Verjährung der Ersatzansprüche bei Inanspruchnahme einer Bankbürgschaft

Verjährung der Ersatzansprüche bei Inanspruchnahme einer Bankbürgschaft; Mietkaution

1. Ist als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft beigebracht worden, auf die der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgreift, erlangt der Mieter bei unberechtigter Zahlung durch die Bank und Belastung des eigenen Kontos einen eigenen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter.

2. Wird das Konto des Mieters durch die Bank nach Auszahlung der Kautionssumme an den Vermieter belastet, und sind zu diesem Zeitpunkt Ersatzansprüche des Vermieters schon verjährt, kann der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters nicht mit Gegenansprüchen aufrechnen.

Die Kl. waren Mieter einer Wohnung im Hause Wstraße auf Grund des schriftlichen Mietvertrages vom 20. Oktober 1998. Das Mietverhältnis endete am 30. September 2001. Als Sicherheit war eine Bankbürgschaft über 3.690 DM geleistet worden. Nach der Besichtigung am 28. August 2001 forderte der Bekl. die Kl. mit Schreiben vom 12. März 2002 zur Zahlung von 1.933,97 Euro auf. Mit Schreiben vom 28. März 2002 wandte sich die Hausverwaltung des Bekl. an die Bank, die mit Schreiben vom 5. April 2002 den Kl. mitteilte, sie hätten die Überweisung des Bürgschaftsbetrages in Höhe von 1.886,67 Euro für den 12. April 2002 vorgemerkt. Die Bank belastete das Konto der Kl. mit diesem Betrag.

Die Kl. behaupten, die Gegenansprüche des Bekl. seien überwiegend unbegründet und auch verjährt. Darüber hinaus bestünde kein Schadensersatzanspruch wegen des ausgetauschten Teppichbodens. Auch ein Anspruch wegen Reinigung der Duschabtrennung und des Herdrostes bestehe nicht. Die Mietrückstände in Höhe von 151,65 Euro seien gezahlt worden. Die Betriebskostenabrechnung für 2001 sei nicht fällig; lediglich die Kosten für die Reparatur der Wohnungstür in Höhe von 124,55 Euro seien gerechtfertigt.

Die Klage ist überwiegend begründet.

Die Aktivlegitimation der Kl. folgt aus Inhalt und Zweck der Sicherungsabrede, so daß nach Zahlung durch den Bürgen und Belastung des Kontos die Kl. einen eigenen Anspruch auf Rückzahlung haben (Fischer NZM 2003, 501; BGH NJW 1999, 56; OLG Köln ZIP 2000, 1486). Der entgegenstehenden Auffassung, wonach eine förmliche Abtretungsvereinbarung zwischen der Bank und dem Mieter vorliegen müsse (LG Frankfurt/Main NJW-RR 2001, 224), kann nicht gefolgt werden.

Die Schadensersatzansprüche des Bekl. sind verjährt (§ 548 BGB); die Verjährung ist nicht gehemmt oder unterbrochen worden (vgl. Geldmacher NZM 2003, 502 ff.). Auf § 390 S. 2 BGB kann sich der Bekl. nicht berufen, da eine Aufrechnungslage in nicht verjährter Zeit zwischen den Parteien nicht bestand. Das Mietverhältnis endete am 30. September 2001; die Verjährungsfrist lief am 31. März 2002 ab. Die Überweisung des Kautionsbetrages durch die Bank der Kl. erfolgte nicht vor dem 12. April 2002 und damit nach Eintritt der Verjährung. Erst in diesem Zeitpunkt erlangten die Kl. einen eigenen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsbetrages.

Von der Kautionssumme von 1.886,67 Euro sind abzuziehen die unstreitigen Schäden für die Wohnungstür in Höhe von 124,55 Euro (insoweit wird die Einrede der Verjährung nicht erhoben) und Mietrückstände in Höhe von 151,65 Euro. Die Kl. haben für die gesonderte Überweisung dieses Betrages keinen Beweis angetreten. Dazu kommen Verzugszinsen, die nach § 287 ZPO auf 10 Euro zu schätzen sind; die Zinsberechnung des Bekl. auf Seite 7 des Schriftsatzes vom 2. Mai 2003 ist widersprüchlich, denn die Rede ist nur von Verzug mit den Mieten für Juni und Juli 2001, während die weitere Berechnung auch andere Monate betrifft.

Schließlich ist auch der Betrag von 61,39 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 abzuziehen; die Einwendungen der Kl. dagegen sind nicht beachtlich. Die Kl. hatten ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Belege für die Wasserrechnung; daß der Bekl. die Einsicht verwehrt hätte, tragen sie nicht vor.

Bei einer Barkaution kann der Vermieter auch nach sechs Monaten noch mit eigenen Ansprüchen gegen den Kautionsrückzahlunganspruch des Mieters aufrechnen. Ist als Sicherheit eine Bankbürgschaft beigebracht worden, wird es schwieriger; oft ist hier der Ersatzanspruch des Vermieters schon verjährt, so daß die Kaution zurückgegeben werden muß.

Die Mieter hatten eine Bankbürgschaft beigebracht, auf die der Vermieter wegen verschiedener Ersatzansprüche kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist des § 548 BGB zurückgriff. Die Bank schrieb an die Mieter, die aber nicht reagierten, weil sie ihre neue Anschrift der Bank nicht mitgeteilt hatten und ihnen das Schreiben deshalb nicht zugegangen war. Nach Auszahlung des Kautionsbetrages an den Vermieter und Be-lastung des Kontos der Mieter verlangten diese Rückzahlung vom Vermieter und erhoben die Einrede der Verjährung einschließlich der Gegenansprüche.

Mit Urteil vom 17. Juli 2003 gab das Amtsgericht Tiergarten der Klage statt und meinte, die Mieter hätten aus Inhalt und Zweck der Sicherungsabrede einen Rückzahlungsanspruch nach Belastung ihres Kontos durch die Bank. Eine besondere Abtretung durch die Bank sei nicht erforderlich. Gegen diesen Rückzahlungsanspruch könne der Vermieter auch nicht mit verjährten Ersatzansprüchen aufrechnen, da eine Aufrechnungslage mit beiderseits unverjährten Ansprüchen nicht bestanden habe. Die Rückzahlungsansprüche der Mieter seien erst in dem Zeitpunkt entstanden, in dem die Ersatzansprüche des Vermieters schon verjährt waren.

Eine Barkaution ist immer vorzuziehen. Wenn, wie bei Geschäftsraummietverträgen häufig, die Bankbürgschaft zweckmäßig ist, sollte immer auf die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache geachtet werden und durch geeignete Maßnahmen (Klage, Mahnbescheid, Anerkenntnis) die Verjährung gehemmt werden.