Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der Leistungen aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel erbracht hat, unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB von sechs Monaten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis. Die Kl. waren bis zum 31.3.2004 aufgrund des Mietvertrags vom 9./11.5.1999 Mieter einer Wohnung des Bekl.

In § 14 Nr. 2 des vorbezeichneten Mietvertrags heißt es:

„Der Mieter ist verpflichtet, soweit keine andere Vereinbarung getroffen ist, ohne gesonderte Aufforderung die nachstehend aufgeführten Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mietzeit durchzuführen, da in der Grundmiete hierfür keine Kosten einkalkuliert sind. Diese Verpflichtung wird fällig, wenn für die Nassräume (Küche, Bad, Dusche, WC etc.) drei Jahre, für die Wohn- und Schlafräume, Flure und Dielen fünf Jahre und für alle anderen Nebenräume sieben Jahre seit Vertragsbeginn bzw. der letzten fachgerechten Herrichtung verstrichen sind.

Hat der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, dann beginnen die vorgenannten Fristen mit Vertragsbeginn zu laufen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören u. a. das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren (Raufaser), Anstreichen (weiß) der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, soweit jeweils Streichfähigkeit gegeben ist.

Die Arbeiten sind vom Mieter fachgerecht, der Anstrich in einer weißen Farbe auszuführen ..."

Beim Auszug der Kl. vereinbarten die Parteien, dass die Kl. 2.300 € anstelle der Vornahme von Schönheitsreparaturen zahlen sollten, was auch geschah.

Die Kl. verlangen die von ihnen geleistete Zahlung vom Bekl. zurück und stützen sich hierbei auf die Unwirksamkeit der formularmäßigen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf sie.

Der Bekl. beruft sich auf die Einrede der Verjährung. [...]

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen. Denn der streitgegenständliche Anspruch der Kl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

Die in § 14 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist jedenfalls wegen des darin enthaltenen „Farbdiktats" als Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 -, GE 2008, 1045; BGH v. 22.10.2008 - VIII ZR 283/07 -, GE 2008, 1621). Damit ist für die Kl. grundsätzlich ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung eröffnet (BGH v. 27.5.2009 - VIII ZR 302/07 -, GE 2009, 901). Diese besteht vorliegend in der von den Kl. anstelle der vermeintlich geschuldeten Durchführung von Schönheitsreparaturen erbrachten Leistung durch Zahlung von 2.300 € (§ 818 Abs. 1 BGB), die der Bekl. rechtsgrundlos erlangt hat.

Der Anspruch ist gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjährt.

§ 548 BGB dient der schnellen Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses und der schnellen Klarstellung möglicher Ansprüche wegen des Zustands der Mietsache.

Der kurzen Verjährungsfrist unterliegen - unter Berücksichtigung dieses Zwecks - auch die mit den aus den §§ 535 ff. BGB unmittelbar stammenden Ansprüchen konkurrierenden weiteren Ansprüche des Mieters, sofern sie nur einen unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis haben (BGH v. 2.10.1985 - VIII ZR 326/84 -, NJW 1986, 254; BGH v. 12.7.1989 - VIII ZR 286/88 -, GE 1990, 97), also auch Ansprüche nach Renovierung des Mietobjekts auf Grund einer unwirksamen Renovierungsklausel (LG Berlin v. 21.6.2010 - 67 S 191/10 -, GE 2010, 1059). Gleiches gilt, wenn der Mieter nicht selbst renoviert, sondern eine Geldleistung auf Grund einer unwirksamen Abgeltungs‑/Quotenklausel erbringt (vgl. Streyl in Schmidt‑Futterer, 10. Aufl. 2011, § 548 Rn. 49 m. w. N.). Insofern macht es vorliegend auch keinen Unterschied, dass die Kl. nicht selbst renoviert haben, sondern mit dem Bekl. übereingekommen waren, für die vermeintlich geschuldeten Renovierungsarbeiten einen entsprechenden Geldbetrag zu zahlen (vgl. auch BGH v. 28.5.2008 - VIII ZR 133/07 -, GE 2008, 857).

