Verjährung der Ersatzanspüche des vermietenden Eigentümers

Gestattet der Eigentümer einem Dritten die Benutzung eines Grundstücks zum Betrieb einer Tankstelle durch Abschluß eines Miet- oder Pachtvertrages mit einem Mineralölhandelsunternehmen, verjähren die Ansprüche des Eigentümers gegen das Mineralölhandelsunternehmen wegen Veränderungen des Grundstücks nach § 558 BGB.

Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Bekl., Lagertanks für Kraftstoffe aus Grundstücken des Kl. zu entfernen.

A. H., die Großmutter des Kl., war Eigentümerin von zwei aneinandergrenzenden Grundstücken in Thüringen, auf denen schon vor dem Zweiten Weltkrieg eine Tankstelle betrieben wurde. Hierzu dienten zwei Tanks, die die S. AG in die Grundstücke eingebracht hatte. Ab 1958 betrieb sie die Tankstelle aufgrund eines Vertrages mit dem VEB M., dem Rechtsvorgänger der Bekl. (im folgenden ebenfalls Bekl.). Zur Lagerung der Kraftstoffe dienten dabei zunächst die von der S. AG eingebrachten Tanks. In der Folgezeit wurden diese stillgelegt. Die Bekl. brachte drei neue Tanks in die Grundstücke ein, aus denen fortan der Kraftstoffverkauf erfolgte.

Das Vertragsverhältnis zwischen A. H. und der Bekl. wurde zum Ablauf des 31. Dezember 1978 beendet. Ab dem 1. Januar 1979 wurde die Tankstelle von der Schwester des Kl., R. B., aufgrund eines von ihr mit der Bekl. hierzu abgeschlossenen Tankstellenvertrages betrieben. Mit Schreiben vom 29. September 1991 kündigte R. B. dieses Vertragsverhältnis mit Wirkung zum 31. Dezember 1991. Gleichzeitig verlangte sie die Beseitigung der Tankanlagen und der von der Bekl. eingebauten Tanks. Die Bekl. beseitigte die oberirdischen Anlagen, die in das Erdreich eingebauten Lagertanks beließ sie in den Grundstücken.

Mit der am 6. Mai 1994 der Bekl. zugestellten Klage hat der Kl., der im Wege der Gesamtrechtsnachfolge nach seinem Vater Eigentümer der Grundstücke geworden ist, die Verurteilung der Bekl. zur Entfernung sämtlicher in die Grundstücke eingebrachter Tanks und die Feststellung von Ersatzpflichten begehrt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Berufung des Kl. insoweit stattgegeben, als er die Verurteilung der Bekl. zur Entfernung der von ihr eingebrachten Tanks begehrt. Die Revision der Bekl. führte zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Bekl. sei gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zur Entfernung der drei von ihr eingebrachten Tanks verpflichtet. Der Anspruch des Kl. sei nicht verjährt. Zwischen den Parteien habe kein Miet- oder Pachtverhältnis bestanden, das zur Verjährung des Entfernungsanspruches nach § 558 Abs. 1 BGB führen könne. Die Verjährung von Ansprüchen aus dem Rechtsverhältnis zwischen der Schwester des Kl. und der Bekl. lasse die Ansprüche des Kl. unberührt.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II. Der Anspruch des Kl. aus seinem Eigentum an den Grundstücken, von der Bekl. die Entfernung der Tanks verlangen zu können, ist gemäß § 558 BGB verjährt.

1. Auf die Ansprüche des Kl. aus seinem Eigentum finden seit dem 3. Oktober 1990 nach Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB die Vorschriften des bürgerlichen Rechts Anwendung, auf den Klageanspruch mithin § 1004 BGB (Senatsurt. v. 19. Februar 1993, V ZR 269/91, ZIP 1993, 793, 794).

Die Tanks, deren Entfernung der Kl. verlangt, sind während des Bestehens des Tankstellenvertrages zwischen A. H. und der Bekl. in die Grundstücke eingebaut worden. Ob die Bekl. bei Beendigung dieses Vertrages grundsätzlich verpflichtet gewesen wäre, die Tanks aus den Grundstücken zu entfernen, mag offenbleiben. Ein Anspruch gegen die Bekl. auf Entfernung der Tanks war schon deshalb ausgeschlossen, weil der Betrieb der Tankstelle vom 1. Januar 1979 an durch R. B. erfolgen sollte. Nach dem hierzu geschlossenen Tankstellenvertrag hatte die Bekl. R. B. die zum Betrieb der Tankstelle notwendigen "tanktechnischen Einrichtungen" zu überlassen. R. B. hatte den für die Lagerung der Tanks benötigten "Grund und Boden" zur Verfügung zu stellen. Hierzu war sie nur in der Lage, weil A. H. oder ihr Vater die Grundstücke ihr dazu überlassen hatten. Zwischen den Beteiligten bestand mithin Einigkeit, den Betrieb der Tankstelle auf den Grundstücken über die Beendigung des Vertragsverhältnisses mit A. H. hinaus fortzusetzen. Eine Entfernung der Tanks kam nicht in Betracht.

