Verjährung des Schadensersatzanspruches wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

a) Zur Umwandlung des Erfüllungsanspruchs auf Rückgabe der Mietsache in renoviertem Zustand in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung.

b) Zur Hemmung der Verjährung nach § 558 a. F. BGB durch Vertragsverhandlungen in analoger Anwendung des § 852 Abs. 2 a. F. BGB.

c) Die Verjährung des Schadensersatzanspruches wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt mit dessen Entstehung nach Umwandlung des Erfüllungsanspruches (zu c) Leitsatz der Redaktion).

Die Kl. verlangt von der Bekl. Schadensersatz wegen unterbliebener Renovierung und Reparaturen nach Beendigung eines Mietvertrages sowie Entschädigung für entgangene Miete. Die Bekl. beruft sich demgegenüber auf Verjährung. (...)

Auf die am 26. Januar 1995 eingegangene und am 2. Februar 1995 zugestellte Klage hat das Landgericht, das eine Hemmung der Verjährung wegen Verhandlungen der Parteien angenommen hat, die Bekl. zur Zahlung von Schadensersatz wegen der geltend gemachten Renovierungskosten verurteilt (...). Das Berufungsgericht hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Hiergegen richtet sich die angenommene Revision der Kl., mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt.

Die zulässige Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. (...) 1. (...)

2. Das Berufungsgericht vertritt abweichend vom Landgericht die Ansicht, der Erfüllungsanspruch der Kl. auf Rückgabe des Mietobjekts in gleichwertig renoviertem Zustand sei zum Zeitpunkt der Entstehung des Schadensersatzanspruches wegen Nichterfüllung (§ 326 Abs. 1 BGB) am 22. Dezember 1994 bereits verjährt gewesen. Die am 1. Juni 1994, dem Tag nach Rückgabe des Mietobjekts, in Lauf gesetzte Sechsmonatsfrist des § 558 Abs. 1 BGB (a. F.) sei allenfalls in der Zeit vom 26. August bis 12. September 1994 (= 18 Tage) durch Verhandlungen der Parteien gemäß § 852 Abs. 2 BGB gehemmt gewesen. Die normalerweise am 30. November 1994 endende Verjährungsfrist sei deshalb am 18. Dezember 1994 und damit vor Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in den Schadensersatzanspruch abgelaufen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei der Lauf der Verjährung vom 1. Juni 1994 bis 10. Juni 1994 nicht gehemmt gewesen, weil Verhandlungen in dieser Zeit nicht stattgefunden hätten. Die Verjährung habe überhaupt erst ab dem Beginn ihres Laufs, nämlich dem 1. Juni 1994, gehemmt werden können. Soweit im Schreiben der Bekl. vom 26. Mai 1994 davon die Rede sei, die Angelegenheit der Renovierung und Schönheitsreparaturen werde zur Zeit geprüft, habe dies für die Zeit ab 1. Juni 1994 keine Bedeutung. Dies ergebe sich aus dem Schreiben der Klägervertreter an die Bekl. vom 1. Juni 1994, wonach der Justitiar der Bekl. beim Übergabetermin am 31. Mai 1994 erklärt habe, zu Verhandlungen - noch - nicht bevollmächtigt zu sein. Insoweit hält die Entscheidung des Berufungsgerichts einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

a) Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß die Verjährung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen Nichterfüllung (§ 326 Abs. 1 BGB a. F.) sich nach § 558 BGB a. F. richtet und erst mit dessen Entstehung beginnt (BGHZ 107, 179, 182, 184; Senatsurteil vom 9. Februar 2000 - XII ZR 202/97 - NZM 2000, 547). In revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Schadensersatzanspruch erst am 22. Dezember 1994 entstehen konnte, nachdem die gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. erforderliche Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch die endgültige Erfüllungsverweigerung der Bekl. mit Schreiben vom 9. September 1994 entbehrlich geworden war und die Kl. ihr Wahlrecht mit Schreiben vom 21. Dezember 1994, das der Bekl. am 22. Dezember 1994 zugegangen ist, ausgeübt hatte. In diesem Schreiben hatte die Kl. die Bekl. aufgefordert, die zur Beseitigung der vom Gutachter festgestellten Schäden erforderlichen Kosten von 79.490 DM zu zahlen.

b) Das Berufungsgericht hat auch zu Recht angenommen, daß Voraussetzung für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. ist, daß der Erfüllungsanspruch zum Zeitpunkt der Umwandlung in den Schadensersatzanspruch noch nicht verjährt war. Denn mit der Verjährung des Erfüllungsanspruchs endet der Verzug der Bekl., weil sie danach berechtigt ist, die Leistung gemäß § 222 Abs. 1 BGB a. F. zu verweigern (BGHZ 104, 6, 11; 142, 36, 41).

