Verjährung des Mängelbeseitigungsanspruchs des Mieters

1. Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters verjährt in drei Jahren.

2. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter Kenntnis vom Mangel erlangt hat.

Die Kl. ist seit ca. fünfzig Jahren Mieterin einer Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses B. Str. 44 in Düren. Die Bekl. sind Eigentümer des Hauses und die Vermieter der Kl. Das Haus, in dem sich die streitgegenständlichen Wohnungen befinden, ist ein Vierfamilienhaus mit vier separaten Wohnungen. Bevor die Bekl. das Haus übernahmen, wurde von einem Voreigentümer das Dachgeschoss im jetzigen Zustand ausgebaut.

Die Kl. fühlte sich durch die jeweiligen Mieter der Dachgeschosswohnung erheblich in ihrer Ruhe gestört, insbesondere durch den von der Dachwohnung ausgehenden Trittschall der Böden in Diele und Küche sowie durch die Installationsgeräusche des WCs in der Dachgeschosswohnung. Mit Schreiben vom 13.8.2002 wandte sich der Mieterverein Köln - deren Mitglied die Kl. ist - an die Bekl. und teilte diesen mit, dass die über der Wohnung der Kl. gelegene Wohnung offensichtlich nicht ausreichend schallisoliert sei und die Kl. sämtliche Wohngeräusche aus dieser Wohnung deutlich und detailliert hören könne.

Im Jahre 2007 wurde beim Amtsgericht Düren unter Aktenzeichen 46 H 16/07 ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt, das ergab, dass die erforderlichen baujahrestypischen Dämmwerte für den Trittschallschutz der Böden in Diele und Küche der Wohnung im Dachgeschoss des Hauses B. Str. 44 in Düren nicht eingehalten und unzulässig hoch waren. Auch wurden im Schlafzimmer der Kl. Installationsgeräusche der WC-Spülung im Dachgeschoss und vom normalen Auflegen des WC-Deckels im Dachgeschoss herrührende Werte gemessen, die ebenfalls oberhalb der zulässigen Grenze lagen.

Die Bekl. erheben die Einrede der Verjährung.

Die Kl. behauptet, der frühere Speicher des Hauses sei zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Mit ihrer Zustimmung seien aus ihrer Wohnung heraus die Versorgungsleitungen ins Dachgeschoss verlängert worden. Sie behauptet, sie sei bereits seit längerer Zeit von Geräuschen aus der oberen Wohnung gestört worden, dies aber keineswegs mit der Kenntnis über die Nichteinhaltung bautechnischer Vorschriften als Ergebnis aus dem selbständigen Beweisverfahren einhergehe. Sie meint, in einem Dauerschuldverhältnis sei der Vermieter tagtäglich aufs Neue verpflichtet, den von ihm vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache in demjenigen Zustand, der entweder schriftlich vereinbart oder stillschweigend zu erwarten ist, zu gewähren. [...]

Die Klage ist nicht begründet, da die Einrede der Verjährung durchgreift.

Ein etwaiger Anspruch der Kl. ist gemäß § 199 Absatz 1 BGB verjährt.

Soweit die Kl. die Auffassung vertritt, der Vermieter sei tagtäglich aufs Neue verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, ist dies richtig. Gemäß § 535 Absatz 1 BGB hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ein vertragsgemäßer Zustand bedeutet, dass die Mietsache so sein muss, dass sie zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sein muss. Dieser Zustand muss bei Überlassung und während der gesamten Mietzeit vom Vermieter gewährleistet werden. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört auch, dass der Mieter nicht durch Immissionen wie Lärm, der einen Sachmangel darstellt, belästigt wird. Jedoch kann der Zustand einer Mietsache auch trotz eines Mangels vertragsgemäß sein, wenn der Mieter ihn in Kenntnis des Mangels akzeptiert hat.

