Verjährung des Erstattungsanspruchs des Mieters für von ihm ausgeführte Schönheitsreparaturen

Der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Kosten für rechtsgrundlos erbrachte Schönheitsreparaturen verjährt in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung hat jedoch keine Aussicht auf Erfolg.

1. Zutreffend geht das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung davon aus, dass die Kl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von 1.500 € hat. Insbesondere ist der Bekl. nicht verpflichtet, Wertersatz für die von der Kl. vorgenommenen, allerdings nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen in der von ihr gemieteten Wohnung im Hause E.straße 24 in Berlin zu leisten.

a) Grundsätzlich hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erstattung der von ihm vorgenommenen Schönheitsreparaturen wegen ungerechtfertigter Bereicherung, wenn die von ihm erbrachten Arbeiten aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel und damit ohne rechtlichen Grund erbracht worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07- GE 2009, 901).

b) Ein solcher Anspruch der Kl. gegen den Bekl. ist jedoch verjährt. Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen aufgrund bereicherungsrechtlicher Vorschriften unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

Da die Kl. davon ausging, aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages dazu verpflichtet zu sein, Schönheitsreparaturen auszuführen, hat der Bekl. die Renovierungsleistungen wegen der Unwirksamkeit dieser Regelung rechtsgrundlos erlangt. Der Anspruch der Kl. gemäß § 818 Abs. 2 BGB ist auf Wertersatz gerichtet, da die Leistung selbst nicht herausgegeben werden kann.

Die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB ist insbesondere unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens, der dieser Vorschrift zugrunde liegt, geboten (so die ganz überwiegende Ansicht in der Literatur und in der bislang ergangenen Rechtsprechung zu diesem Problem, vgl. Staudinger/Emmerich, BGB - Neubearbeitung 2006, § 548 Rn. 19; Beck'scher Online-Kommentar-Ehlert, Stand: 1.2.2009, § 548 Rn. 37; Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 3. Aufl. 2008, § 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Auflage 2007, Rn. 29, 34 - alle bisherigen zitiert nach beck-online; Langenberg: Schönheitsreparaturen. Instandsetzung und Rückbau. 3. AufI. 2008, IV A Rn. 37, 38; Klimke/Lehmann-Richter: Unwirksame starre Abgeltungsklauseln und ihre Folgen, WuM 2006, 653, 655; AG Freiburg, Urteil vom 5.3.2010 - 6 C 4050/09 in WuM 2010, 232 ff. mit ablehnender Anmerkung Blank, WuM 2010, 234 f.).

Danach sollen beiderseitige Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis alsbald abgewickelt werden, weil die Gefahr besteht, dass diese nach Ablauf einer gewissen Zeit durch Veränderungen der Mietsache nicht mehr zu beweisen sind. Dabei spricht § 548 Abs. 2 BGB ausdrücklich nur von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen. Unter diese sind aber auch Ansprüche aus bereicherungsrechtlichen Vorschriften zu fassen, da auch sie ihren Rechtsgrund im Mietvertrag haben. Die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gebietet auch der Umstand, dass Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Vornahme berechtigt geltend gemachter Schönheitsreparaturen oder Aufwendungsersatz ebenfalls unstreitig dem Anwendungsbereich des § 548 Abs. 1 BGB unterfallen. Ob im Übrigen § 548 Abs. 2 BGB direkt oder analog anzuwenden ist, kann im gegenständlichen Verfahren offen bleiben.

2. Unstreitig endete das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis am 31. August 2005. Ihren Anspruch auf Rückforderung der von ihr für die nicht geschuldete Renovierung aufgewendeten Kosten machte die Kl. erstmals mit Schreiben ihres späteren Prozessbevollmächtigten vom 5. Oktober 2009 geltend. Zu diesem Zeitpunkt wären die Ansprüche auch dann verjährt gewesen, wenn man die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist der § 195 ff. BGB zugrunde legte.

Der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Kosten für rechtsgrundlos erbrachte Schönheitsreparaturen verjährt in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Wohnraummieter hatte aufgrund einer unwirksamen Überwälzungsklausel Schönheitsreparaturen ausgeführt. Die dafür entstandenen Kosten verlangte er nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. August 2005 erstmals mit Schreiben vom 5. Oktober 2009 vom Vermieter zurück. Als der Vermieter sich weigerte, klagte der Mieter. Gegen das abweisende Urteil des Amtsgerichts legte er Berufung ein.

Die ZK 67 des LG Berlin als zuständige Berufungskammer wies darauf hin, dass sie die Berufung für unbegründet halte. Zwar habe ein Mieter grundsätzlich gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die von ihm vorgenommenen Schönheitsreparaturen, wenn die von ihm erbrachten Arbeiten aufgrund einer unwirksamen Klausel erbracht worden seien. Dieser Anspruch verjähre aber in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Denn auch für derartige Ansprüche bestehe die Gefahr, dass sie nach Ablauf einer gewissen Zeit durch Veränderungen der Mietsache nicht mehr zu beweisen seien. Unter den Begriff der Aufwendungen im Sinne der Regelung über die kurze Verjährung würden auch die nach den bereicherungsrechtlichen Vorschriften zu ersetzenden Kosten für die vom Mieter rechtsgrundlos ausgeführten Schönheitsreparaturen fallen.

Wie die ZK 67 am Ende ihres Hinweisbeschlusses anmerkt, wären die Ansprüche auch dann verjährt gewesen, wenn man für die Ansprüche des Mieters die dreijährige Verjährungsfrist zugrunde legt. Dennoch handelt es sich bei den Ausführungen zur kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht um ein sog. „obiter dictum", sondern um einen tragenden Teil des Hinweisbeschlusses. Der Auffassung der ZK 67 ist auch zuzustimmen. Zwar ist es nicht ganz unproblematisch, auf einen Bereicherungsanspruch die Vorschrift des´§ 548 Abs. 2 BGB über die kurze Verjährung anzuwenden. Dennoch spricht der Gesichtspunkt, dass ebenso wie bei dem Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Ersatz für nicht oder schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen für den Bereicherungsanspruch des Mieters auf Erstattung der Kosten für rechtsgrundlos ausgeführte Schönheitsreparaturen die Gefahr besteht, dass infolge der Veränderung der Mietsache Beweisschwierigkeiten – auch für den den Anspruch abwehrenden Vermieter – entstehen, je länger das Mietverhältnis schon beendet ist, für die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist.

Natürlich muss die Einrede der Verjährung auch erhoben werden, damit der Vermieter die Erstattung der Kosten verweigern kann (§ 214 Abs. 1 BGB). Hat der Vermieter bereits die Kosten erstattet, kann er den erstatteten Betrag auch dann nicht zurückfordern, wenn er davon ausging, dass der Anspruch des Mieters noch nicht verjährt war (§ 214 Abs. 2 BGB).