c) Das Berufungsgericht hat weiter zutreffend angenommen, daß sich die Verjährung des Erfüllungsanspruchs auf Renovierung des Mietobjekts nach § 558 BGB a. F. (§ 548 BGB n. F.) richtet und mit der Rückgabe des Mietobjekts am 1. Juni 1994 (§§ 558 Abs. 2 i. V. mit 187 BGB a. F.) begonnen hat. Es hat auch nicht verkannt, daß die Verjährung dieses Anspruchs in entsprechender Anwendung von § 852 Abs. 2 BGB a. F. durch Verhandlungen gehemmt wird. § 852 Abs. 2 BGB a. F. ist eine Ausprägung des allgemeinen Rechtsgedankens, der zum Schadensersatz Verpflichtete dürfe nicht dadurch einen Vorteil erlangen, daß der Berechtigte sich auf Verhandlungen eingelassen hat. Die Rechtsklarheit erfordert für alle Ansprüche, die der kurzen Verjährung des § 558 BGB a. F. unterliegen, somit auch für ausschließlich vertraglich begründete Ansprüche, eine entsprechende Anwendung des § 852 Abs. 2 BGB a. F. (BGHZ 93, 64, 68-70; BGH Urteil vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85 - NJW 1987, 2072, 2073). d) Als rechtsfehlerhaft erweist sich jedoch die weitere Beurteilung des Berufungsgerichts, die regulär am 30. November 1994 abgelaufene Verjährung sei durch Verhandlungen der Parteien allenfalls für einen Zeitraum von 18 Tagen in der Zeit vom 26. August 1994 bis 12. September 1994 gemäß § 852 Abs. 2 BGB a. F. gehemmt gewesen, weshalb der Erfüllungsanspruch am 19. Dezember 1994 verjährt sei. aa) Der Begriff der Verhandlung im Sinne des § 852 Abs. 2 BGB a. F. ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weit zu verstehen. Es genügt dafür jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten, sofern nicht sofort und eindeutig jeder Ersatz abgelehnt wird. Verhandlungen schweben daher schon dann, wenn der in Anspruch Genommene Erklärungen abgibt, die dem Geschädigten die Annahme gestatten, der Verpflichtete lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen ein. Nicht erforderlich ist, daß dabei eine Vergleichsbereitschaft oder eine Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird (BGH, Urteile vom 4. Februar 1987 aaO.; vom 20. Februar 2001 - VI ZR 179/00 - NJW 2001, 1723; vom 8. Mai 2001 - VI ZR 208/00 - NJW-RR 2001, 1168, 1169; vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99 - VersR 2001,108, 110). Ein Abbruch von Verhandlungen muß - abgesehen von dem Fall des "Einschlafenlassens" der Verhandlungen - wegen seiner Bedeutung für die Durchsetzbarkeit der geltend gemachten Ansprüche durch klares und eindeutiges Verhalten zum Ausdruck gebracht werden (BGHZ 93, 64, 67, BGH, Urteil vom 30. Juni 1998 - VI ZR 260/97 - NJW 1998, 2819, 2820). bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet, soweit es abweichend vom Landgericht davon ausgeht, die Verjährung sei in der Zeit vom 1. Juni bis 10. Juni 1994 nicht durch Verhandlungen gehemmt gewesen. Die Parteien hatten vor Verjährungsbeginn über die von der Kl. geforderten Renovierungsarbeiten korrespondiert. Die Bekl. hatte zuletzt mit Schreiben vom 26. Mai 1994 der Kl. mitgeteilt, daß sie die Berechtigung der geforderten Renovierungsarbeiten zur Zeit prüfe. Damit hat die Bekl., wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, ihre Bereitschaft zum Ausdruck gebracht, sich auf eine Erörterung über die Ansprüche einzulassen. Die begonnenen Verhandlungen sieht das Berufungsgericht dadurch als beendet an, daß der Justitiar der Bekl. im Übergabetermin am 31. Mai 1994 erklärt habe, er sei noch nicht zu Verhandlungen über eine gütliche Einigung bevollmächtigt.

