Verjährung

Verjährung; Schönheitsreparaturen; Schadensersatzanspruch; Unterlassen; endgültige Erfüllungsverweigerung

Mit dem Zeitpunkt der endgültigen Erfüllungsverweigerung hinsichtlich durchzuführender Schönheitsreparaturen durch den Mieter beginnt die Verjährungsfrist für den Geldersatzanspruch des Vermieters, auch wenn das Mietverhältnis erst später endet.

Die zulässige Beschwerde ist begründet. Die Verteidigung der Bekl. gegen die Klageforderung hat nach dem bisherigen Sach- und Streitstand hinreichende Erfolgsaussicht, soweit sie der Klageforderung die Einrede der Verjährung entgegensetzen.

a) Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete rechtlich zum 30.9.1996. Unstreitig sind die Bekl. schon vor September 1996 aus der Wohnung ausgezogen. Am 11.9.1996 trafen in der Wohnung der für die Kl. tätige Zeuge Z. und der bekl. Ehemann zusammen. Bei dieser Gelegenheit führte Herr Z. eine Wohnungsabnahme durch, und er erhielt von dem Bekl. die Wohnungsschlüssel zurück. Zwar geschah dies in der ungewöhnlichen Art, daß der Bekl. verärgert den Schlüssel dem Zeugen vor die Füße warf, jedenfalls hat die Kl. spätestens am 11.9.1996 die Wohnung im Sinne des § 558 BGB zurückerhalten, denn sie hatte nunmehr den Besitz und war in der Lage, die Wohnung auf Schäden zu untersuchen, was sie auch getan hat. Dieses "Zurückerhalten" läßt die sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 558 BGB beginnen, auch wenn das Mietverhältnis im rechtlichen Sinn erst später endet (BGH NJW 1981, 2406 = ZMR 1981, 314 [= WM 1981, 262]).

b) Soweit der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen fordert, beginnt jedoch die Verjährungsfrist der Geldforderung erst dann, wenn sich die auf die Sachleistung gerichtete Forderung gemäß § 326 BGB in einen Geldzahlungsanspruch umgewandelt hat, ohne daß auf hierauf die für den Erfüllungsanspruch zuvor verstrichene Verjährungsfrist angerechnet wird (BGHZ 107, 179 = NJW 1989, 1854 = ZMR 1989, 293 [= WM 1989, 376]; OLG Düsseldorf ZMR 1995, 468 [= WM 1995, 581], KG NJW-RR 1997, 352 = ZMR 1997,132 [= WM 1997, 32]).

Verweigert der Mieter endgültig die ihm obliegenden Arbeiten, so wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters ohne weitere Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung in einen Geldanspruch um. In dieser Situation wäre es eine überflüssige Förmelei, wenn der Vermieter gleichwohl dem Mieter eine Nachfrist zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen setzt. Vielmehr ist der Vermieter berechtigt und gehalten, ohne weiteren Zeitverlust die Räume in einen zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen (BGH NJW 1991, 2417 = ZMR 1991, 420 WM 1991, 550]). Diese Rechtsprechung, die den Vermieter vielfach davor bewahrt, einen Rechtsverlust hinnehmen zu müssen, weil er vorschnell und ohne Einhaltung der Formalien des § 326 BGB die Wohnung selbst renoviert, gilt in gleicher Weise zugunsten des Mieters, wenn es um den Beginn der Verjährung des auf Geldzahlung gerichteten Anspruchs des Vermieters geht (vgl. BGH, Urt. v. 19.11.1997 - XII ZR 281/95 [= WM 1998, 155]).

Vorliegend haben die Bekl. spätestens am 11.9.1996, dem Abnahmetermin, zweifelsfrei zu erkennen gegeben, daß sie zu Schönheitsreparaturen und zu sonstigen Schadensbehebungsmaßnahmen nicht bereit sind. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung ist anzunehmen, wenn der Mieter durch sein Verhalten bei Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen werde. Anzeichen hierfür ist schon die Räumung des Mietobjekts, ohne Vorbereitungen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (BGH WPM 1982, 333; BGH NJW 1991, 2417 = ZMR 1991, 420; Urt. v. 19.11.1997 - XII ZR 281/85 [WM 1998, 155]).

c) Somit konnte die Kl. seit dem 11.9.1996 Schadensersatz durch Geldzahlung verlangen. Seit diesem Tag lief die Verjährungsfrist; sie endete am 11.3.1997, einem Montag. Die Einreichung des Antrags auf Erlaß eines Mahnbescheids am 12.3.1997 konnte die Verjährung nicht unterbrechen.