Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters

Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters; Aufwendungen des Mieters; Aufwendungsersatzanspruch; ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters; Verwendungsersatzanspruch; Verjährung; Bereicherungsanspruch

Macht der Mieter eines Hausgrundstücks Aufwendungen auf die Mietsache in der Erwartung, seine Ehefrau werde dieses erben, und wird seine Erwartung später enttäuscht, so verjährt der ihm dann zustehende Bereicherungsanspruch nicht nach § 558 BGB.

Der Kl. fordert die Erstattung von Aufwendungen, die er für ein früher im Eigentum der Bekl., seiner Schwiegermutter, stehendes Hausgrundstück gemacht hat. Der Kl. und seine Familie bewohnten das Einfamilienhaus der verwitweten Bekl. gemeinsam mit dieser aufgrund ei-ner mündlichen Absprache. Am 16. August 1972 schlossen der Kl. und sei-ne Ehefrau mit der Bekl. einen schriftlichen Formularmietvertrag, in dessen § 7 Abs. 2 bestimmt war, der Mieter dürfe bauliche oder sonstige Änderungen innerhalb der Mieträume oder an den darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen nicht ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters vornehmen. In einer notariellen Urkunde vom 1. Dezember 1972 erkannte die Bekl. an, für zurückliegende Arbeiten an ihrem Haus der Ehefrau des Kl. 32.300 DM als verzinsliches Darlehen zu schulden, und bestellte ihr dafür eine Sicherungshypothek an dem Grundstück. Das Darlehen wurde der Bekl. auf Lebenszeit gestundet und sollte vorher nur im Fall einer Veräuße-rung des Grundstücks fällig werden. Ebenfalls am 1. Dezember 1972 und vor demselben Notar schloß die Bekl. mit der Ehefrau des Kl. einen Erb-vertrag, in dem sie diese zu ihrer Alleinerbin bestimmte. Am 28. Mai 1984 verkaufte die Bekl. das Hausgrundstück unter gleichzeitiger Auflassung an eine ihrer anderen Töchter, Luise B., die am 5. Dezember 1984 als Eigen-tümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Am 31. August 1985 zogen der Kl. und seine Familie aus dem Anwesen aus.

Der Kl., der im Einverständnis mit der Bekl. nach dem 1. Dezember 1972 weitere Arbeiten an dem Grundstück vornahm, hat deren Wert in seinem am 16. Dezember 1985 eingereichten Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheides mit 41.110,86 DM angegeben. Zuletzt hat er im ersten Rechtszug 39.652 DM verlangt. Er hat geltend gemacht, er habe die Aufwendungen im Hinblick auf den nach dem Erbvertrag zu erwartenden Eigentumserwerb seiner Ehefrau getätigt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsrechtszug hat der Kl. einen Wertersatz von 47.910,68 DM und die Kosten von zwei Sachverständigengutachten in Höhe von 1.637,04 DM und 136,80 DM - insgesamt 49.684,52 DM - verlangt und be-hauptet, die Bekl. habe eine Kostenbeteiligung an seinen Aufwendungen jeweils mit dem Hinweis auf die Erbfolge abgelehnt.

Das Berufungsgericht hat der Klage für Aufwendungen in der Zeit vom 1. Dezember 1972 bis 5. November 1984 dem Grunde nach stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die Revision der Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

III. Aufgrund der bisher getroffenen Feststellungen kann auch der Senat ein den dargelegten Grundsätzen entsprechendes Grund- und Teilurteil nicht erlassen. Einer Zurückverweisung an das Be rufungsgericht bedürfte es gleichwohl nicht, wenn die Revision mit ihrer Ansicht recht hätte, daß ein Bereicherungsanspruch des Kl. schon dem Grund nach nicht bestehe oder verjährt sei. Beides ist jedoch nicht der Fall.