gericht ausgeht, ihre Bereitschaft zum Ausdruck gebracht, sich auf eine Erörterung über die Ansprüche einzulassen. Die begonnenen Verhandlungen sieht das Berufungsgericht dadurch als beendet an, daß der Justitiar der Bekl. im Übergabetermin am 31. Mai 1994 erklärt habe, er sei noch nicht zu Verhandlungen über eine gütliche Einigung bevollmächtigt. Diese Äußerung kann schon vom Wortlaut her nicht als endgültiger und klarer Abbruch der Verhandlungen verstanden werden. Die Worte "noch nicht" bringen vielmehr zum Ausdruck, daß zwar nicht jetzt, wohl aber später weiterverhandelt werden solle. Darin liegt gerade keine endgültige Beendigung der Verhandlungen. Aber auch die vom Berufungsgericht versäumte Gesamtschau der Äußerung des Justitiars und des kurz zuvor verfaßten Schreibens der Bekl. vom 26. Mai. 1994 zeigen, daß die Bekl. sich am Tag der Übergabe, dem 31. Mai 1994, im Stadium der Prüfung der Ansprüche befand und noch keine verbindlichen Erklärungen abgeben wollte.

Die Kl. war deshalb aufgrund des Schreibens der Bekl. vom 26. Mai 1994 zumindest bis zum Ablauf der von ihr selbst mit Schreiben vom 1. Juni 1994 der Bekl. bis zum 7. Juni 1994 gesetzten Äußerungsfrist zu der Annahme berechtigt, die Bekl. lasse sich jedenfalls auf Erörterungen über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen ein. Der Lauf der Verjährung war somit ab deren Beginn, dem 1. Juni 1994, bis zum 7. Juni 1994, gehemmt (§ 205 BGB a. F.).

Die Verjährung war darüber hinaus, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, in der Zeit vom 26. August 1994 bis 12. September 1994 gehemmt. Die Beweiswürdigung des Landgerichts, die das Berufungsgericht nicht in Frage stellt, ist nicht zu beanstanden. Danach hat der Justitiar der Bekl. beim Ortstermin mit dem Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren am 26. August 1994 die Verhandlungsbereitschaft der Bekl. zum Ausdruck gebracht. Diese Bereitschaft ist erst durch die endgültige Ablehnung sämtlicher Ansprüche durch das Schreiben der Bekl. vom 9. September 1994, das der Kl. am 12. September 1994 zugegangen ist, beendet worden.

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des Erfüllungsanspruchs, die am 1. Juni 1994 begonnen hat, war somit in der Zeit vom 1. Juni 1994 bis 7. Juni 1994 und vom 26. August 1994 bis 12. September 1994 gehemmt und ist deshalb erst am 25. Dezember 1994, drei Tage nach Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in den Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, abgelaufen. Die für den Schadensersatzanspruch mit seiner Entstehung am 22. Dezember 1994 in Lauf gesetzte neue Verjährungsfrist von sechs Monaten ist durch die Klageerhebung am 26. Januar 1995 rechtzeitig unterbrochen worden. 3. Da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - zur Berechtigung der einzelnen Schadensersatzposten keine Feststellungen getroffen hat, war die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Die Verjährung des Schadensersatzanspruches wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt mit dessen Entstehung, also nach Umwandlung des Erfüllungsanspruchs.

Zwischen den Parteien bestand ein Gewerbemietverhältnis. Der Mieter hatte die Schönheitsreparaturen zu tragen. Zum Vertragsende am 31. Mai 1994 verlangte die Vermieterin u. a. die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Mit Schreiben vom 26. Mai 1994 hatte die Mieterin mitgeteilt, daß sie die Berechtigung der geforderten Renovierungsarbeiten zur Zeit prüfe. Anläßlich des Übergabetermins am 31. Mai 1994 erklärte der Justitiar der Mieterin, er sei noch nicht zu Verhandlungen über eine gütliche Einigung bevollmächtigt. Mit Schreiben vom 1. Juni 1994 setzte die Vermieterin der Mieterin eine entsprechende Erklärungsfrist bis zum 7. Juni 1994. Nachdem der Justitiar der Mieterin bei einem Ortstermin im selbständigen Beweisverfahren am 26. August 1994 Verhandlungsbereitschaft signalisiert hatte, lehnte die Mieterin am 12. September 1994 sämtliche Ansprüche endgültig ab. Daraufhin verlangte die Vermieterin von der Mieterin am 22. Dezember 1994 erfolglos Zahlung von Schadensersatz, weswegen sie am 26. Januar 1995 Klage erhob.

