Verjährung der Ersatzansprüche des Mieters wegen der von ihm irrig ausgeführten Renovierung

Verjährung der Ersatzansprüche des Mieters wegen der von ihm irrig ausgeführten Renovierung; Schönheitsreparaturen; kurze Verjährungsfrist; Verwendungen des Mieters; ungerechtfertigte Bereicherung; freiwillige Vermögensopfer; Regelverjährung

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

1 Der Kl. und seine Ehefrau waren vom 1. November 2000 bis zum 31. Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Bekl. in F. Der Mietvertrag enthält in § 13 eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt.

2 Der Kl. und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses zu Kosten von 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen waren. Der Kl. hat sich von seiner Ehefrau deren Ansprüche auf Erstattung von Renovierungskosten abtreten lassen.

3 Mit der am 22. Dezember 2009 eingereichten und am 4. Januar 2010 zugestellten Klage hat der Kl. Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 9 ... Die Revision (war) zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der vom Kl. wegen der rechtsgrundlos durchgeführten Schönheitsreparaturen geltend gemachte Anspruch der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt, die hier vor Einreichung der Klage abgelaufen war.

10 Gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist streitig, ob unter diese Vorschrift auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen fallen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgeführt hat.

11 1. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass § 548 Abs. 2 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren maßgeblich sei (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 469 f.; Blank, NZM 2010, 97, 102 und WuM 2010, 234 f.; Jacoby, ZMR 2010, 335, 338; Wiek, WuM 2010, 535, 536 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 548 Rn. 10). Dies wird vor allem damit begründet, dass § 548 Abs. 2 BGB die kurze Verjährung nur für Ansprüche des Mieters wegen Aufwendungen - im Sinne freiwilliger Vermögensopfer - anordne; für Schadensersatzansprüche sowie für Bereicherungsansprüche aufgrund einer Leistungskondiktion gelte die Vorschrift hingegen nicht. Es bestehe auch kein Anlass, die Position des vertragstreuen Mieters zu schwächen, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Renovierung ausgeführt habe (Wiek, aaO. S. 537; Blank, WuM 2010, aaO.). Im Übrigen ergebe sich ein Wertungswiderspruch, weil für Ersatzansprüche des Mieters wegen nachvertraglich getätigter Aufwendungen die Regelverjährung anzuwenden sei (Wiek, aaO.). Schließlich wird darauf hingewiesen, dass die Rechtsfolge des § 548 Abs. 2 BGB nicht auf Ersatzansprüche des Mieters für während der Mietzeit vorgenommene Schönheitsreparaturen passe, die am Ende des Mietverhältnisses bereits abgewohnt seien (Jacoby, aaO. S. 337).

12 2. Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenmeinung sieht Schönheitsreparaturen als „Aufwendungen" im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB an und wendet deshalb auf daraus resultierende Ersatzansprüche die kurze Verjährung an (LG Kassel, NZM 2010, 860, 861 f.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 548 Rn. 10; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rn. 37; Roth, NZM 2011, 62, 64; Gsell, NZM 2010, 71, 76; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763; Kinne, GE 2009, 358, 360 f.; Paschke, WuM 2008, 647, 652; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 655). Diese Auffassung stellt vor allem auf den Zweck des § 548 BGB ab, der auf eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache gerichtet sei. Der Begriff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erfasse sämtliche vermögenswerten Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wiederherstellen oder verbessern (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO. Rn. 48).

13 3. Der letztgenannten Ansicht gebührt der Vorzug. Der Senat hat bereits zu § 558 BGB a. F., der Vorgängervorschrift des jetzigen § 548 BGB, entschieden, dass mit dem damals verwendeten Begriff der „Verwendungen" alle Aufwendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbessern (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, GE 1986, 273 = NJW 1986, 254 unter 2 a). Für den Begriff der „Aufwendungen" im jetzigen § 548 BGB gilt nichts anderes, da mit der entsprechenden Änderung durch das Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO.).

14 a) Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbesserung der Mietsache und sind deshalb Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbeiten gegen den Vermieter erhebt, fallen somit unter die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend gemachten Anspruchs kommt es dabei nicht an. Denn die kurze Verjährungsfrist findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts stützt, sondern sich auf mietvertragliche Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743 unter III).

