Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs

1. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Kaution verjährt mit dem Anspruch auf deren Rückzahlung.

2. Der Rückzahlungsanspruch verjährt drei Jahre nach seiner Entstehung, d. h. nachdem es dem Vermieter zumutbar geworden ist, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzurechnen.

Die Auffassung des Landgerichts (trifft) nicht zu, der Kautionsabrechnungsanspruch sei verjährt. Verjährung des Abrechnungsanspruchs wäre dann eingetreten, wenn der Zahlungsanspruch, den der Kl. aus der Abrechnung herleitet, verjährt wäre. Das ist indes nicht der Fall. Der Anspruch des Kl. auf Rückzahlung der Kaution war bei Einreichung des Prozeßkostenhilfeantrags am 18. Januar 2005 noch nicht verjährt.

a) Die Annahme des Landgerichts, der Lauf der dreijährigen Regelverjährungsfrist (§ 195 BGB) habe am 1. Januar 2002 eingesetzt, trifft nicht zu. Der Verjährungsbeginn setzt u. a. die Entstehung des Anspruchs voraus, § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB n. F. Der Anspruch ist entstanden, wenn er klageweise geltend gemacht werden kann, was seine Fälligkeit voraussetzt (§ 271 Abs. 1 BGB). Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht in angemessener Zeit nach rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen (vgl. Senat ZMR 2002, 37). Die Kaution dient zur Sicherung aller vertraglichen Ansprüche. Dazu gehören auch Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung (Senat aaO.). Im Streitfall hatte der Kl. von Januar bis zum Ablauf des Monats Mai 2001 den vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorschuß (§ 3 Nr. 2, Nr. 3 MV) von 180 EUR/mtl. gezahlt. Die Vorschüsse sind gemäß § 4 Nr. 2 MV jährlich nach Ablauf eines jeden Jahres abzurechnen. Daraus folgt, daß wegen der frühestens im Jahre 2002 fällig gewordenen Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2001 auch frühestens der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entstehen konnte. Die Verjährung setzte demnach frühestens am 1. Januar 2003 ein und endet frühestens mit Ablauf des 31. Dezember 2005. Der Abrechnungsanspruch verjährt zum gleichen Zeitpunkt (§ 217 BGB analog).

Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses verjährte früher in 30 Jahren; jetzt sind es drei Jahre. Die Verjährung beginnt aber erst zu laufen, wenn eine angemessene Frist für den Vermieter (in der Regel sechs Monate) verstrichen ist.

Der Mieter hatte bis Mai 2001 die Miete und Betriebskostenvorschüsse gezahlt; danach endete das Mietverhältnis. Über die Kaution wurde nicht abgerechnet. Im Januar 2005 machte der Mieter die Rückzahlung der Kaution gerichtlich geltend. Das Landgericht hielt den Anspruch für verjährt.

Mit Beschluß vom 22. April 2005 teilte das OLG Düsseldorf diese Auffassung nicht. Der Verjährungsbeginn setze u. a. die Entstehung des Anspruchs voraus. Der Anspruch ist entstanden, wenn er geltend gemacht werden kann (Fälligkeit). Die Verjährung könne daher erst mit Ablauf der Abrechnungsfrist für den Vermieter beginnen. Über Betriebskostenvorschüsse des Jahres 2001 sei erst im Jahr 2002 abzurechnen gewesen; die Kaution diene auch zur Sicherung der Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen. Daraus folge, daß Verjährung auch hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs frühestens am 1. Januar 2003 begonnen haben könne.

Die Entscheidung ist zweifelhaft und jedenfalls im Wohnraummietrecht nicht anwendbar. Ob der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses für etwaige Nachforderungen aus einer zukünftigen Betriebskostenabrechnung die volle Kaution einbehalten darf, wird, soweit ersichtlich, von niemandem vertreten. Gegenüber stehen sich lediglich die Auffassung, daß weder der Vermieter die Kaution voll zurückzuzahlen habe, da zukünftige Ansprüche zu berücksichtigen seien, und die Auffassung, daß für einen zu erwartenden Nachzahlungsanspruch ein vom Gericht zu schätzender Teil der Kaution einbehalten werden darf.