Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution

Der Mieteranspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren und beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Fälligkeit des Anspruchs tritt spätestens nach sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache ein.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsbetrages einschließlich Anlagezinsen in Höhe von 773,42 € aus §§ 812 Abs. 1, 551 BGB i. V. m. § 22 des Mietvertrages vom 17. Dezember 2001. Der Geltendmachung des Anspruchs steht dauerhaft die vom Bekl. erhobene Einrede der Verjährung entgegen, § 214 Abs. 1 BGB.

Der Lauf der Verjährung begann gemäß § 199 BGB mit dem 31. Dezember 2005 und endete gemäß § 195 BGB mit Ablauf des 31. Dezember 2008.

Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder - ohne grobe Fahrlässigkeit - erlangen müsste.

a) Ein Anspruch ist im Sinne des § 199 BGB entstanden, sobald er geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Aufschiebend bedingte Ansprüche entstehen mit dem Eintritt der Bedingung (Grothe in MünchKommBGB, 5. Auflage, 2006 § 199 Rn. 4, 6).

Der Mieter erwirbt mit Leistung der Sicherheit nach allgemeiner Ansicht einen aufschiebend bedingten Anspruch auf ihre Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, aber noch nicht fällig. Er wird fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss (vgl. BGH, Urteil v. 18.1.2006 - VIII ZR 71/05 = GE 2006, 510 Rn. 9; Urteil v. 24.3.1999 - XII ZR 124/97 = GE 1999, 708 = NJW 1999, 1857; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., 2008, § 551 Rn. 8, m. w. N.; Bieber in MünchKommBGB, 5. Aufl., 2008, § 551 Rn. 29, jew. zit. nach beck-online; Riecke in Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2008, Kap. 7 Rn. 133 f.). Dem ist der Gesetzgeber der Mietrechtsreform ausdrücklich gefolgt. Er hat unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch davon abgesehen, eine Rückzahlungsfrist gesetzlich festzulegen, denn die Frage, welche Überlegungs- und Prüfungsfrist dem Vermieter zuzubilligen ist, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab (vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates in BT-Drs. 14/4553, S. 99).

Nach diesen Maßstäben ist die Bedingung für die Erfüllbarkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs mit Rückgabe der Mietsache am 31. Mai 2005 eingetreten. Fällig wurde der Anspruch der Kl. spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab diesem Zeitpunkt, also mit Ablauf des 30. November 2005.

Hinsichtlich der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs haben die Parteien in § 22 des Mietvertrages eine zulässige Vereinbarung über die Abrechnungsfrist getroffen. Soweit das Amtsgericht die Klausel zu Lasten der Mieterin dahin ausgelegt hat, dass der Vermieter im Zweifel mit der Abrechnung über die Kaution generell zuwarten und den gesamten Kautionsbetrag zurückhalten könne, findet dies weder im Wortlaut noch in § 305 c Abs. 2 BGB oder den ergänzend heranzuziehenden allgemeinen Grundsätzen zum Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters eine Stütze.

Der Begriff der „Reserve" umschreibt bereits dem Wortsinn nach eine Rücklage, d. h. den Einbehalt eines Teilbetrages, nicht aber des gesamten Kautionsbetrages. Diesem Verständnis entgegen steht zudem, dass die Klausel durch Satzstellung und Wortlaut eindeutig die Verpflichtung des Vermieters ausspricht, innerhalb von 6 Monaten abzurechnen. Der Einbehalt einer Reserve ist als Ausnahme formuliert.

Selbst wenn die Regelung insoweit unklar wäre, so würden etwaige Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen, hier des Vermieters, nicht aber der Mieterin, § 305 c Abs. 2 BGB. Die Kl. hätte auf der Grundlage der mietvertraglichen Vereinbarung sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache, d. h. ab dem 1. Dezember 2005 einen Abrechnungs- und Kautionsrückzahlungsanspruch erfolgreich durchsetzen können.

Selbst wenn die Rechtsauffassung der Kl. zur Unwirksamkeit der Klausel unterstellt würde, ergäbe sich keine andere rechtliche Bewertung.