Der in der Wohnung der Kl. zu vernehmende Trittschall, herrührend aus der Dachgeschosswohnung, stellt einen Mangel der Wohnung im Sinne von § 535 BGB dar. Das selbständige Beweissicherungsverfahren hat ergeben, dass sowohl der Trittschall als auch die Installationsgeräusche aus der Wohnung über der Wohnung der Kl. bei normaler Nutzung eine Intensität besitzen, die nicht dem Üblichen entsprechen und als Mangel zu bewerten sind.

Zur Überzeugung des Gerichts steht weiterhin fest, dass dies eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt, den die Kl. grundsätzlich nicht hinzunehmen hat.

Jedoch waren die fehlende Schallisolierung bzw. die Lärmbelästigung der Kl. bereits mindestens im Jahre 2002 bekannt. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Schreiben des Mietervereins Köln vom 13.8.2002. Der Behauptung der Kl., sie habe von den maßgeblichen Tatsachen erst nach Abschluss des selbständigen Beweissicherungsverfahrens Kenntnis gehabt, und bei dem Vortrag des Mietervereins habe es sich bloß um eine Vermutung gehandelt, kann nicht gefolgt werden. Die Kl. hätte sofort, nachdem die Lärmbelästigung auftrat, geeignete Maßnahmen ergreifen müssen.

Die von den Bekl. geltend gemachte rechtshemmende Einrede der Verjährung ist deshalb begründet.

Ansprüche aus § 535 BGB unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist im Sinne des § 195 BGB. Diese regelmäßige Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Absatz 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit kennen musste.

Diesbezüglich muss vorliegend davon ausgegangen werden, dass zumindest im Jahre 2002 die Kenntnis bei der Kl. bereits vorgelegen hat. Die Verjährungsfrist begann somit mit Ablauf des Jahres 2002. Mithin hätte die Kl. die Möglichkeit gehabt, etwaige Ansprüche bzw. verjährungshemmende Maßnahmen bis zum 31.12.2005 geltend zu machen. Dies hat sie vorliegend jedoch nicht getan. Vielmehr hat sie die Geltendmachung eventueller Ansprüche gegen die Bekl. als Vermieter in den Jahren 2003 bis einschließlich 2006 vollständig eingestellt.

Erst im Jahre 2007 wurde dann die Kl. wiederum tätig durch die Einleitung des selbständigen Beweissicherungsverfahrens.

Soweit die Kl. die Auffassung vertritt, dass die Bekl. auf die Geltendmachung der Verjährungseinrede vorliegend verzichtet hätten, da im Jahre 2007 durch den damals die Bekl. vertretenden Verein "Haus und Grund" mit Schreiben vom 4.9.2007 mitgeteilt worden sei, sie, die Kl., könne ja ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchführen, kann dem nicht gefolgt werden.

Der Kl. ist damals lediglich anheim gestellt worden, ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchzuführen. Auf eine Verjährungseinrede ist ausdrücklich nicht verzichtet worden. Auch ist der Schuldner nicht verpflichtet, sofort die Verjährungseinrede zu erheben.

Das LG Berlin (GE 2008, 1154, 1196) hatte die Auffassung des AG Mitte bestätigt, wonach der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters in drei Jahren verjährt. Auch das Amtsgericht Düren ist dieser Auffassung.

Die Mieterin klagte seit Jahren über eine Lärmbelästigung durch die Mieter der darüberliegenden Dachgeschosswohnung und verlangte Verbesserung des Trittschallschutzes. Nach einer Aufforderung an den Vermieter zur Mängelbeseitigung im Jahre 2002 wartete die Mieterin bis zum Jahre 2007, in dem sie ein selbständiges Beweisverfahren durchführte und alsdann gegen den Vermieter Klage erhob. Dieser erhob die Einrede der Verjährung.

Mit Urteil vom 4. November 2008 wies das AG Düren die Klage ab und meinte, der Anspruch sei verjährt. Die Verjährung beginne mit Kenntnis des Mieters vom Mangel, was hier spätestens im Jahre 2002 der Fall gewesen sei.