Art und Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums an den Grundstücken von A. H. auf den Vater des Kl. werden von den Parteien nicht dargestellt. Hierauf kommt es auch nicht an. Die Gestattung der Nutzung der Grundstücke zum Betrieb der Tankstelle durch R. B. schloß einen Anspruch aus dem Eigentum an den Grundstücken auf Entfernung der Tanks gegen die Bekl. aus (vgl. zu § 1004 BGB Senatsurt. v. 17. März 1958, V ZR 63/58, NJW 1958, 2061, 2062). Das zwischen dem Vater des Kl. und R. B. insoweit bestehende Rechtsverhältnis endete mit Ablauf des 31. Dezember 1991, wie aus der Aufforderung von R. B. an die Bekl., die Tanks bei Beendigung des Tankstellenvertrages mit Ablauf des 31. Dezember 1991 "wegen Eigenbedarfs" zu entfernen, und den nachfolgenden vorprozessualen Aufforderungen durch den Kl. zur Entfernung folgt.

2. Seit Beginn des 1. Januar 1992 konnte der Kl. damit von der Bekl. Entfernung der Tanks gemäß § 1004 Abs. 1 BGB verlangen. Der Durchsetzung dieses Anspruchs steht indessen die von der Bekl. aus § 558 Abs. 1 BGB erhobene Einrede der Verjährung entgegen.

a) Auf den am 3. Oktober 1990 zwischen R. B. und der Bekl. bestehenden Tankstellenvertrag finden, soweit dieser die Rechte und Pflichten zur Nutzung der Tankstellengrundstücke regelt, gemäß Art. 233 § 2 Abs. 1, § 3 EGBGB die Vorschriften des Miet- bzw. Pachtrechts des bürgerlichen Rechts Anwendung. Der Ausschluß von Ansprüchen gegen Mieter durch das Recht der DDR, bauliche Veränderungen bei Beendigung des Vertragsverhältnisses rückgängig zu machen, entfiel (MünchKomm-BGB/Voelskow, 3. Aufl., § 547 a Rdn. 7). R. B. war damit berechtigt, die Entfernung der Tanks aus den von ihr der Bekl. überlassenen Grundstücken zu verlangen.

b) Nach §§ 581 Abs. 2, 558 Abs. 1 BGB verjähren die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache in sechs Monaten. Dieser Verjährung unterliegt auch der Anspruch des Grundstückseigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Mieter oder Pächter, sofern der Eigentümer dem Vermieter oder Verpächter die Nutzung eines Grundstücks durch Vermietung oder Verpachtung an einen Dritten gestattet hat.

Zweck von § 558 BGB ist es, die mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klarstellung zuzuführen (BGHZ 47, 53, 56). Dieses Ziel gebietet es, den Anwendungsbereich von § 558 BGB weit zu fassen.

Von der Rechtsprechung ist daher anerkannt, daß nicht nur die vertraglichen Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen der zum Gebrauch überlassenen Sache der kurzen Verjährung unterliegen, sondern sämtliche konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt. Hierzu gehören auf seiten des Vermieters Ansprüche aus unerlaubter Handlung (RGZ 142, 258, 262; BGH, Urteile v. 28. Mai 1957, VIII ZR 205/56, LM BGB § 558 Nr. 1; v. 8. Januar 1986, VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608), § 22 WHG (BGHZ 98, 235, 238) und aus dem Eigentum (BGHZ 98, 235, 241).

In persönlicher Hinsicht hat die Rechtsprechung den Anwendungsbereich von § 558 BGB auf Ansprüche gegen Dritte erstreckt, die in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind (BGHZ 71, 175, 178 f.). Auf die Verjährung von Schadensersatzansprüchen, die der Vermieter aus abgetretenem Recht des Eigentümers geltend macht, findet § 558 BGB Anwendung (BGHZ 54, 264, 268). Ebenso ist zu entscheiden, sofern der Eigentümer und Vermieter wirtschaftlich eng miteinander verbunden sind (BGHZ 116, 293, 296). Aus der Sicht des Mieters ist die Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter zufällig. Die vom Eigentümer dem Vermieter übertragene Obhut berechtigt letzteren, den beim Eigentümer eingetretenen Schaden nach den Vorschriften des Mietvertragsrechts geltend zu machen (Erman/Kuckuk, BGB, 9. Aufl., vor § 249 Rdn. 143; MünchKomm-BGB/Grunsky, 3. Aufl., vor § 249 Rdn. 121; Soergel/Mertens, BGB, 12. Aufl., vor § 249 Rdn. 254; Staudinger/Medicus, BGB, 12. Aufl., § 249 Rdn. 196). Soweit er vertraglich beschränkt ist, gilt dies auch für seine Drittschadensliquidation.

