Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei Wohnflächenabweichung

Der Lauf der Verjährungsfrist des Rückzahlungsanspruchs wegen überzahlter Miete wird nicht schon dadurch in Gang gesetzt, dass der Mieter eine Überprüfung der Wohnfläche zu Beginn des Mietverhältnisses unterlässt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Rückzahlung überzahlter Miete wegen erheblicher Wohnflächenabweichung in Anspruch.

a) Die Kl. können von der Bekl. auch für die Monate August 2005 bis Dezember 2008 Rückzahlung von monatlich 279,75 € beanspruchen (§§ 535, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Entgegen der Ansicht des Erstgerichts sind diese Ansprüche nicht verjährt.

Die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Entscheidend sind also die Kenntnis der Kl. von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche und die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche.

Selbst wenn man - wie das Erstgericht in Anschluss an eine Entscheidung des Amtsgerichts Bonn (Urteil vom 18.4.2012, Az. 203 C 55/11) - die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche darauf reduzieren wollte, dass dem Mieter die konkreten Längen, Breiten und Höhen der von ihm bewohnten Räume in tatsächlicher Hinsicht bekannt sind, wurde nicht dargetan, dass die Kl. diese Maße vor dem Jahr 2012 positiv gekannt hätten. Die Kammer folgt des Weiteren der Auffassung des Landgerichts Krefeld (Urteil vom 7. November 2012, Az. 2 S 23/12 [= WuM 2012, 674]), dass ein Mieter die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe nicht schon aufgrund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume erlangt.

Dem Erstgericht wird nicht darin gefolgt, dass die Unkenntnis der Kl. von den vorgenannten Tatsachen auf grober Fahrlässigkeit beruht. Grob fahrlässige Unkenntnis i. S. d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt worden ist und der Gläubiger auch ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen (BGH, Urteil vom 14.1.2010, Az. VII ZR 213/07, Rn. 17 m.w.N.). Der Gläubiger muss es versäumt haben, eine gleichsam auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeit wahrzunehmen (BGH, aaO.).

Ebenso wenig wie allgemeine Erkundigungs‑, Untersuchungs‑ oder Nachforschungspflichten des Mieters bei Vertragsschluss oder Annahme der Mietsache im Zusammenhang mit möglicherweise vorhandenen Mängeln bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 18.4.2007, Az. XII ZR 139/05; Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 b BGB Rn. 19), besteht auch im laufenden Mietverhältnis keine Obliegenheit des Mieters, Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit im Mietvertrag zu überprüfen. Anhaltspunkte, dass die Kl. während der Mietzeit Veranlassung gehabt hätten, die einzelnen Maße des Mietobjekts zu ermitteln, liegen nicht vor. In Anbetracht dessen, dass sich die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche über vier Etagen auf fünf Zimmer, eine Küche, zwei Korridore, eine Diele, zwei Bäder, eine Toilette, einen Hobbyraum, eine Terrasse und einen Wintergarten verteilt, musste sich den Kl. eine Flächenabweichung nicht aufdrängen, zumal eine Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räumlichkeiten dem Mietvertrag nicht zu entnehmen war.

Unter Ansatz der vom Erstgericht festgestellten Flächenabweichung ergibt sich somit für den Mietzeitraum vom 15.8.2005 bis zum 31.12.2008 ein Minderungsbetrag in Höhe von 11.329,88 € (279,75 € x 40,5 Monate). Die geringfügige Mehrforderung von inhaltlich 8 Cent beruht offenbar auf Rundungsdifferenzen.

Der Lauf der Verjährungsfrist des Rückzahlungsanspruchs wegen überzahlter Miete wird nicht schon dadurch in Gang gesetzt, dass der Mieter eine Überprüfung der Wohnfläche zu Beginn des Mietverhältnisses unterlässt.

Die echte Wohnfläche des 2005 vermieteten Reihenhauses unterschreitet die im Vertrag angegebene um 14,35 %, was einer monatlichen Minderung von 279,82 € entspricht. Die Mieter verlangen mit der 2012 erhobenen Klage u. a. Rückzahlung überzahlter Miete ab August 2005.

Das AG München gab der Klage wegen überzahlter Miete nur von Januar bis September 2009 statt und hielt den weiteren Rückzahlungsanspruch für verjährt. Das LG München sah das anders und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung weiterer 11.329,88 € für die Zeit von Beginn des Mietverhältnisses bis Dezember 2008. Entgegen der Auffassung des AG sei den Klägern bei Bezug des Hauses keine grob fahrlässige Unkenntnis der Flächenabweichung vorzuwerfen. Ohne konkreten Anlass sei der Mieter zur Überprüfung der Wohnfläche nicht verpflichtet, so dass die bloße Nutzung der vermieteten Räume keinen Einfluss auf den Beginn der Verjährungsfrist des Rückzahlungsanspruchs haben könne.

Die objektiven Voraussetzungen für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete wegen einer Wohnflächenabweichung entstehen bereits bei Bezug der Wohnung und erstmaliger Zahlung der Miete: Tatsächliche Größe entspricht nicht der im Mietvertrag angegebenen, also Überzahlung, daher Rückzahlungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung, somit Entstehung des Anspruchs i. S. d. § 199 Abs. 1 Ziff. 1 BGB. Subjektiv setzt der Beginn der Verjährungsfrist Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Umstände voraus: Wie sollen diese bei einer Flächenabweichung erkannt werden? Wie soll grobfahrlässige Kenntnis angenommen werden? Bei einer Flächenabweichung kann es doch nur darauf ankommen, dass – aus welchem Anlass auch immer – eine Flächenüberprüfung erfolgt: Von diesem Zeitpunkt an liegt Kenntnis vor, so dass der Lauf der Verjährungsfrist in Gang gesetzt werden kann.