Der BGH stellte zunächst fest, daß der fragliche Schadensersatzanspruch der sechsmonatigen Verjährungsfrist unterliegt und die Verjährung erst mit dessen Entstehen beginnt. Demnach sei entscheidend, ob zum Zeitpunkt der Entstehung des Schadensersatzanspruchs am 22. Dezember 1994 infolge Umwandlung der ursprüngliche Erfüllungsanspruch noch nicht verjährt war. In entsprechender Anwendung von § 852 Abs. 2 BGB a. F. könne die Verjährung auch durch Verhandlungen der Parteien über die streitigen Ansprüche gehemmt werden. Dazu meinte der BGH, daß von einer Verjährungshemmung wegen schwebender Vergleichsverhandlungen auszugehen sei, so daß die Verjährungsfrist hinsichtlich des Erfüllungsanspruchs erst am 25. Dezember 1994, also drei Tage nach Umwandlung in den Schadensersatzanspruch ablief.

I. Soweit die BGH-Entscheidung sich zur Umwandlung des Erfüllungs- in einen Schadensersatzanspruch sowie zu den insoweit geltenden Verjährungsgrundsätzen verhält, referiert sie schlicht die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung vor der Miet- und Schuldrechtsreform. Ungeklärt bleibt damit die umstrittene Frage, ob auch nach aktueller Rechtslage (vgl. § 548 BGB) die Verjährungsfrist des Schadensersatzanspruchs erst mit dessen Entstehen, also nach Umwandlung des (ergänze: unverjährten) Erfüllungsanspruchs zu laufen beginnt oder immer schon mit Rückerhalt der Mietsache. In der regierungsamtlichen Begründung (vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, § 548 BGB, S. 92) war zwar die zuletzt genannte Auffassung vertreten worden, wobei § 548 BGB als verdrängende Sondervorschrift gegenüber § 198 BGB a. F. (Satz 1: "Die Verjährung beginnt mit der Entstehung des Anspruchs.") bezeichnet wurde. Nach wohl überwiegender Ansicht soll die Begründung des Regierungsentwurfs jedoch nicht bindend sein, weshalb verbreitet vertreten wird, daß der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung (neubegrifflich: statt der Leistung) nach wie vor unabhängig vom Rückerhalt der Mietsache erst ab seiner Entstehung verjährt (siehe z. B. Schach, Schönheitsreparaturen, 5. Aufl., S. 99 f.). Noch fragwürdiger ist die Rechtslage allerdings durch die im Zuge der Schuldrechtsreform neu geschaffene Vorschrift des § 200 Satz 1 BGB n. F. geworden, die nunmehr (anders als noch § 198 Satz 1 BGB) regelt, daß die Verjährungsfrist mit der Entstehung des Anspruchs beginnt, "soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist."

II.1. Zur Verjährungshemmung durch schwebende Vergleichsverhandlungen (analog § 852 Abs. 2 BGB a. F.) weist der BGH nachdrücklich darauf hin, daß dieser Hemmungstatbestand weit auszulegen ist und deshalb für eine "Verhandlung" i. S. der genannten Vorschrift jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ausreicht, sofern keine sofortige und eindeutige Ablehnung der Ersatzpflicht erfolgt. 2. Das Urteil betraf einen "Altfall". Jetzt gilt § 203 BGB n. F. als allgemeiner Hemmungstatbestand. Die Hemmung endet, sobald die Fortsetzung von Verhandlungen von einem oder beiden Beteiligten verweigert wird. Eine besondere Neuigkeit stellt § 203 Satz 2 BGB n. F. dar, wonach die Verjährung nicht sogleich nach dem Abbruch der Verhandlungen, sondern frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung eintritt. Eine weitere Änderung in verjährungsrechtlicher Hinsicht hat sich durch die Einführung von § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB n. F. ergeben. Danach wird die Verjährung sämtlicher - also auch mietrechtlicher - Ansprüche durch die Zustellung eines Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens gehemmt. Wenngleich sich nach neuem Recht demzufolge die Möglichkeiten der Verjährungshemmung sowohl tatbestandlich als auch vom Ausmaß her erheblich erweitert haben, sollte der Vermieter stets darauf bedacht sein, eine unklare Verjährungssituation erst gar nicht aufkommen zu lassen. Gerade beim Hemmungstatbestand schwebender Verhandlungen ist insoweit äußerste Vorsicht geboten, da es letztlich immer auch eine Frage subjektiver richterlicher Einschätzung bleibt, ob im konkreten Einzelfall "wirklich" eine Verjährungshemmung bejaht werden kann. Im Zweifel ist der Vermieter also nach wie vor gut damit beraten, der drohenden Verjährung seiner Ansprüche mit deren gerichtlicher Geltendmachung zu begegnen.