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann demjenigen, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem fremden Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen läßt, ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird (Senatsurteil vom 12. April 1961 - VIII ZR 152/60 = LM BGB § 951 Nr. 14 = WM 1961, 700 unter 2; BGHZ 35, 356, 358; BGHZ 44, 321, 322; BGH Urteil vom 10. Oktober 1969 - VII ZR 145/69 = WM 1971, 474; BGH Urteil vom 12. März 1976 - IV ZR 49/75, nicht veröffentlicht, je-doch mit seinem wesentlichen Inhalt wiedergegeben bei Johannsen WM 1977, 270, 280). In dem Fall, der der Entscheidung vom 29. November 1965 (BGHZ 44, 321) zugrundelag, beruhte die Erwartung des Bauenden auf einem testamentarischen Vermächtnis, in dem am 12. März 1976 ent-schiedenen Fall auf einer nach § 2271 Abs. 2 Satz 1 BGB bindend gewor-denen Erbeinsetzung durch gemeinschaftliches Testament. Dieser steht in ihren Auswirkungen die hier vereinbarte vertragliche Alleinerbenstellung der Ehefrau des Kl. gleich. Mögliche Ansprüche des bindend eingesetzten Erben wegen schenkweiser Verkürzung seines Erbes aus § 2287 BGB, die in jedem Fall erst beim Tod des Erblassers fällig würden, schließen einen derartigen Bereicherungsanspruch nicht aus (davon geht auch das zuletzt genannte Urteil vom 12. März 1976 aus, vgl. Palandt/Edenhofer, BGB, 48. Aufl. § 2287 Anm. 4 a).

a) Ein Bereicherungsanspruch scheitert entgegen der Ansicht der Revision nicht an einem Vorrang mietrechtlicher Verwendungsersatzansprüche. In den zuvor genannten Urteilen war über derartige Ansprüche nicht zu befinden, weil es dort um die Bebauung unbebauter Grundstücke oder um die Errichtung größerer Anbauten ging und solche Aufwendungen nicht unter den Verwendungsbegriff fallen. Das trifft für die Aufwendungen des Kl., die den Charakter des Grundstücks und seine Nutzungsart unverändert gelassen haben, nicht zu. Soweit es sich jedoch dabei nicht um not-wendige, sondern um sonstige, gemäß den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersatzfähige Verwendungen nach § 547 Abs. 2 BGB handelt - das gilt für die Mehrzahl der Aufwendungen -, würden Ansprüche aus § 683 BGB an § 685 BGB scheitern, weil der Kl. die Auf-wendungen nach seinem eigenen Vorbringen ohne die Absicht, von der Bekl. Ersatz zu verlangen, erbracht hat (vgl. dazu Senatsurteil vom 10. Ok-tober 1984 - VIII ZR 152/83 = LM BGB § 598 Nr. 5 =WM 1984, 1613 unter I 3 b). Auch soweit es sich indessen um notwendige Verwendungen han-delt - das betrifft die reinen Reparaturarbeiten -, werden Ansprüche aus un-gerechtfertigter Bereicherung, die auf die Erwartung künftigen Eigentumserwerbs durch die Ehefrau des Kl. gestützt sind, durch die §§ 547 und 547 a BGB nicht ausgeschlossen. Denn Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen, die einer gemieteten Sache zugute gekommen sind, brauchen nicht auf dem Mietvertrag zu beruhen und sind dann rechtlich selbständig zu be-urteilen, auch wenn es sich rein gegenständlich um Verwendungen im Sinn des § 547 BGB handelt (Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72 -= WM 1974, 348 unter III 2 c). Vorliegend sind deshalb Aufwendungen, die der Kl. mit Rücksicht auf das Mietverhältnis gemacht hat, von den-jenigen zu trennen, die er im Hinblick auf die erwartete Eigentümerstellung seiner Ehefrau vorgenommen hat, und jeweils einer selbständigen rechtlichen Beurteilung zu unterziehen.

b) Der Kl. kann seinen Anspruch auf § 812 Abs. 1 BGB stützen. Ebenso wie in den Urteilen vom 10. Oktober 1969 und vom 12. März 1976 (jeweils a.a.O.) bedarf keiner Entscheidung, ob die Bekl. durch eine Leistung oder in sonstiger Weise bereichert ist. Sowohl die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch diejenigen einer Leistungskondiktion wegen Zweckverfehlung (§ 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative BGB) liegen vor. So-weit der Kl. ihm gehörende Materialien mit dem Grundstück der Bekl. ver-bunden hat, ergibt sich sein Anspruch aus § 951 Abs. 1 Satz 1 BGB in Ver-bindung mit den genannten Vorschriften.

