Verjährung des Mängelbeseitigungsanspruchs des Mieters

Verjährung des Mängelbeseitigungsanspruchs des Mieters; Beginne der Verjährung; Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs; Umsetzwohnung; Wiederherstellungsverpflichtung

1. Der Anspruch des Mieters auf Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs verjährt in drei Jahren.

2. Die Verjährung beginnt mit Kenntnis des Mieters von den Umständen, die den Anspruch begründen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist seit 1995 Mieterin einer ehemals unsanierten Wohnung im 3. OG des Quergebäudes des Hauses [...]. Die Rechtsvorgängerin des Kl., die mittlerweile insolvente W. GmbH, führte im Jahre 1999 umfassende Sanierungsarbeiten im Gebäude durch. Während dieser Arbeiten wohnte die Bekl. in einer Umsetzwohnung. Im Zuge der Arbeiten verband die W. GmbH die Räume im 2. OG mit der Wohnung der Bekl. im 3. OG zu einer sog. Maisonettewohnung. Nach Beendigung der Sanierung verweigerte die W. GmbH der Bekl. die Rückkehr in die Wohnung. Im Jahre 2001 wurde die W. GmbH verurteilt, dann die hiesige Bekl. die Wohnung im 3. OG herauszugeben. Der Besitz an der Wohnung im 3. OG wurde der Bekl. von der W. GmbH im Jahr 2001 wieder eingeräumt.

Der Kl. hat die Maisonettewohnung erworben und wurde im September 2003 im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen.

Nachdem die Bekl. den Besitz an den Räumlichkeiten im 3. OG wiedererlangt hatte, nahm sie auch die Räumlichkeiten in Besitz, die sich im 2. OG befinden. Durch rechtskräftiges Urteil des LG Berlin vom 8.5.2008 wurde die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der sich im 2. OG befindlichen Räumlichkeiten verurteilt. Die Herausgabe der Räumlichkeiten im 2. OG wurde im Oktober 2006 im Rahmen der Zwangsvollstreckung bewirkt.

Um die Räume der Maisonettewohnung im 2. OG und im 3. OG wieder voneinander trennen zu können, verlangt der Kl. in diesem Prozess die Duldung diverser Baumaßnahmen. Im Wege der Widerklage verlangt die Bekl. die Wiederherstellung einer Außentoilette und den Wiedereinbau eines Küchenraumes.

Der Kl. bestreitet, dass die Wohnung der Bekl. vor dem Umbau ursprünglich so ausgesehen habe, wie es von der Bekl. geschildert wird. Im Hinblick auf etwaige Rückbauverpflichtungen erhebt der Kl. unstreitig die Verjährungseinrede. Zudem sei das Verhalten der Bekl. als treuwidrig anzusehen, da der Zustand der Wohnung besser sei, als er sich zu früheren Zeiten gestaltete. [...]

Die zwar zulässige (weil nach Auffassung der Kammer hinreichend bestimmte) Widerklage, mit der ein Wiederherstellungsanspruch bzgl. der Außentoilette und der Küche begehrt wird, ist unbegründet, da einem solchen etwaig bestehenden Anspruch schon die von dem Kl. erhobene Einrede der Verjährung entgegensteht (§ 214 Abs. 1 BGB).

Etwaige mit der Widerklage geltend gemachte Ansprüche der Bekl. auf Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs i. S. d. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verjähren gemäß § 195 BGB n. F. letztlich in 3 Jahren. Die Verjährungsfrist begann dabei gemäß § 198 BGB a. F. grds. mit der Entstehung des Anspruchs bzw. gem. § 199 Abs. 1 BGB n. F. (u. a.) mit der Kenntnis von den begründenden Umständen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, endete die Verjährung - bei Berücksichtigung der Gesetzesänderung - zum 31.12.2004, da ein etwaiger Wiederherstellungsanspruch nämlich grds. in dem Augenblick entstanden ist, in dem die Wohnung umgewandelt worden war und der Mangel sichtbar wurde (mithin im Jahr der Rückgabe der Wohnung: 2001) bzw. spätestens - soweit für den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt des Vermieterwechsels in 2003 abgestellt werden sollte, was aber letztlich offen bleiben kann - zum 31.12.2006, wohingegen die Widerklage erst 2007 erhoben worden ist.

Der § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB n. F. (i. V. m. § 201 BGB), wonach bei rechtskräftig festgestellten Ansprüche eine 30-jährige Verjährungsfrist gilt, führt vorliegend auch zu keiner anderen Beurteilung. Mit dem Urteil des AG Mitte vom 21. April 2001 zum Aktenzeichen - 16 C 147/00 - ist lediglich ein Herausgabeanspruch, aber kein (wie hier begehrt) Wiederherstellungsanspruch tituliert worden ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO bzw. soweit die Berufung zurückgenommen worden ist aus § 516 Abs. 3 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache bzgl. der in der 2. Instanz noch anhängigen Klage betreffend den Anspruch auf Angleichung des wieder geschlossenen Fußbodenbereichs an den Parkettfußboden übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat die Bekl. gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO auch insoweit die Kosten zu tragen. Dies entspricht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen, da die Bekl. ohne Eintritt des erledigenden Ereignisses insoweit im Rechtsstreit aller Voraussicht nach unterlegen gewesen wäre. Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen werden kann, einen entsprechenden Duldungsanspruch aus § 214 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag für gegeben erachtet. Dem schließt sich die Kammer an. Nach dem rechtskräftig ausgeurteilt worden ist, dass sich das Nutzungsrecht der Bekl. lediglich auf die Räume im 3. OG erstreckt und die Bekl. ihrerseits anerkannt hat, den Rückbau der Verbindungstreppe zum 2. OG zu dulden, musste es dem Kl. als Vermieter gestattet sein, die Wohnung im 3. OG in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen, wozu auch die Angleichung des Fußbodenbereichs gehört.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wann dieser Anspruch verjährt, ist - soweit ersichtlich - erstmals nunmehr vom LG Berlin rechtskräftig entschieden worden.

Die Mieterin wohnte in einer unsanierten 1-Zimmer-Wohnung mit Außen-WC. Der Bauträger saniert, währenddessen zieht sie in eine Ersatzwohnung. Der Bauträger nutzt die Sanierung um die Wohnung mit einer anderen zu einer Maisonettewohnung zu verbinden, die er an den Erwerber als "bezugsfrei" verkauft. Die Mieterin klagt sich gegenüber dem Bauträger in die alte Wohnung ein, zieht wieder ein und "besetzt" die ganze Maisonettewohnung. Der Erwerber nimmt sie auf Duldung von Arbeiten in Anspruch, um die Wohnungen zu trennen; sie verlangt widerklagend den Rückbau u. a. des Außen-WC.

Mit Urteil vom 9. Juni 2008 bestätigte das LG Berlin die Auffassung des Amtsgerichts, wonach der Anspruch des Mieters auf Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs in der Regelfrist von drei Jahren verjährt. Die Verjährung beginne grundsätzlich mit Kenntnis von den begründeten Umständen.

So grundsätzlich auch Beuermann, GE 2008, 236; Lehmann-Richter, NJW 2008, 1196.