Verjährung des Anspruchs auf Mietkautionsleistung

Der Anspruch des Vermieters aus Zahlung der vereinbarten Mietkaution unterliegt der Verjährung.

Die Bekl. verpflichtete sich in § 23 des mit der Kl. geschlossenen Mietvertrages zur Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.138,19 DM (= 1.93,23 €), die in drei gleichen Raten zu zahlen sein sollte, wobei die erste Rate am 1. Oktober 1996 fällig wurde. Die Kl. erwarb das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 26. November 2004. In § 11 des Vertrages erteilte ihr der Verkäufer Vollmacht zur Wahrnehmung sämtlicher Vermieterrechte. Sie wurde am 11. Mai 2005 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Kl. fordert von der Bekl. die bisher nicht gezahlte Kaution. Die Bekl. beruft sich u. a. auf Verjährung.

Ein Anspruch der Kl. wäre nicht durchsetzbar, weil diesem die von der Bekl. erhobene Einrede der Verjährung entgegenstehen würde, § 214 Abs. 1 BGB.

Die in § 23 des Mietvertrages vereinbarte Verpflichtung der Bekl. zur Kautionsleistung unterliegt entgegen der Ansicht der Kl. der Verjährung, da es sich hierbei um einen Anspruch des Vermieters i. S. d. § 194 Abs. 1 BGB handelt, und nicht, um ein nicht der Verjährung unterliegendes absolutes Recht oder eine Rechtsstellung. Auch die von der Kl. zutreffend vorgetragene Tatsache, daß der Mieter dazu verpflichtet ist, die Mietsicherheit wieder aufzufüllen, wenn sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses berechtigterweise aus der Mietsicherheit befriedigt, steht der Verjährbarkeit des Anspruches auf Zahlung der Mietkaution nicht entgegen. Denn wenn der Vermieter in solch einem Fall auf die Mietsicherheit zugreift, lebt nicht etwa der alte Anspruch auf Stellung der Mietsicherheit auf; vielmehr entsteht ein neuer Anspruch auf Ergänzung der Sicherheit, der wiederum einer eigenen Verjährungsfrist unterliegt.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vereinbaren Mietkaution unterliegt der Verjährung.

Die beklagte Mieterin verpflichtete sich im Wohnungsmietvertrag vom 1. Oktober 1996 zur Zahlung einer Barkaution. Am 11. Mai 2005 erwarb die Klägerin das Hausgrundstück von der ursprünglichen Vermieterin. Mit der Behauptung, die Kaution sei noch nicht geleistet worden, reichte sie am 6. Juli 2006 Zahlungsklage ein. Neben Erfüllung wandte die Beklagte ein, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, und berief sich ferner auf Verjährung.

Mit rechtskräftigem Urteil vom 25. Oktober 2006 kam das Amtsgericht Charlottenburg zu dem Ergebnis, daß der Kautionsanspruch jedenfalls verjährt sei, und wies die Klage ab. Im Gegensatz zu einem absoluten Recht oder einer sonstigen unverjährbaren Rechtsstellung handele es sich bei der vereinbarten Verpflichtung zur Kautionsleistung um einen der Verjährung unterliegenden Anspruch im Sinne von § 194 Abs. 1 BGB. Etwas anderes folge auch nicht daraus, daß der Vermieter u. U. einen Anspruch auf Wiederauffüllung haben könne, wenn und soweit er sich während des Mietverhältnisses berechtigterweise aus der Kaution befriedigt habe. Dadurch lebe nämlich der alte Anspruch auf Kautionsleistung nicht auf, sondern entstehe ein neuer, eigenständig verjährender Ergänzungsanspruch. Der geltend gemachte Kautionsanspruch sei folglich schon vor Klageerhebung mit Ablauf des 31. Dezember 2004 verjährt (vgl. § 195 BGB i. V. m. Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB: dreijährige Verjährungsfrist, berechnet ab dem 1. Januar 2002).

Die Entscheidung stellt klar, daß die vertraglich übernommene Verpflichtung des Mieters zur Kautionsgewährung dem Vermieter einen entsprechenden Anspruch gibt, der der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegt. Anders als z. B. absolute Rechte (wie etwa das Eigentum) oder Gestaltungsrechte (wie etwa die Kündigung) begründet die Kautionsvereinbarung nämlich das Recht, von einem anderen Mieter ein Tun - die Sicherheitsleistung - zu verlangen, und erfüllt damit gemäß § 194 Abs. 1 BGB die Voraussetzungen der Legaldefinition des Anspruchs. Gleichwohl wird der Einwand, der Kautionsanspruch könne nicht verjähren, weil es sich um eine Rechtsposition eigener Art handele, nicht selten als Scheinargument ins Feld geführt. Von daher ist das Urteil (ebenso LG Duisburg, NZM 2006, 774) als Klarstellung für die Praxis zu begrüßen, zumal die einschlägige Kommentar- und Mietrechtsliteratur dieses Thema - wohl zu Recht - nicht weiter problematisiert.