Unrichtig, wenn auch im Ergebnis unschädlich, ist allerdings die Unterscheidung des Berufungsgerichts, das Aufwendungen in fehlgeschlagener Erwartung des Eigentumserwerbs den §§ 951, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zuordnet, dagegen die Aufwendungen dem § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alter native BGB unterstellen will, bei denen der Kl. angenommen habe, er und seine Familie könnten bis zum Tode der Bekl. als Mieter in ihrem Hause wohnen und die Aufwendungen - das Berufungsgericht führt hier die Was-serleitung und die Garage an - bis dahin abwohnen. Die Annahme eines solchen zusätzlichen, auf Amortisation durch Nutzung gerichteten Zwecks der Aufwendungen verbietet sich schon deshalb, weil der Kl. selbst vor-trägt, er hätte sämtliche Arbeiten auch dann vorgenommen, wenn er und seine Familie das Haus nicht bewohnt hätten. Die danach allein verbleibende Möglichkeit der Amortisation nach dem Eintritt der Erbfolge wird aber von der Erwartung des Eigentumserwerbs umfaßt.

c) Auch die weiteren Voraussetzungen eines Bereicherungsanspruchs hat das Berufungsgericht zu Recht bejaht. Die Aufwendungen zur Verbesserung des Grundstücks sind der Bekl. zugute gekommen, sei es durch Lei-stungen des Kl. oder in sonstiger Weise.

aa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, der Kl. habe jedenfalls die Mehrzahl seiner Aufwendungen nicht im Hinblick auf das Mietverhältnis erbracht. Das liegt bei dem überwiegenden Teil der Aufwendungen schon deshalb nahe, weil sie ihrer Art und ihrem Umfang nach geeignet waren, zu einer dauerhaften Mietsteigerung des Grundstücks zu führen. Die Annahme des Berufungsgerichts findet auch eine Bestätigung in dem Umstand, daß in dem "Schuldbekenntnis" der Bekl. für die zurückliegenden Arbeiten die Rückzahlung des anerkannten Darlehens nicht an die Be-endigung des Mietverhältnisses, sondern ausschließlich an die Veräußerung des Grundstücks geknüpft war. Diese Vereinbarung ist zwar zwischen der Bekl. und der Ehefrau des Kl. getroffen worden. Sie ist aber auch für das Verhältnis zwischen den Parteien bedeutsam, weil sie zeigt, daß die Beteiligten in ihren Rechtsbeziehungen das Vermögen der Familie des Kl. als Einheit behandelt haben. Anders wäre nicht zu erklären, warum die Bekl. ihrer Tochter gegenüber ein Schuldanerkenntnis für Arbeiten abgegeben hat, die nach Sachlage eher der Kl. als seine Ehefrau durchgeführt oder bezahlt hat.

Vergebens greift die Revision die Feststellungen des Berufungsgerichts zu der vom Kl. mit seinen Aufwendungen verfolgten Absicht unter Hinweis auf den Vorrang des Mietverhältnisses an. Ebensowenig wie das Bestehen eines Mietvertrages die Anwendung anderer Vorschriften über den Verwendungsersatz grundsätzlich ausschließt, müssen Verwendungen des Mieters auf die Mietsache subjektiv ausschließlich dem Mietverhältnis zugeordnet werden. Gerade die Doppelstellung des Kl. als Mieter einerseits und Ehemann der künftigen Alleinerbin der Bekl. andererseits konnte ihn sowohl im Hinblick auf augenblickliche oder kurzfristige Wohnbedürfnisse als auch wegen des langfristigen Zustandes des Hausgrundstücks zu Arbeiten an dem Anwesen veranlassen. Das gilt selbst dann, wenn die von der Revision bekämpfte Ansicht des Berufungsgerichts nicht zutreffen sollte, der Mietvertrag zwischen den Parteien habe ohnehin mehr formale Natur gehabt. Dem Kl. kann auch nicht vorgehalten werden, er habe schon deshalb nicht fest mit einem späteren Eigentumserwerb seiner Ehefrau rechnen können, weil er aus dem "Schuldbekenntnis" habe entnehmen müssen, daß die Bekl. an einer Veräußerung des Grundstücks zu Lebzeiten rechtlich nicht gehindert sei. Die Revision übersieht dabei, daß im vor-liegenden Fall als Rechtsgrund für die Bereicherung gerade der Eintritt ei-nes rechtlich nicht erzwingbaren Erfolges in Frage steht. Sie kann schließlich auch daraus nicht zu ihren Gunsten herleiten, daß der Kl. schon vor Abschluß des Erbvertrages vom 1. Dezember 1972 Aufwendungen auf das Hausgrundstück gemacht hat, ohne damals mit einem Eigentumserwerb seiner Ehefrau rechnen zu können. Nachdem durch den Erbvertrag die begründete Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs geschaffen war, spricht alles dafür, daß dieser Umstand nunmehr für die Arbeiten des Kl. bestimmend war. Daß die Beteiligten auch die vorher geleisteten Arbei-ten nicht als mit Rücksicht auf das schon damals bestehende Mietverhältnis abgegolten angesehen haben, wird gerade durch das Schuldbekenntnis der Bekl. bestätigt.