Welche Abrechnungs- und Prüfungsfrist dem Vermieter als angemessen zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Im Allgemeinen, d. h. für den Fall, dass keine besonderen Umstände gegeben sind, wird dem Vermieter eine Frist von zwei bis sechs Monaten zugebilligt (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, 2011, § 551 Rn. 97 f.). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts muss der Mieter nicht generell abwarten, bis die Frist zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung abgelaufen ist. Dies liefe darauf hinaus, dass der Mieter bei Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen nie vor Ablauf eines weiteren Jahres die Mietkaution zurückfordern könnte, § 556 Abs. 3 BGB. Angesichts des Umstandes, dass sich die Höhe der Vorauszahlungen an den voraussichtlich anfallenden Kosten zu orientieren hat, ist eine so weit gehende einseitige Bevorzugung des Sicherungsinteresses des Vermieters weder angemessen noch berechtigt. Die Auffassung widerspricht zudem ersichtlich der Intention des Gesetzgebers sowie den von Rechtsprechung und Literatur entwickelten Grundsätzen. Die vom Gesetz gewünschte zügige Auseinandersetzung der wechselseitigen Ansprüche (vgl. auch § 548 BGB) wird dadurch ohne sachlichen Grund verzögert und die einzelfallorientierte, regelmäßig kürzere Prüfungsfrist des Vermieters letztlich auf die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB ausgedehnt, dies einseitig zu Lasten des Mieters, der häufig auf die baldige Rückzahlung der Kaution angewiesen ist (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, 2011, § 551 Rn. 99, m. w. N.).

b) Die Entstehung des Rückzahlungsanspruchs des Mieters, der den Bezugspunkt des § 199 Abs. 1 BGB bildet, hängt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch nicht etwa von der tatsächlichen Erteilung der Abrechnung durch den Vermieter ab. Dies würde bedeuten, dass der Zeitpunkt, von dem an der Mieter die Rückzahlung verlangen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen kann, in das Belieben des Vermieters gestellt würde. Auch dies widerspricht dem Ansatz des Gesetzgebers und den in Rechtsprechung sowie Literatur entwickelten Grundsätzen, die zu Recht allein an den Ablauf einer Prüfungs- und Überlegungsfrist, nicht aber an die tatsächliche Abrechnung anknüpfen.

c) Da die Kl. auch Kenntnis von den anspruchbegründenden Tatsachen und der Person des Schuldners hatte, liegen auch die weiteren Voraussetzungen des § 199 BGB vor.

d) Der Erhebung der Einrede der Verjährung durch den Bekl. steht auch nicht etwa § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Selbst wenn dem Bekl. vertragswidriges Verhalten wegen einer Überschreitung der in § 22 des Mietvertrages vereinbarten Frist zur Last gelegt würde, ist es ihm nicht verwehrt, sich auf die zu einem früheren Zeitpunkt eingetretene Fälligkeit des Abrechnungs- und Rückzahlungsanspruchs der Kl. zu berufen. Es gibt - abgesehen von schwerwiegenden Ausnahmefällen - keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass nur der Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhält. Unabhängig davon fehlt es hier ersichtlich an einem Ursachenzusammenhang. Über die Kaution wurde bereits im Februar 2006 abgerechnet. Die Bekl. hatte vor Eintritt der Verjährung mehr als zwei Jahre Zeit, ihren Anspruch gerichtlich geltend zu machen.

Im zugrunde liegenden Mietvertrag war zur Sicherheitsleistung formularmäßig vereinbart: „Bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung ist es dem Vermieter gestattet, die Kautionssumme zur Klärung naheliegender Abrechnungen (Heizkosten-, Betriebskostennachzahlungen) bis zu sechs Monate zurückzuhalten. Für noch nicht fällige Abrechnungszwecke ist der Vermieter berechtigt, eine Abrechnungsreserve aus der Kaution einzubehalten."

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache fällig, die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem er fällig geworden ist, die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

Die Wohnung wurde nach Mietende am 31. Mai 2005 zurückgegeben. Die geleistete Kaution rechnete der Vermieter nicht ab, der Mieter machte seinen Anspruch zunächst nicht, sondern erst 2009 geltend. Im Mietvertrag war dazu vereinbart, dass der Vermieter binnen sechs Monaten nach Rückgabe über die Kaution abzurechnen habe. Der Vermieter erhob die Einrede der Verjährung.

