Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel; starrer Fristenplan; Kenntnis der Rechtsprechung und Verjährungsbeginn; Geldleistung für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen; Rückforderung

Eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage kann im Einzelfall dazu führen, dass eine Rechtsunkenntnis den Verjährungsbeginn (§ 199 Abs. 1 BGB) hinausschiebt. Aufgrund des Urteils des BGH vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023 war jedoch geklärt, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit einem „starren" Fristenplan keine rechtliche Grundlage für Geldleistungen darstellt, die der Mieter bei Auszug anstelle vermeintlich geschuldeter Schönheitsreparaturen vornimmt.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, da die Frage, ob Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Ersatzleistungen für eine solche vermeintliche Verpflichtung der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB oder der Regelverjährung gemäß §§ 195, 199 BGB unterliegen, bislang nicht höchstrichterlich entschieden sei. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage hat schon deshalb keine grundsätzliche Bedeutung, weil sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn der Klageanspruch ist auch bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährungsfrist (§§ 195, 199 BGB) verjährt.

2 Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (Nr. 1) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Nr. 2). Letzteres war hier mit dem Schluss des Jahres 2004 der Fall, so dass gemäß §§ 195, 197 BGB die Verjährung mit Ablauf des Jahres 2007 eingetreten ist.

3 a) Anders als die Revision meint, ist hinsichtlich der Kenntniserlangung hier nicht (erst) an das Senatsurteil vom 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 = GE 2009, 901) anzuknüpfen. Denn es bestand in Bezug auf den Klageanspruch spätestens ab dem Senatsurteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023 = NJW 2004, 2586) keine unsichere und zweifelhafte Rechtslage mehr, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Einzelfall dazu führen kann, dass eine Rechtsunkenntnis den Verjährungsbeginn hinauszuschieben geeignet ist (BGH, Urteile vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, NJW-RR 2009, 547 Rn. 15 und 19; vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98, NJW 1999, 2041 unter II 1; jeweils m.w.N.).

4 Der Senat hat im oben genannten Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) entschieden, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die eine „starre" Fälligkeitsregelung enthält, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und daher den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflichtung zur Folge. Auf dieser Grundlage hat der Senat den damals klagegegenständlichen (Vorschuss-) Anspruch mangels einer Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verneint.

5 Jedenfalls nach der noch im Jahre 2004 erfolgten Veröffentlichung dieses Senatsurteils stand die zuvor (möglicherweise) unklare Rechtslage dem Verjährungsbeginn hier nicht mehr entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, aaO Rn. 19 m.w.N.). Auf die Kenntnis bzw. die grob fahrlässige Unkenntnis der Kl. von der Klärung der Rechtslage kam es hierfür nicht an. An der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn fehlt es bei unsicherer und zweifelhafter Rechtslage nur bis zur objektiven Klärung der Rechtslage. Danach ist die Klageerhebung zumutbar (BGH, Urteil vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, aaO; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 13. Aufl., § 199 Rn. 18a; MünchKommBGB/Grothe, 6. Aufl., § 199 Rn. 26), zumal sich die Kl. jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hätten erfolgversprechend anwaltlich beraten lassen können (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98, aaO; Erman/Schmidt-Räntsch, aaO; MünchKommBGB/Grothe, aaO.).

6 b) Durch das vorgenannte Senatsurteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) war nicht nur geklärt, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit einem „starren" Fristenplan keine rechtliche Grundlage für einen Vorschussanspruch bietet, vielmehr lag auch - erst recht, wenn anwaltlicher Rat eingeholt worden wäre - die Annahme nahe, jedenfalls aber bestanden - was ausreicht - erhebliche Anhaltspunkte, dass eine solche Formularklausel auch keinen Rechtsgrund für Geldleistungen darstellt, die der Mieter bei Auszug anstelle vermeintlich geschuldeter Schönheitsreparaturen vornimmt. Den Kl. war deshalb (bereits) mit der Veröffentlichung des vorgenannten Senatsurteils die Erhebung einer Klage auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung Erfolg versprechend möglich und damit zumutbar.

7 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand.

8 Der Revision fehlt schon deshalb die Erfolgsaussicht, weil der Klageanspruch entgegen der Auffassung der Revision aus den oben genannten Gründen selbst bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährungsfrist (§§ 195, 199 BGB) verjährt ist und sich das Berufungsurteil bereits aus diesem Grund als richtig erweist.

Der Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist hängt u. a. davon ab, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis hat. Eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage kann im Einzelfall dazu führen, dass Rechtsunkenntnis den Verjährungsbeginn hinausschiebt. Für eine (unwirksame) Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen gilt das aber aufgrund der BGH-Rechtsprechung aus 2004 nicht (mehr).

Der Mietvertrag enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen sowie einem unzulässigen Farbdiktat „weiß". Bei Auszug des Mieters (März 2004) wurde vereinbart, dass dieser anstelle der Vornahme der Schönheitsreparaturen eine Geldleistung erbringen sollte, was dieser auch tat. 2009 verlangte der Mieter Rückzahlung dieser Summe; der Vermieter erhob die Einrede der Verjährung. Nach Klageabweisung beim Amtsgericht wies das LG Berlin, ZK 63 (GE 2011, 547), die Berufung zurück. Dabei ging die Kammer von einer (kurzen) Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 2 BGB aus, ließ jedoch insofern die Revision zu, die auch eingelegt wurde.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision des Mieters durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor, weil der Klageanspruch auch bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährungsfrist (drei Jahre) verjährt sei. Diese beginne mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei und der Gläubiger (u. a.) von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. In Bezug auf den Klageanspruch habe spätestens ab dem Urteil des BGH vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023 keine unsichere und zweifelhafte Rechtslage mehr bestanden, die nach der Rechtsprechung im Einzelfall dazu führen könne, dass eine Rechtsunkenntnis den Verjährungsbeginn hinauszuschieben geeignet sei. In dem Urteil sei nämlich entschieden worden, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit starren Fälligkeitsfristen unwirksam sei. Jedenfalls nach der noch 2004 erfolgten Veröffentlichung dieses Urteils habe die zuvor (möglicherweise) unklare Rechtslage dem Verjährungsbeginn hier nicht mehr entgegengestanden.

An der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn fehle es bei unsicherer und zweifelhafter Rechtslage nur bis zur objektiven Klärung der Rechtslage; danach sei die Klageerhebung zumutbar. Durch das Urteil sei nicht nur geklärt, dass eine derartige Schönheitsreparaturklausel keine rechtliche Grundlage für einen Vorschussanspruch (des Vermieters) biete, vielmehr habe auch – erst recht, wenn anwaltlicher Rat eingeholt worden wäre – die Annahme nahe gelegen, jedenfalls hätten aber erhebliche Anhaltspunkte bestanden – was ausreiche –, dass eine solche Formularklausel auch keinen Rechtsgrund für Geldleistungen darstelle, die der Mieter bei Auszug anstelle vermeintlich geschuldeter Schönheitsreparaturen vornehme. Dem Mieter sei deshalb (bereits) mit der Veröffentlichung des Urteils die Erhebung einer Klage auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung Erfolg versprechend möglich und damit zumutbar gewesen.

Mit Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, GE 2011, 813 hatte der BGH entschieden, dass Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt habe, nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.