bb) Ein einseitiger, vom Leistenden nicht offengelegter Zweck vermag je-doch Bereicherungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative BGB nicht auszulösen. Erforderlich ist vielmehr, worauf die Revision zu Recht hinweist, eine tatsächliche Einigung der Beteiligten über den bezweckten Erfolg, die jedoch nicht den Charakter einer vertraglichen Bin-dung haben darf (BGHZ 44, 321, 323). Einer derartigen Einigung bedürfte es auch dann, wenn die Ansprüche aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB herge leitet werden. Für die von der Revision vermißte Feststellung einer solchen Einigung genügt indessen die von ihr nicht ausdrücklich angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts, der Kl. habe die Aufwendungen in der der Bekl. bekannten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs seiner Ehefrau getätigt. Zu dieser Beurteilung konnte das Berufungsgericht schon aufgrund des unbestritten gebliebenen Klägervortrags gelangen, die Bekl. sei mit den Aufwendungen an sich einverstanden gewesen und habe diese gebilligt. Da auch die Bekl. einen anderen entgeltlichen Leistungszweck, von dem sie ausgegangen sein könnte (vgl. zu diesem Fall BGH Urteil vom 19. Januar 1973 - V ZR 24/71 = NJW 1973, 612 unter II d), nicht dargetan hat, durfte das Berufungsgericht davon ausgehen, daß die Bekl. den schon wegen des Umfangs der Aufwendungen und ihrer wertsteigernden Wirkung naheliegenden Leistungszweck des Kl. erkannt hat. Wollte sie die Leistungen unter dieser Voraussetzung nicht annehmen, so hätte sie das nach Treu und Glauben offenbaren müssen (BGHZ 44, 321, 323).

cc) Für die im dargelegten Sinn rechtsgrundlos erbrachten Aufwendungen steht dem Kl. ein einheitlicher Bereicherungsanspruch zu, innerhalb dessen die einzelnen Arbeiten nur unselbständige Rechnungsposten darstellen. Das folgt aus dem gemeinsamen Entstehungszeitpunkt dieses Anspruchs für sämtliche Aufwendungen.

Unabhängig vom Zeitpunkt der Aufwendungen entsteht bei Bauarbeiten auf einem fremden Grundstück ein aus § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative BGB hergeleiteter Bereicherungsanspruch erst dann, wenn der Nichteintritt des bezweckten Erfolges feststeht (BGHZ 35, 356, 359 f; BGH Urteil vom 20. Dezember 1965 - VII ZR 14/64 = WM 1966, 369 unter IV; BGH Urteil vom 12. Juli 1968 - V ZR 128/65 = LM BGB § 812 Nr. 84 = WM 1968, 1038 unter 3). Für diesen Fall ist anerkannt, daß ein einheitlicher, die zeit-lich einander nachfolgenden Aufwendungen, auch wenn sie verschiedener Art sind (Materialeinbau; Arbeitsleistungen), zusammenfassender An-spruch gegeben ist (BGHZ 10, 171, 179 f; BGHZ 35, 356, 359; BGH Urteil vom 23. November 1972 - II ZR 103/70 a.E. = WM 1973, 71 unter I 1 a.E.). Der gemeinsame Entstehungszeitpunkt mehrerer Ansprüche, die auf den Ersatz von Aufwendungen gerichtet sind, die derselben Sache zugute ge-kommen und jeweils durch den gleichen Leistungszweck verbunden wa-ren, rechtfertigt hier die Zusammenfassung zu einem einheitlichen Anspruch auch dann, wenn es sich bei diesen Arbeiten nicht um die sukzessive Errichtung eines Gebäudes gehandelt hat.