Das LG Berlin, ZK 65, wies die Klage wegen Verjährung ab. Der Lauf der Verjährung habe mit dem 31. Dezember 2005 begonnen und mit Ablauf des 31. Dezember 2008 geendet (Regelverjährung von drei Jahren). Der Mieter erwerbe mit Leistung der Kaution einen aufschiebend bedingten Anspruch auf ihre Rückgewähr. Die Bedingung trete ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben habe. Dann sei der Anspruch aber noch nicht fällig, weil dem Vermieter noch eine Überlegungs- und Prüfungsfrist zustehe. Nach diesen Maßstäben sei vorliegend die Bedingung für die Erfüllbarkeit mit Rückgabe der Mietsache am 31. Mai 2005 eingetreten. Fällig sei der Anspruch spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab diesem Zeitpunkt. Das ergebe sich zunächst aus der im konkreten Fall so getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung. Selbst wenn die Unwirksamkeit der Klausel unterstellt würde, ergäbe sich keine andere rechtliche Bewertung. Welche Abrechnungs- und Prüfungsfrist dem Vermieter als angemessen zuzubilligen sei, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Im Allgemeinen werde dem Vermieter eine Frist von zwei bis sechs Monaten zugebilligt. Der Mieter müsse nicht generell abwarten, bis die Frist zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung abgelaufen sei. Das liefe darauf hinaus, dass der Mieter bei Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen nicht vor Ablauf eines weiteren Jahres die Mietkaution zurückfordern könnte. Weil sich die Höhe der Vorauszahlungen an den voraussichtlich anfallenden Kosten zu orientieren habe, sei eine so weitgehende einseitige Bevorzugung des Sicherungsinteresses des Vermieters weder angemessen noch berechtigt.

Regelmäßig möchten Mieter die Kaution sofort nach Rückgabe der Wohnung erhalten. Dabei stellt sich die Frage, wie lang die Prüfungsfrist des Vermieters zu bemessen ist. Dazu hat sich die sechsmonatige Frist eingebürgert, die sich im Hinblick auf Schadensersatzansprüche an § 548 BGB orientiert.

Neuralgischer Punkt ist allerdings die Betriebskostenabrechnung, für die der Vermieter die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat. Im Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, GE 2006, 510 ist dazu streitig, ob der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Ende der Betriebskostenabrechnungsfrist einbehalten oder ob er die übliche Sechsmonatsfrist nur mit einer angemessenen Frist überschreiten darf. Letztere Ansicht würde dazu führen, dass der Vermieter im Hinblick auf die Abrechnung der Kaution für den schon ausgezogenen Mieter die Betriebskostenabrechnung vorziehen müsste, die Frist also nicht ausschöpfen dürfte. Das wiederum würde § 556 Abs. 3 BGB widersprechen.

Nach hier vertretener Ansicht ist die Entscheidung des BGH aus 2006 auch so zu verstehen, dass der Vermieter auch im Hinblick auf die abzurechnende Kaution diese Jahresfrist in Anspruch nehmen kann. Er darf allerdings gemessen an den geleisteten Vorauszahlungen und den vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen nur einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, um etwaige Nachzahlungsansprüche abdecken zu können. Für den vorliegenden Fall hätte das bedeutet, dass im Nachhinein im Streitfall hätte festgestellt werden müssen, ob für 2005 überhaupt noch eine Nachforderung des Vermieters bestanden hat. Je nachdem hätte die Verjährung beurteilt werden müssen – alles wohl etwas misslich und wenig kalkulierbar.

Im Übrigen: Im Urteil vom 30. Dezember 2010 - 65 S 139/10, GE 2011, 268 - spricht die Kammer von einer sechsmonatigen Mindestfrist. In der vorliegenden Entscheidung geht die Kammer davon aus, dass der Anspruch spätestens nach Ablauf dieser Frist fällig geworden sei. Das könnte mit der mietvertraglichen Vereinbarung im vorliegenden Fall erklärt werden.