Verjährung der Rückforderung preisrechtswidriger Leistungen

Verjährung der Rückforderung preisrechtswidriger Leistungen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Leistungen, preisrechtswidrige; unerlaubte Handlung; vorsätzliche Täuschung; Verjährungsfrist; Rückgewähranspruch; sittenwidrige Schädigung; Bereicherungsabsicht

Die besondere Verjährungsvorschrift des § 30 Abs. 1 Satz 2 1. BMG ist nicht maßgeblich, wenn Mietpreisverstöße durch vorsätzliche Täuschung und mit der Absicht sich rechtswidrig zu bereichern, begangen werden; in diesen Fällen gilt vielmehr die längere Verjährungsfrist des § 852 Abs. 1 BGB.

Der Rückforderungsanspruch des Kl. wegen weiteren Kaltmietzinses besteht nach § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMietG in Verbindung mit den §§ 812, 823 Abs. 2 BGB (§ 263 StGB) und § 826 BGB. Er ist auch nicht - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - nach § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG verjährt.

Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs bestimmt sich im vorliegenden Fall nach der dreijährigen Verjährungsfrist des § 852 BGB.

Ob die kurze Verjährungsfrist im Falle des § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG auch dann gegenüber dem Rückforderungsanspruch wegen überzahlter, nach den preisrechtlichen Vorschriften unzulässiger Miete Anwendung findet, wenn der Anspruch auf eine unerlaubte Handlung des Vermieters gestützt wird, ist bestritten. Diese Frage wird von dem LG Münster, NJW 1960 S. 1114 (mit zust. Anmerkung von Prokop) und von Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit. Das Bundesmietrecht, I. BMietG, 1965, § 30 Anm. 7 mit der Begründung bejaht, § 30 Abs. 1 Satz 2 beschränke sich nicht auf Bereicherungsvorschriften, zu den in § 30 Abs. 1 erwähnten "allgemeinen Vorschriften" gehörten auch die des Schadensersatzrechts.

Demgegenüber nimmt Weimar (WM 1961, 116 f.) an, daß § 30 Abs. 1 I. BMietG nicht Anwendung findet, sondern daß Deliktansprüche gem. § 852 Abs. 1 BGB in drei Jahren von dem Zeitpunkt an verjähren, in welchem der Mieter von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt hat, spätestens in 30 Jahren.

Das Kammergericht hat sich - soweit ersichtlich - in zwei Urteilen (Urteil vom 15. Januar 1973 - 8 U 1068/72 - und Urteil vom 12. Juli 1982 - 8 U 1238/82 -) auf den Standpunkt gestellt, die besondere Verjährungsvorschrift des § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG sei allein maßgeblich, ohne Rücksicht darauf, ob Rückgewähransprüche auch auf Grund anderer Anspruchsgrundlagen gerechtfertigt sind, für die sonst an sich längere Verjährungsfristen gelten. Für die Rechtsauffassung des Kammergerichts ist die Erwägung tragend, daß die dem Mietrecht eigentümlichen kurzen Verjährungsfristen eine möglichst schnelle Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und dem Mieter wegen der gegeneinander bestehenden Ansprüche gewährleisten sollen; dieser Zweck würde verfehlt und die kurze Verjährung ihrer rechtlichen und rechtspolitischen Bedeutung für die Einreichung des Rechtsfriedens entkleidet werden, wenn sie nicht weit ausgelegt würde.

Soweit es sich nur um die Frage dreht, daß wegen fahrlässiger oder auch bedingt vorsätzlicher Preisverstöße über die kurze Verjährung alsbald zwischen dem Vermieter und Mieter der Rechtsfriede wieder eintreten soll, teilt die Kammer die Auffassung des Kammergerichts. Hingegen ist nach Auffassung der Kammer die längere Verjährungsfrist des § 852 Abs. 1 BGB maßgeblich, wenn in Fällen wie dem vorliegenden Mietpreisverstöße durch vorsätzliche Täuschung und mit der Absicht, sich rechtswidrig zu bereichern, vom Vermieter begangen werden. Die mietrechtlichen Bedürfnisse und Besonderheiten spielen in solchen Ausnahmefällen nämlich nur eine untergeordnete Bedeutung, weil das Schwergewicht für die Anspruchsbegründung in der sittenwidrigen Schädigung des Mieters liegt (§ 826 BGB). Nicht der Preisverstoß an sich gibt hier den Ausschlag für die Beurteilung der Verjährungsfrage, sondern das strafbare und sittenwidrige Vorgehen des Täters. Dazu ist in Erinnerung zu rufen, daß der Gesetzgeber die kurze Verjährungsfrist als Druckmittel für den Mieter eingeführt hat, sich binnen Jahresfrist zur Geltendmachung seiner Rückforderungsansprüche zu entschließen. Da die Vorschrift andererseits den Beginn der Verjährungsfrist objektiv bestimmt und nicht auf die Kenntnis des Mieters von der Mietpreisüberschreitung abstellt, soll der Rechtsfriede auch dann eintreten, wenn der Mieter mangels Kenntnis der rechtserheblichen Tatsachen eine Entschließung nicht treffen konnte (vgl. Prokop NJW 1960, 1114). Die Regelung über den Verjährungsbeginn steht mit dem ursprünglichen Gesetzeszweck nicht im Einklang, überlagert diesen vielmehr aus rechtspraktischen Gründen, um Streit über den Verjährungsbeginn zu vermeiden. Dieser kombinierte, typisch mietrechtliche Gesetzeszweck gestattet es sicher nicht, bei den gängigen Mietpreisüberschreitungen, die "nur" deshalb als unerlaubte Handlungen gelten, weil die Mietpreisbestimmungen Schutzgesetze i. S. des § 823 Abs. 2 BGB sind, regelmäßig auf die längere Verjährungsfrist des § 852 Abs. 1 BGB auszuweichen, weil damit das Ziel der gesetzlichen Regelung ausgehöhlt würde. Für die Mehrzahl der Fälle, in denen schuldhafte, aber nur fahrlässig oder mit bedingtem Vorsatz veranlaßte Überschreitungen der Höchstmiete einen Schadenersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB für den Mieter begründen, muß es deshalb bei der kurzen Verjährung des § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG bewenden.

Daß aber auch im Ausnahmefall der absichtlichen Schädigung die Anwendung des 3 852 BGB ausgeschlossen sein soll, ist weder ersichtlich, noch dem dargestellten Gesetzeszweck zu entnehmen.

Betrügerisch erlangte rechtswidrige Vermögensvorteile liegen nicht mehr im typischen Regelungsbereich des Mietrechts: der Geschädigte kann Ersatz seines Schadens schlechterdings erst geltend machen, wenn der Betrug aufgedeckt ist; über den Verjährungsbeginn kann im allgemeinen kein Streit bestehen; was der Ersatzpflichtige auf Kosten des Geschädigten erlangt hat, soll er nicht einmal nach Ablauf der kurzen (dreijährigen) Verjährungsfrist behalten dürfen, sondern 30 Jahre lang nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückzuzahlen verpflichtet sein (§ 852 Abs. 3 BGB).

Es kann daher nach Auffassung der Kammer nicht angenommen werden, daß das Mietrecht mit der in § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG getroffenen Regelung auch den ersatzpflichtigen Betrüger so weitreichend und gegen die allgemeinen Bestimmungen des Deliktrechts begünstigen wollte, daß er nur die Rückforderung der Leistungen zu befürchten hätte, die er im letzten Jahr vor der Aufdeckung des Betruges erlangt hat.