Wird § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB als Anspruchsgrundlage herangezogen, gilt nichts anderes, weil erst in dem genannten Zeitpunkt feststeht, daß die Be-reicherung eine ungerechtfertigte ist.

2. Der Bereicherungsanspruch des Kl. unterliegt nicht der kurzen miet-rechtlichen Verjährung nach § 558 BGB. Zwar ist diese Vorschrift von dem Gedanken bestimmt, eine rasche und abschließende Auseinandersetzung der Parteien eines Mietvertrages nach Beendigung des Mietverhältnisses zu bewirken. Daraus folgt aber nicht, daß bei mietvertraglichen Be-ziehungen der Beteiligten auch ein nicht auf Mietrecht gestützter Anspruch immer dann der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist unterworfen werden muß, wenn er auf Ersatz von Verwendungen im Sinn des § 558 BGB gerichtet ist.

a) Für derartige Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung hat der Senat allerdings ausgesprochen, daß sie - ebenso wie An-sprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und aus dem Eigentümer-Be-sitzerverhältnis - unter die kurze Verjährung fallen (Urteile vom 15. Mai 1959 - VIII ZR 43/58 = LM BGB § 558 Nr. 2 unter III und vom 13. Februar 1974 aaO unter III 2 b). Er hat dies damit begründet, daß die genannten An-sprüche eine Notordnung darstellten, die bei Fehlen einer vertraglichen Regelung einen gerechten Ausgleich sicherstellen solle. Daß diese Vorschriften an die Stelle mietrechtlicher Verwendungsersatzansprüche treten und deshalb auch der mietrechtlichen Verjährung unterworfen werden, trifft für einen Bereicherungsanspruch in den Fällen zu, in denen der Mieter aufgrund der §§ 547 Abs. 2, 684 BGB oder wegen eines unwirksamen Mietvertrages seine Ansprüche auf Bereicherungsrecht stützen muß. Das gilt aber nicht für einen von den mietrechtlichen Beziehungen der Beteiligten unabhängigen Bereicherungsanspruch.

b) Der Senat hat es in dem Urteil vom 13. Februar 1974 abgelehnt, § 558 BGB auch dann entsprechend anzuwenden, wenn der geltend gemachte Anspruch des Mieters aus einer neben dem Mietverhältnis bestehenden Rechtsbeziehung herzuleiten ist, die zwischen dem Mieter und dem Ver-mieter besteht. Er hat daher den Anspruch des Mieters, der Verwendungen auf das Mietobjekt gemacht hatte, weil er als Miteigentümer der Miet-sache hierzu verpflichtet war, nicht dem § 558 BGB unterstellt. Außerdem hat er in dieser Entscheidung die Auffassung vertreten, der Vergütungsanspruch des Mieters für eine von ihm dem Vermieter erbrachte Werkleistung sei nicht deshalb der Verjährung nach § 558 BGB unterworfen, weil sich die Arbeiten des Mieters ihrem Wesen nach als Verwendungen darstellten. Der Senat hat betont, daß es jeweils darauf ankommt, auf welchem der Rechtsverhältnisse, die zwischen den Mietvertragsparteien bestehen, die Verwendung des Mieters beruht. An dieser Auffassung hält er fest, weil nicht einzusehen ist, weshalb für eine Verwendung des Mieters die miet-rechtliche Verjährung gelten soll, wenn die Leistung des Mieters keinerlei rechtlichen Bezug zum Mietverhältnis hat. Daher kann auf den Bereicherungsanspruch des Mieters, der auf die Mietsache Verwendungen nicht in seiner Eigenschaft als Mieter, sondern deswegen gemacht hat, weil er erwartet hat, seine Ehefrau werde das Mietobjekt erben, § 558 BGB nicht angewendet werden.