Verjährung der Vermieteransprüche

Verjährung der Vermieteransprüche; Beendigung des Mietverhältnisses; Zurückerhalten der Mietsache; Verjährungsfrist, Beginn, Unterbrechung; Schlüsselrückgabe; Mietzinsausfall, Schadensersatz; Verzugsschaden des Vermieters

1. Zum Verjährungsbeginn gemäß § 558 Abs. 2 BGB, wenn der Schlüssel zu einem vor der Kündigung liegenden Zeitpunkt an den Hausmeister zurückgegeben wurde.

2. Zur rechtzeitigen Unterbrechung der Verjährung durch Mahnbescheid.

Die Verjährung gemäß § 558 Abs. 2 BGB beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Sache zurückerhält. Nach allgemeinem Sprachgebrauch bedeutet Zurückerhalten einer Mietsache, daß der Mieter die Sachherrschaft über das Mietobjekt dem Vermieter im Zuge ordnungsgemäßer Abwicklung des Schuldverhältnisses wieder eingeräumt hat (BGH, Urteil vom 14. Mai 1986 in NJW 1986 S. 2104). Die Aushändigung der Wohnungsschlüssel durch den Bekl. an den Hausmeister am 18. Juli 1986 stellte bei den gebotenen Umständen kein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB dar. Es mag sein, daß der Bekl. zu diesem Zeitpunkt die Wohnung bereits geräumt hatte und sich bei dem Hausmeister wegen des Umzuges nach Württemberg verabschiedete. Der Bekl. hatte das Mietverhältnis gegenüber der Kl. jedoch noch nicht gekündigt, dies geschah erst einen Monat später mit Schreiben vom 19. August 1986 zum 30. November 1986. Der Bekl. wies in dem Kündigungsschreiben darauf hin, daß er die Schlüssel bei dem Hausmeister im Hinblick auf § 13 Abs. 2 des Mietvertrages hinterlegt habe. Der Bekl. wollte also mit der Aushändigung der Wohnungsschlüssel an den Hausmeister am 18. Juli 1986 lediglich seiner Pflicht gemäß § 13 Abs. 3 des Mietvertrages genügen, die Schlüssel für die Wohnung bei längerer Abwesenheit an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen. Die Wohnung sollte der Kl. gemäß dem Kündigungsschreiben des Bekl. erst ab 1. September 1986 zur Weitervermietung zur Verfügung stehen. Der 1. September 1986 ist deshalb der frühestmögliche Zeitpunkt, der als Beginn für die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 BGB angesehen werden könnte. Der Antrag auf Erlaß des Mahnbescheides für Schönheitsreparaturen und Reparaturen beschädigter Wohnungsteile ging am 14. Februar 1987 bei dem Amtsgericht ein. Die Zustellung des am 19. März 1987 erlassenen Mahnbescheides erfolgte am 27. März 1987. Selbst wenn der 1. September 1986 als der frühestmögliche Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist angenommen wird, ist eine Verjährung des Anspruches der Kl. auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nicht eingetreten. Der Antrag auf Erlaß des Mahnbescheides ging vor Ablauf der dann am 1. März 1987 eingetretenen Verjährung bei dem Amtsgericht ein. Die Zustellung des Mahnbescheides bei dem Bekl. am 27. März 1987 erfolgte "demnächst" im Sinne des § 693 Abs. 2 ZPO, so daß die Verjährung mit der Einreichung des Antrages auf Erlaß des Mahnbescheides am 14. Februar 1987 unterbrochen worden ist. Die Kl. hat die Zustellung des Mahnbescheides nicht verzögert, die Zustellung erst am 27. März 1987 beruhte auf dem normalen Geschäftsbetrieb, auf den die Kl. keinen Einfluß hat.

Ein Anspruch der Kl. auf Zahlung der Mieten Dezember 1986 bis März 1987 kann allein aus § 286 BGB als Schadensersatz wegen Mietausfalls infolge der von dem Bekl. nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen begründet sein. Der Anspruch der Kl. auf Zahlung der Mieten als Schadensersatz ist jedoch verjährt. Die Kl. hat die Mieten nicht mit dem Mahnbescheid, sondern erst mit dem Schriftsatz vom 23. September 1987 gerichtlich geltend gemacht. Zu diesem Zeitpunkt war die auch für den Anspruch des Vermieters auf Erstattung des Mietausfalls infolge Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geltende sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 BGB abgelaufen. Dies gilt auch für den Monat März 1987, da die Miete zum Beginn eines jeden Monats zu bezahlen war, wovon jedenfalls mangels eines anderen Vortrages der Kl. auszugehen ist. Die Vereinbarung der Parteien in § 8 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach die Ansprüche des Vermieters nicht nach sechs Monaten, sondern erst nach zwei Jahren verjähren sollten, war gemäß § 225 BGB unwirksam.