15 b) Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Zum anderen dient die in § 548 Abs. 2 BGB getroffene Spezialregelung auch dem Zweck, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, GE 2008, 857 = NZM 2008, 519 Rn. 16; Gsell, aaO. S. 77). Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungskondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24 = GE 2009, 901). Auch für einen etwaigen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB, der bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in Betracht kommen kann, findet die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB Anwendung.

16 c) Die Verjährung des vom Kl. geltend gemachten Anspruchs begann deshalb mit dem Ablauf des Monats Dezember 2006 als dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und lief Ende Juni 2007 ab. Darauf, dass die Bekl. von der Unwirksamkeit der in § 13 des Mietvertrags vorgesehenen Renovierungsklausel erst später erfahren haben und das Senatsurteil zum Bereicherungsanspruch des Mieters erst am 27. Mai 2009 ergangen ist, kommt es nicht an. Zwar beginnt die regelmäßige Verjährung gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Im Rahmen der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB kommt es aber nicht auf die Kenntnis des Gläubigers an, sondern allein auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundstücksveräußerung als tatsächlicher Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses ging (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, aaO. Rn. 18). Eine weitere Ausnahme bezüglich der Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich der geltend gemachte Anspruch ergibt, ist nicht geboten.

Der Anspruch eines Mieters auf Erstattung der Kosten einer Renovierung, die er vorgenommen hat, weil er nicht erkannt hatte, dass die im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam und der Mieter mithin nicht zur Renovierung verpflichtet war, verjährt in der kurzen Frist des § 548 Abs. 2 BGB – also in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die Revision hatte keinen Erfolg, weil der BGH den geltend gemachten Anspruch auf Ersatz der ohne Rechtsgrund erbrachten Renovierungsleistungen für verjährt hielt. Die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB, wonach eine Verjährungsfrist von sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache laufe, umfasse nach ihrem Wortlaut sämtliche Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache, nicht nur solche mit Fremdgeschäftsführungswillen, sondern auch bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen einer Endrenovierung, die der Mieter aufgrund vermeintlicher Verpflichtung durchgeführt habe.

Der Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf den vorliegenden Fall stehe auch nicht entgegen, dass der Rückforderungsanspruch auf diese Weise verjähren könne, ehe sich der Mieter seines Anspruchs überhaupt bewusst werde. § 548 Abs. 2 BGB unterscheide nicht zwischen bekannten und unbekannten Ansprüchen. Eine solche Einschränkung sei auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht geboten. Denn dieser Zweck bestehe vor allem darin, Ansprüche des Mieters, bei denen es auf den Zustand der Wohnung ankomme, einer kurzfristigen Klärung zuzuführen.

Die Frage, in welcher Frist Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen verjähren, die der Mieter in Unkenntnis einer Renovierungsklausel durchgeführt hat, war bislang in Rechtsprechung und Literatur heftig umstritten. Für die Anwendung der kürzeren Verjährungsfrist haben sich ausgesprochen: LG Kassel, Urteil vom 7. Oktober 2010, 1 S 67/10, NZM 2010, 860; AG Chemnitz, Urteil vom 11. März 2010, ZMR 2010, 859; AG Freiburg/Brsg., Urteil vom 5. März 2010, 6 C 4050/09, ZMR 2010, 863; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 548 Rn. 10; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rn. 37; Roth, NZM 2011, 62, 64; GselI, NZM 2010, 71, 76; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763; Kinne, GE 2009, 358, 360 f.; Paschke, WuM 2008, 647, 652; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 655.

Für die Anwendung der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren haben plädiert: Eisenschmid, WuM 2010, 459, 469 f.; Blank, NZM 2010, 97, 102 und WuM 2010, 234 f.; Jacoby, ZMR 2010, 335, 338; Wiek, WuM 2010, 535, 536 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 548 Rn. 10.

Der BGH hat sich nunmehr mit überzeugender Begründung und im Interesse der Rechtssicherheit für die kürzere Verjährungsfrist ausgesprochen, die mit der Beendigung des Mietverhältnisses und nicht erst mit der Kenntnis des Mieters von der Unwirksamkeit der Klausel (so aber wohl LG Limburg, Urteil vom 10. September 2010, 3 S 19/09, WuM 2010, 625) beginnt.