Verjährung

Verjährung; Schönheitsreparaturen; Verzug; Nachfrist; Schadensersatz; Berühmen; Anspruch

1. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen entsteht nicht, wenn eine angemessene Nachfrist erst nach dem Eintritt der Verjährung des Vermieteranspruchs auf Schönheitsreparaturen endet, weil dann dem Verzug bereits die Einrede der Verjährung entgegensteht.

2. Die "Berühmung" von Ansprüchen muß nicht nur ernstlich gemeint sein, sondern auch nach objektiver Würdigung eine Gefahr für den Kläger einer negativen Feststellungsklage begründen.

Der Kl. steht der im erstinstanzlichen Urteil titulierte Zahlungsanspruch nicht zu. Es fehlt an einer entsprechenden Rechtsgrundlage. Der Anspruch kann insbesondere nicht aus § 326 BGB hergeleitet werden. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind nicht erfüllt.

Es ist zwar allgemein anerkannt, daß die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu dessen Hauptpflichten gehört, auf die § 326 BGB grundsätzlich anwendbar ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 440 sowie Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. II 89, jeweils mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Das gleiche gilt für eine mit erheblichen Kosten verbundene Renovierungspflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses (Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 1087). Auf die §§ 14, 32 der Mietverträge wird in diesem Zusammenhang Bezug genommen.

Der im vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist aber nicht zur Entstehung gelangt. Bei Nichterfüllung einer Hauptleistungspflicht entsteht der Schadensersatzanspruch gemäß § 326 BGB erst mit Ablauf der gesetzten Nachfrist (Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 1095), und zwar unter der weiteren Voraussetzung, daß sich der Schuldner bei Fristablauf weiter im Verzug befand (Sternel a. a. O. II 441; Palandt-Heinrichs, 56. Aufl., Rn. 23 zu § 326 BGB).

Daran fehlt es hier. Die dem Bekl. gemäß Schreiben v. 13.11.1995 gesetzte Frist von zwei Wochen war eindeutig zu kurz bemessen. Angesichts der von der Kl. geforderten und im Gutachten v. 12.11.1995 im einzelnen aufgeführten Mängel war es dem Bekl. nicht möglich, die Arbeiten fristgerecht auszuführen (vgl. dazu Sternel a. a. 0. II 442). In diese Richtung weist auch die - rechtlich unzutreffende - Ansicht der Kl., es hätte ausgereicht, wenn der Bekl. innerhalb der ihm gesetzten Frist wenigstens mit den Arbeiten begonnen und gleichzeitig seine Bereitschaft zur vollständigen gewünschten Renovierung geäußert hätte. Im übrigen soll nach der unwidersprochenen Darstellung des Bekl. der im Termin vom 1.2.1996 anwesende Verwalter dem Vorsitzenden Richter auf Befragen erklärt haben, daß mindestens nach einem Monat renoviert werden müsse. Vor diesem Hintergrund geht der Senat davon aus, daß eine Nachfrist von mindestens drei Wochen angemessen gewesen wäre. Diese ist bei zu kurz bemessener Frist maßgebend (Palandt a. a. O. Rn. 17 zu § 326 BGB; Sternel a. a. O. II 442). Demgemäß konnte der Schadensersatzanspruch frühestens mit Ablauf des 4.12.1995 entstehen. Zu dieser Zeit aber befand sich der Bekl. nicht mehr im Verzug mit der Durchführung der Renovierungsarbeiten. Dem Verzug stand jedenfalls ab 1.12.1995 das Bestehen einer dauernden Einrede, nämlich der Verjährung, entgegen (Palandt a. a. O. Rn. 11 zu § 284 BGB sowie Rn. 23 zu § 326 BGB mit Rechtsprechungsnachweis).

Der Anspruch der Kl. auf Schönheitsreparaturen/Renovierung ist mit Ablauf des 30.11.1995 verjährt. Maßgebend ist die 6monatige Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB. Sie begann - unabhängig von der Beendigung des Mietvertrages - mit dem Zeitpunkt, in welchem die Kl. die Mietsache zurückerhielt (Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 591; Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., VI Rn. 43), also am 31.5.1995, und endete demgemäß mit Ablauf des 30.11.1995. Diese Verjährungsfrist ist nicht durch Klagezustellung rückwirkend zum 30. 11. 1995 unterbrochen worden (§ 209 BGB). Gegenstand der Klage war nämlich ein zu dieser Zeit noch nicht entstandener Schadensersatzanspruch. Da es sich um unterschiedliche Streitgegenstände handelt, kann die Schadensersatzklage ohnehin die Verjährung des Wiederherstellungsanspruchs nicht unterbrechen (Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 1096; BGRZ 104, 6, 12 [= WM 1988, 272]). Auch eine an sich denkbare Unterbrechung der Verjährung des Schadensersatzanspruchs durch vorzeitige Klageerhebung kommt hier nicht in Betracht, da der Schadensersatzanspruch, wie dargetan, nicht zur Entstehung gelangt ist. ...

Im übrigen ist die Widerklage unzulässig, da sich die Kl. weiterer Ansprüche nicht berühmt hat. Das gilt zum einen hinsichtlich Mietzins- und Nutzungsentschädigung "für die gesamte Dauer der von der Kl. nicht vorgenommenen Reparatur- und Renovierungsarbeiten" (Schriftsatz des Bekl. v. 22.1.1996), also jedenfalls bis Ende Mai 1996, zum anderen aber auch für etwaige Schadensersatzansprüche wegen Mietausfalls. Letztere sind schon nicht Gegenstand des Widerklagantrags. Aber selbst wenn sie im Wege der Auslegung von dem Antrag umfaßt wären, würde es an dem erforderlichen Feststellungsinteresse fehlen. Die Kl. hat sich nämlich solcher Ansprüche nicht berühmt. Die "Berühmung" muß nicht nur ernstlich gemeint sein, sondern auch nach objektiver Würdigung eine Gefahr für den Kl. begründen (BGH LM 73 zu § 256 ZPO; Stein-Jonas, 21. Aufl., Rn. 65 zu § 256 ZPO; Münchener Kommentar Rn. 38 zu § 256 ZPO). Eine solche Gefahr aber läßt sich nicht dem schlichten Hinweis der Kl. entnehmen, es bleibe vorbehalten, ob über den Juli 1995 hinaus noch Schadensersatzansprüche für Mietausfall wegen des nicht vertragsgemäßen Zustandes geltend gemacht werden.