Verjährung/Bereicherungsanspruch nach Senkung der Miete

Verjährung/Bereicherungsanspruch nach Senkung der Miete; Mietsenkung/Verjährung des Rückforderungsanspruches; Bereicherungsanspruch nach Mietsenkung/Verjährung

Wird die Miete einer öffentlich geförderten Wohnung durch rechtskräftigen Bescheid der Mietpreisstelle nach dem Berliner Mietsenkungsgesetz gesenkt, so verjähren die aus diesem Bescheid resultierenden Ansprüche des Mieters nach 30 Jahren (§ 195 BGB).

... Die Klägerinnen haben gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 (1. Alt.) BGB einen Anspruch auf Rückerstattung der Mietzinsanteile, die sie ohne Rechtsgrund an den Beklagten geleistet haben. Aufgrund der rechtskräftigen Entscheidung der Preisstelle für Mieten des Bezirksamts Schöneberg von Berlin steht fest, daß die Miete für die Wohnung ab 1. Juni 1978 bis einen Monat nach Beseitigung der Mängel um monatlich 2/7 der Gesamtgrundmiete zu senken war. Die sonst preisrechtlich zulässige Kostenmiete war hier nach den Vorschriften des Mietsenkungsgesetzes nur abzüglich der festgestellten Mietsenkung preisrechtlich zulässig. Die Klägerinnen zahlten weiterhin die verlangte Miete, in Höhe der festgestellten Mietsenkung ist der Beklagte ungerechtfertigt bereichert. Über die Frage, ob und in welcher Höhe eine Mietsenkung nach dem MSG vorzunehmen ist, entscheidet nicht das Zivilgericht, sondern gemäß § 13 MSG die Preisstelle für Mieten des zuständigen Bezirksamts.

Die Forderung der Klägerinnen ist weder insgesamt noch teilweise verjährt. Sie unterliegt gemäß § 195 BGB der dreißigjährigen Verjährungsfrist.

Bei der Wohnung handelt es sich unstreitig um öffentlich geförderten Wohnraum, der erst später bezugsfertig wurde. Für diese Wohnung gelten die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (vgl. § 1 WoBindG).

In § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG ist zwar eine vierjährige Verjährungsfrist für Rückerstattungsansprüche vorgesehen. Diese bezieht sich aber nur auf den in § 8 Abs. 1 Satz 1 und 2 WoBindG genannten Anspruch auf Rückzahlung des vereinbarten Entgelts, soweit es die Kostenmiete übersteigt. Darunter fallen nur Rückforderungen, die sich aus einer preisrechtswidrigen Mietzinsvereinbarung ergeben, nicht dagegen solche Rückforderungen, die sich daraus ergeben, daß der Mieter aufgrund einer einseitigen Mieterhöhung des Vermieters (§ 10 WoBindG) mehr als die Kostenmiete gezahlt hatte (vgl. BayObLG in ZMR 85, 272; Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Kommentar Wohnungsbaurecht, Band 3.1., zu § 8 WoBindG). Hier ergibt sich die preisrechtliche Unzulässigkeit nicht daraus, daß die Parteien (im Mietvertrag) eine über die Kostenmiete hinausgehende Miete vereinbarten, sondern daraus, daß die Kostenmiete nach dem Mietsenkungsgesetz und der Entscheidung der Mietpreisstelle um 2/7 zu kürzen war.

Anmerkung: Ebenso AG Berlin-Tempelhof, Urteil vom 19.2.85 - 14 C 533/84 - .