Anders als eine Vereinbarung einer im Voraus zu entrichtenden Miete im Sinne von § 547 Abs. 1 BGB, die eine ,,zurückzahlbare Vorleistung" darstellt, hat der BGH eine monatlich von den Mietern zu leistende Pauschale für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter gleichfalls als der Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB unterfallend erachtet. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten werde dadurch gerechtfertigt, dass die Verjährung von Ansprüchen während des laufenden Mietverhältnisses nicht wie sonst üblich mit ihrer Entstehung beginnt, sondern, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, erst mit Beendigung des Mietverhältnisses (BGH v. 28.5.2008 a. a. O.). Es kommt hinzu, dass der Mieter mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (BGH v. 27.5.2009 - VIII ZR 302/07 -, GE 2009, 901), woraus sich gleichfalls der enge und unmittelbare Bezug der Leistung zum Mietverhältnis erkennen lässt; dies ist bei der hier von den Kl. sogleich geleisteten ersatzweisen Zahlung nicht anders.

Danach ist die erbrachte Zahlung der Kl. ersichtlich als mit unmittelbarem Bezug zum Mietverhältnis und auch nicht als rückzahlbar einzuordnen, so dass § 548 Abs. 2 BGB zur Anwendung kommt.

Da das Mietverhältnis der Parteien am 31.3.2004 beendet war, ist der Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB jedenfalls bereits nach dem 30.9.2004 verjährt gewesen, ohne dass es auf die Kenntnis der Kl. von den anspruchsbegründenden Umständen i. S. v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ankäme.

Da die Frage, ob Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Ersatzleistungen für eine solche vermeintliche Verpflichtung der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB oder der Regelverjährung des § 195 BGB unterliegen, bislang nicht höchstrichterlich entschieden ist, war zur Klärung dieser Frage von grundsätzlicher Bedeutung, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen.

Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, der aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, verjährt in sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses.

Der Mietvertrag vom Mai 1999 enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel (starre Fristen sowie unzulässiges Farbdiktat „weiß"). Bei Auszug des Mieters (März 2004) wurde vereinbart, dass dieser anstelle der Vornahme der Schönheitsreparaturen 2.300 € zahlen sollte, was auch geschah. 2009 verlangte der Mieter Rückzahlung dieser Summe; der Vermieter erhob die Einrede der Verjährung. Das Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück, ließ jedoch die Revision zu. Der Anspruch des Mieters sei verjährt. § 548 BGB diene der schnellen Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses und der schnellen Klarstellung möglicher Ansprüche wegen des Zustandes der Mietsache. Der kurzen Verjährungsfrist unterlägen auch die mit den aus den §§ 535 ff. BGB unmittelbar stammenden Ansprüchen konkurrierenden weiteren Ansprüche des Mieters, sofern sie nur einen unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis hätten, also auch Ansprüche nach Renovierung des Mietobjekts aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel. Gleiches gelte, wenn der Mieter nicht selbst renoviert, sondern eine Geldleistung aufgrund einer unwirksamen Klausel erbringe. Insofern mache es vorliegend auch keinen Unterschied, dass der Mieter nicht selbst renoviert habe, sondern mit dem Vermieter übereingekommen sei, für die vermeintlich geschuldeten Renovierungsarbeiten einen entsprechenden Geldbetrag zu zahlen. Anders als eine Vereinbarung einer im Voraus zu entrichtenden Miete nach § 547 Abs. 1 BGB, die eine „zurückzahlbare Vorleistung" darstelle, habe der BGH eine monatlich von den Mietern zu leistende Pauschale für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter gleichfalls als der Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB unterfallen erachtet. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten werde dadurch gerechtfertigt, dass die Verjährung von Ansprüchen während des laufenden Mietverhältnisses nicht wie sonst üblich mit ihrer Entstehung beginne, sondern, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses.

Es komme hinzu, dass der Mieter mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen eine Leistung erbringen wolle, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung einer Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen sei, woraus sich gleichfalls der enge und unmittelbare Bezug der Leistung zum Mietverhältnis erkennen lasse; das sei bei der hier von dem Mieter sogleich geleisteten ersatzweisen Zahlung nicht anders. Da das Mietverhältnis der Parteien am 31. März 2004 beendet war, sei der Anspruch jedenfalls bereits nach dem 30. September 2004 verjährt gewesen, ohne dass es auf die Kenntnis des Mieters von den anspruchsbegründenden Umständen (unwirksame Klausel) im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ankäme.

Das Dickicht in der Diskussion, ob der Bereicherungsanspruch des Mieters in der Regelverjährung des § 195 BGB von drei Jahren oder in der Sechsmonatsfrist des § 548 BGB verjährt, lichtet sich langsam (vgl. zum Meinungsstand AG Freiburg GE 2010, 989 und LG Kassel NJW 2010, 3666). Das LG Berlin hat sich nunmehr auf die Seite der Sechsmonatsfrist geschlagen, aber die Revision zugelassen.