und BGH Urteil vom 13. Juli 1959 LM § 198 BGB Nr. 3 m. N.). Zum anderen ergibt sich dies aus der umfassenden Zielsetzung des § 558 BGB, der mit der kurzen Verjährung für eine rasche Abwicklung aller aus einem beendeten Mietverhältnis resultierenden Ersatzansprüche sorgen und verhindern will, daß sukzessiv entstehende Schäden, die dem Grunde nach nur Teile eines einheitlichen Verzugsschadens sind, unter Umständen noch nach Jahren geltend gemacht werden können (vgl. Anm. Peters JZ 1995, 626, 627; Wichert MDR 1996, 973, 974; Gramlich in Bub/Treier a.a.O. VI Rdn. 8 u. 9).

Die Verjährungsfrist hat demgemäß mit dem 1. April 1992 begonnen (§ 187 Abs. 1 BGB) und wäre an sich am 30. September 1992 abgelaufen (§ 188 Abs. 2 u. 3 BGB). Das von der Kl. am 24. September 1992 beantragte selbständige Beweisverfahren hat die Verjährung nicht unterbrochen (Senatsurteil BGHZ 128, 74, 80). Jedoch ist das Berufungsgericht zutreffend entsprechend § 852 Abs. 2 BGB von einer Hemmung der Verjährung wegen der von den Parteien zwischen dem 21. April und dem 9. Juli 1992 geführten Vergleichsverhandlungen ausgegangen (vgl. BGHZ 93, 64 f.). Gemäß § 205 BGB ist der Zeitraum der Hemmung nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen, wobei die Tage des Entstehens und Entfallens des Hemmungsgrundes nicht mitzählen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 205 Rdn. 1). Damit ergibt sich eine Fristverlängerung, die jedenfalls vor den Klageerweiterungen vom 6. Mai und 31. August 1993 abgelaufen war. Innerhalb dieser Frist sind die Klageerweiterungen vom 6. Mai und 31. August 1993, betreffend die Monate Oktober 1992 bis April 1993, nicht erhoben worden, so daß diese Ansprüche verjährt sind.

Etwas anderes würde sich auch dann nicht ergeben, wenn man mit dem Berufungsgericht hilfsweise zugunsten der Kl. davon ausginge, daß wegen weiterer bis Ende August geführter Verhandlungen die Verjährung erst zum 1. September 1992 begonnen und nach sechs Monaten Ende Februar 1993 geendet hatte. Denn auch dann waren die erst im Mai und August 1993 erhobenen Forderungen verjährt.

Dem in der mündlichen Verhandlung geäußerten Gedanken der Revision, auch das am 24. September 1992 eingeleitete Beweisverfahren habe - wenn schon keine Unterbrechung, so doch - eine Hemmung bewirkt, vermag der Senat nicht zu folgen. Das Beweisverfahren ist ein einseitiges Verfahren. Es ist weder festgestellt noch vorgetragen, daß zugleich damit Vergleichsverhandlungen der Parteien stattgefunden haben. Auch soweit die Revision eine weitere Hemmung der Verjährung annehmen will, weil die Parteien im Prozeßverfahren über einen vom Gericht am 11. November 1992 unterbreiteten Vergleichsvorschlag bis zum 16. Dezember 1992 verhandelt hätten, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Denn es würde die Verjährung selbst bei einem unterstellten Fristbeginn am 1. September 1992 nur um 34 Tage bis zum 3. April 1993 verlängern, was nicht ausreicht.

d) Etwas anderes würde nur gelten, wenn man mit der Revision bereits der Klage vom 24. August 1992 - unabhängig davon, was deren Streitgegenstand war - eine verjährungsunterbrechende Wirkung für die gesamten in der Folgezeit eingetretenen Mietausfälle beimessen könnte. Die Revision stützt sich dabei auf den oben genannten Grundsatz der Schadenseinheit und meint unter Berufung auf die Entscheidung in BGHZ 50 a.a.O. und die Senatsentscheidung in BGHZ 128 a.a.O. S. 82, daß in einem solchen Fall bereits die Klage auf Ersatz von Mietausfall die einheitlich laufende Verjährung für alle künftigen Mietausfälle einheitlich unterbrochen habe. Die Konsequenz dieser Auffassung wäre, daß es keiner Feststellungsklage auf Ersatz des künftig anfallenden Schadens mehr bedürfe.

Darin kann ihr nicht gefolgt werden. Soweit sich aus der Senatsentscheidung in BGHZ 128 a.a.O. S. 82 Entsprechendes ergibt, hält der Senat hieran nicht fest. Vielmehr bestimmt sich auch in den Fällen der Schadenseinheit und der daraus folgenden einheitlichen Verjährung die Frage, ob und in welchem Umfang eine erhobene Leistungsklage die Unterbrechung der Verjährung eines Anspruchs herbeiführt, allein danach, was der nach prozessualen Grundsätzen zu ermittelnde Streitgegenstand dieser Klage ist. Jede andere Betrachtungsweise führt zu einer Beeinträchtigung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit (BGH, Urteil vom 3. November 1987 - VI ZR 176/87 - NJW 1988, 965, 966 m. w. N.; Staudinger/Peters BGB Stand Juni 1995 § 209 Rdn. 17 und 22; Soergel/Walter a.a.O. § 209 Nr. 13, 14, Anm. Peters JZ 95 a.a.O. S. 627 und Wichert MDR 1996, a.a.O. S. 975). Der Vermieter muß daher, will er die Verjährung auch für die künftigen, zeitlich noch nicht überschaubaren Mietausfälle unterbrechen, insoweit gesondert Feststellungsklage erheben, da die Reichweite der Ursprungsklage nicht auch diese Schäden abdeckt (vgl. § 209 Abs. 1, 2. Alt. BGB; BGHZ 114, 150, 153; BGHZ 66, 142, 148; BGH, Urteil vom 28. Mai 1957 - VIII ZR 205/56 - NJW 1957, 1436 f. = LM § 558 BGB Nr. 1; BGH, Urteil vom 13. Juli 1959 a.a.O.).