Zum Speditionsrecht ist anerkannt, daß die im Speditionsvertrag vereinbarte Verjährung gegen den Eigentümer auch dann wirkt, wenn er selbst nicht Partner des Speditionsvertrages ist, jedoch weiß oder den Umständen nach annehmen muß, daß die in seinem Eigentum stehende Sache einem nach den Allgemeinen Deutschen Spediteurbedingungen arbeitenden Spediteur zur Beförderung oder Lagerung übergeben wird (BGH, Urt. v. 10. Mai 1984, I ZR 52/82, NJW 1985, 2411, 2412). Dementsprechend ist in der neueren Literatur und der Rechtsprechung der Amtsgerichte anerkannt, daß § 558 BGB im Fall der Untervermietung auf die Ansprüche des Hauptvermieters gegen den Untermieter Anwendung zu finden hat (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 1995, § 558 Rdn. 21; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., VI, Rdn. 21 a; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdn. 1350 ff.; AG Nordenham, NJW-RR 1989, 523; AG Lemgo, ZMR 1994, 416).

Dem ist zu folgen, soweit der Eigentümer die Vermietung der Sache gestattet hat. Der Eigentümer rechnet damit oder weiß, daß seine Sache von dem Dritten aufgrund Mietvertrages genutzt wird. Durch die Gestattung der Vermietung ermöglicht er dem Vermieter ihre Überlassung an den Dritten. Ist das Gestattungsverhältnis zwischen Eigentümer und Vermieter auf das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter abgestimmt, muß dem Mieter gegenüber Ansprüchen des Eigentümers auch die Berufung auf die Verjährung aus dem Mietverhältnis möglich sein.

c) So verhält es sich mit dem vom Kl. gegen die Bekl. geltend gemachten Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. Bei Einbau der Tanks konnten Ansprüche aus Eigentum und Vertrag nicht auseinanderfallen. Eine unterschiedliche Zuordnung erfuhren sie erst dadurch, daß R. B. Vertragspartnerin der Bekl. wurde. Sie war von A. H. oder ihrem Vater dadurch zum Vertragsschluß mit der Bekl. instand gesetzt worden, daß diese ihr die Grundstücke zum Betrieb der Tankstelle überließen. Die damit einhergehende unterschiedliche rechtliche Zuordnung von Grundstückseigentum und Ansprüchen aus dem Tankstellenvertrag kollidiert mit dem Zweck von § 558 BGB, Ansprüche wegen des Zustands der Grundstücke bei Beendigung des Tankstellenvertrags zur Vermeidung des Rechtsverlustes innerhalb kurzer Frist rechtshängig zu machen. Die Kollision ist dadurch zu lösen, daß die aus dem Rechtsverhältnis zwischen der Bekl. und R. B. folgende Verjährung auch gegenüber dem Anspruch des Kl. aus dem Eigentum wirkt.

Die Bekl. hat nach ihrem unbestrittenen Vorbringen die oberirdischen Einrichtungen von den Grundstücken des Kl. im Anschluß an die Beendigung des Tankstellenvertrages mit R. B. zum Jahresende 1991 entfernt.

Anlaß, den Anspruch auf Entfernung der Tanks aus den Grundstücken erst im Mai 1994 rechtshängig zu machen, hat sie dem Kl. nicht gegeben. Daß die Bevollmächtigten der Bekl. mit Schreiben vom 13. April 1992 mitgeteilt haben, die Bekl. sei an einer einvernehmlichen Regelung interessiert, und am 8. Oktober 1992 erklärt haben, sich noch einmal mit der Bekl. in Verbindung zu setzen, um eine "die Interessen sämtlicher Beteiligten berücksichtigende Lösung" zu suchen, bedeutet weder die Unterbrechung der Verjährung des Klageanspruchs, noch läßt dies die Erhebung der Einrede der Verjährung durch die Bekl. treuwidrig erscheinen.

Nach § 558 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Die Rechtsprechung legt diese Vorschrift weit aus und wendet sie - entgegen dem Wortlaut - auch auf Beseitigungsansprüche für Einbauten des Mieters an, die ja gerade keine Schadensersatzansprüche sind.

Es ging um Ansprüche des Eigentümers gegen ein Mineralöl-Handelsunternehmen, das nach Einstellung des Tankstellenbetriebes durch den Pächter die im Erdreich eingebauten Lagertanks nicht beseitigt hatte. Zwischen dem Eigentümer und dem Unternehmen bestand weder ein Miet- noch ein Pachtvertrag, so daß nach § 1004 BGB grundsätzlich die Entfernung der Tanks hatte verlangt werden können. Entscheidend war jedoch hier, daß der Eigentümer die Vermietung oder Verpachtung an einen Dritten gestattet hatte. Aus der Sicht des Mieters sei es eher zufällig, ob sein Vermieter auch der Eigentümer sei; sämtliche Ansprüche ihm gegenüber müßten in sechs Monaten verjähren. Das müsse dann aber auch für die Ansprüche des Eigentümers gegen den Vermieter gelten, die ähnlich zu behandeln seien wie die Ersatzansprüche des Hauptvermieters gegen den Untermieter.

Mit Urteil vom 21. März 1997 ist der Bundesgerichtshof noch einen Schritt weiter gegangen und hat die kurze Verjährungsfrist auch in einem Fall angewandt, in dem zwischen den Parteien kein Miet- oder Pachtverhältnis bestand.