Verjährung des Renovierungsanspruchs

Der Anspruch des Mieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen wird erst ab Kenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel fällig.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts (Wetzlar) steht der Kl. gegenüber der Bekl. ein unverjährter Anspruch auf Durchführung der im Tenor dargestellten beschränkten Renovierungsleistungen zu.

A. 1. Die Kl. hat gegenüber der Bekl. einen aus dem Mietvertrag i. V. m. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB abgeleiteten Anspruch auf Durchführung der Renovierungsarbeiten in dem aus dem Entscheidungstenor ersichtlichen beschränkten Umfang. Auf die mietvertraglichen Vorschriften des BGB war hier zurückzugreifen, da die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel mit starrer Fristenregelung nach neuerer ständiger Rechtsprechung unwirksam ist (vgl. BGH, Urt. v. 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542 = WuM 2006, 677; BGH, Urt. v. 11.2.2009 - VIII ZR 118/07 -, WuM 2009, 240). Dies ist zwischen den Parteien ebenso unstreitig wie der Umstand, dass erheblicher Renovierungsbedarf besteht. Hiernach ist die Bekl. als Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, soweit die Schäden nicht auf einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Kl. beruhen.

2. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist der Anspruch der Kl. auf Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verjährt. Es kann dahinstehen, ob dieser Anspruch als Daueranspruch auf Gebrauchserhaltung praktisch nicht verjährt (so u. a. Häublein, MünchKomm, BGB, § 535, Rn. 107) oder aber - wie das Amtsgericht ausführt - den üblichen Verjährungsregeln unterworfen ist. Denn auch im letzteren Fall ist hier keine Verjährung eingetreten. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt erst mit Kenntnis des Gläubigers - hier der Kl. - von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Selbst wenn man - wie das Amtsgericht - unterstellt, dass der Renovierungsanspruch hier bereits um das Jahr 2000 entstanden ist, begann der Lauf der Verjährung erst mit der Kenntnis der Kl. von der Renovierungsverpflichtung der Bekl. § 199 BGB ist auch für Ansprüche anwendbar, die vor der Schuldrechtsreform entstanden sind. Dies ist schon deshalb geboten, um einen Ausgleich für die Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von 30 Jahren auf drei Jahre zu schaffen (BGH, Urt. v. 23.11.2007 - XI ZR 441/06 -, WuM 2007, 346). Kenntnis i. S. d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB konnte die Kl. frühestens durch die BGH‑Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel erlangen. Erst durch diese Rechtsprechung wurde klargestellt, dass der Vermieter Schuldner des Renovierungsanspruchs ist. In § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB wird ausdrücklich die Kenntnis von der Person des Schuldners als Voraussetzung vom Beginn des Fristbeginns genannt. Das grundlegende Urteil dazu datiert aus dem Jahr 2006 (BGH, Urt. v. 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542 = WuM 2006, 677). Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB i. V. m. § 195 BGB läuft die Verjährungsfrist daher frühestens am 31.12.2009 ab. Die Kl. hat hier jedoch bereits im Jahr 2007 Klage erhoben. Verjährung kann hier also unter keinem denkbaren Gesichtspunkt eingetreten sein. [...]

Der Anspruch des Mieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen wird – wenn eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde – erst ab Kenntnis der Klausel fällig.

Der 1995 geschlossene Mietvertrag enthielt eine unwirksame Renovierungsklausel. Im Jahr 2007 erhob die Mieterin Klage auf Durchführung der von ihr bisher nicht vorgenommenen Schönheitsreparaturen. Der Vermieter erhob die Einrede der Verjährung. Das Landgericht Limburg änderte das Urteil des AG Wetzlar und gab der Klage teilweise statt.

Es könne dahinstehen, ob der Anspruch als Daueranspruch anzusehen sei und deshalb während des Mietverhältnisses nicht verjähren könne. Auch wenn man der gegenteiligen Ansicht folge, sei hier keine Verjährung eingetreten, weil die Mieterin erst im Jahr 2006 von der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel Kenntnis erlangt habe.

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn der Vertrag keine anderslautende Regelung enthält oder – wie hier – die Übertragung auf den Mieter unwirksam ist. Wenn dann Schönheitsreparaturen fällig werden, handelt es sich um Mängel, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen und zur Mietminderung nach § 536 BGB führen.

Mit Urteil vom 17. Februar 2010 (VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) hat der BGH entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar ist; die vom LG Limburg angesprochene Streitfrage ist somit höchstrichterlich entschieden.