Dabei kann dahinstehen, ob man die Klage auf den bereits entstandenen Mietausfall im Hinblick auf die voraussehbaren künftigen Mietausfälle als Teilklage ansehen kann (so Wichert a.a.O.) oder nicht. Für die Teilklage ist einhellige Meinung, daß sie die Verjährung nur in Höhe des eingeklagten Betrags unterbricht (BGHZ 66 a.a.O. S. 147 m. w. N.). Aber auch soweit hier noch nicht von einer Teilklage ausgegangen werden kann, ergibt sich nichts anderes. Wie der VI. Zivilsenat in seinem Urteil vom 3. November 1987 (a.a.O. S. 966) ausgeführt hat, beschränkt sich die Wirkung der Geltendmachung eines Teils eines Schadens nicht auf den Bereich der Teilklage im Sinne der betragsmäßigen Beschränkung auf einen Teil der Forderung, sondern greift wegen der Bedeutung des Streitgegenstandes für den Umfang der Verjährungsunterbrechung durch Klageerhebung auch dann ein, wenn bei einem (Gesamt-)Schaden die Sache nur wegen einzelner Ansprüche rechtshängig wird. Daher ist auch in einem solchen Fall die Unterbrechung der Verjährung allein auf den rechtshängig gemachten Teil des entstandenen Schadens beschränkt. Soweit sich der Senat in seiner Entscheidung in BGHZ 128 a.a.O. auf die Entscheidungen in BGHZ 50 (a.a.O. S. 24) und BGHZ 66, 138, 141 bezogen hat, betreffen diese andere Fallgestaltungen und vermögen die Annahme, bereits die Ursprungsklage unterbreche - unabhängig von ihrer Reichweite - die Verjährung für die gesamten Mietausfälle, nicht zu tragen.

Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 558 BGB wird dem rechtsunkundigen Vermieter oft zum Verhängnis. Insbesondere Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und damit zusammenhängende Mietausfälle verjähren in dieser kurzen Frist.

Mit Urteil vom 19. November 1997 hatte sich der Bundesgerichtshof zum wiederholten Male mit dieser Problematik zu beschäftigen. Der BGH bestätigte seine Rechtsprechung, wonach Vergleichsverhandlungen den Ablauf der Verjährungsfrist hemmen, während das selbständige Beweisverfahren (früher Beweissicherungsverfahren) auf die Verjährung keinen Einfluß hat. Er hat zu beiden Fragen immer wieder auch gegensätzliche Auffassungen in der Rechtsprechung geäußert. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter ernstlich und endgültig die Erfüllung von Schönheitsreparaturen verweigert, weswegen eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB nicht notwendig war. Nach Auffassung des BGH begann dann die Verjährung der Schadensersatzansprüche mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Die vom Vermieter erhobene Klage auf Ersatz des Mietausfallschadens unterbrach jedoch die Verjährung nur insoweit, wie die Zahlung verlangt wurde. Der zukünftige Mietausfallschaden war davon nicht betroffen. Hier hätte der Vermieter also die Verjährung nur durch eine Feststellungsklage unterbrechen können. Auch nach dem Urteil des BGH sind wichtige Fragen nach wie vor ungeklärt. Das Kammergericht hat sich mit seinem Rechtsentscheid vom 2. Dezember 1996 (GE 1997, 111) der herrschenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte angeschlossen, wonach die Verjährung nicht in jedem Fall mit der Rückgabe der Mietsache beginnt, wenn der Schadensersatzanspruch auf Zahlung erst später durch ein Schreiben nach § 326 BGB entsteht. Im vom BGH entschiedenen Fall lag eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung vor. Hier entsteht jedoch ebenfalls ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung nicht automatisch, sondern es ist doch eine Ablehnungserklärung des Vermieters erforderlich, so ausdrücklich BGH NJW-RR 1995, 1329. Die ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung ersetzt daher nur die Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB (vgl. Schach GE 1997, 85). Demgegenüber hat der BGH die Verjährung mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnen lassen, ohne also noch eine zusätzliche Erklärung des Vermieters zu verlangen. Für den vom BGH entschiedenen Fall kam es auf diesen Unterschied (Verjährungsbeginn mit Vertragsbeendigung oder erst mit rechtsgestaltender Ablehnungserklärung) wohl nicht an. Bis zu einer endgültigen Klärung tut also der Vermieter gut daran, vom kürzest möglichen Ablauf der Verjährungsfrist auszugehen. Das ist, zumindest für einen Teil der in Betracht kommenden Ansprüche, die Rückgabe der Mietsache (schon vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, von der an die sechs Monate dann zu laufen beginnen).