Verjährung

Verjährung; Um- und Rückbaukosten; Schadensersatz; Mietausfall

a) Auf einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo wegen Um- und Rückbaukosten ist die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 a. F. BGB (jetzt § 548 BGB) analog anzuwenden, wenn es nicht wie vorgesehen zum Abschluß des Mietvertrages gekommen ist.

b) Hat in einem solchen Fall der potentielle Vermieter noch den unmittelbaren Besitz an der Sache, beginnt die Verjährungsfrist bereits ab dem Zeitpunkt zu laufen, an dem die Vertragsverhandlungen der Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt der Schaden noch nicht beziffert werden kann, da die Möglichkeit einer Feststellungsklage ausreicht, um die Verjährung zu unterbrechen.

1 Die Kl. verlangt von der Bekl. den Ausgleich eines Mietausfallschadens sowie den Ersatz von Um- und Rückbaukosten.

2 Die Kl. erstellte in den Jahren 1997 bis 2000 in M. das Geschäftshaus "S.". Die Bekl. betreibt einen Kunsthandel mit Galerie und interessierte sich Anfang Februar 1999 für die Anmietung eines Bauteils (Erdgeschoß bis 2. OG) des klägerischen Bauvorhabens. Ursprünglich hatte die Kl., die bei der Vermietung von der H. Bank vertreten wurde, vorgesehen, jedes Stockwerk gesondert zu vermieten. In der Folgezeit fanden zwischen den Parteien detaillierte Verhandlungen über einen Mietvertrag sowie die Anpassung der Räumlichkeiten an die Bedürfnisse der Bekl. statt. Am 30. April 1999 wurde der Bekl. der Entwurf eines Mietvertrages übersandt. (...) Die Fertigstellung des Gebäudes und die Übernahme der Mietflächen durch die Bekl. war für das erste Quartal 2000 vorgesehen. Nach einem Besprechungsprotokoll der Parteien vom 28. Juni 1999, das auch vom Geschäftsführer der Bekl. unterschrieben ist, hat die Bekl. bestimmte Umbaukosten übernommen. Außerdem ist in dem Protokoll vermerkt, daß der Bauherr einer Werbeschrift des Mieters an der Außenwand des 2. OG nicht zustimme. In einem Telefonat vom 20. September 1999 teilte die Bekl. der Kl. mit, daß sie nicht mehr die Absicht habe, das 2. OG mitzumieten. Im selben Telefonat stellte die Kl. der Bekl. ein Angebot über den Abschluß eines modifizierten Mietvertrages in Aussicht. Hierzu kam es jedoch nicht. Vielmehr schrieb ihr die Kl. am 27. September 1999, daß die bauliche Überprüfung leider ergeben habe, daß eine Abtrennung des 2. OG ohne hohen zeitlichen und kostenmäßigen Aufwand nicht mehr möglich sei. Da die Bekl. den Mietvertrag noch nicht unterzeichnet habe und die Übergabe des Ladens im Januar 2000 vorgesehen sei, werde die Kl. umgehend einen anderen Mieter für die Fläche suchen. Entsprechend sehe sich die Kl. nicht mehr an ihr Angebot gebunden.

3 Die Bekl. hat im folgenden vergeblich versucht, weitere Vertragsverhandlungen mit der Kl. zu führen. Mit der am 10. Mai 2001 eingereichten und am 23. Mai 2001 zugestellten Klage macht die Kl. gegen die Bekl. Um- und Rückbaukosten in Höhe von 206.048,39 DM sowie einen Mietausfallschaden von 100.000 DM als Teilbetrag geltend. Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 2. Mai 2002 der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Bekl. das Grundurteil des Landgerichts dahingehend abgeändert, daß die Klage dem Grunde nach nicht berechtigt sei, soweit die Kl. den Ersatz eines Mietausfallschadens geltend mache. Die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision greift die Bekl. das Berufungsurteil an, soweit es zu ihrem Nachteil ergangen ist. Die Kl. begehrt im Wege der Anschlußrevision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

4 Die Revision der Bekl. hat Erfolg. Die Anschlußrevision der Kl. hat hingegen keinen Erfolg.

5 I. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, habe die Kl. gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Ersatz ihres Mietausfallschadens. (wird ausgeführt)

6 Allerdings hafte die Bekl. nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten. Dies gelte unabhängig davon, ob zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen sei oder nicht. Eine Haftung aus culpa in contrahendo sei deswegen gegeben, weil die Bekl. ohne triftigen Grund ab dem 20. September 1999 das 2. OG nicht mehr habe nutzen und dafür keine Miete habe bezahlen wollen, obwohl sie das 2. OG anfangs habe übernehmen wollen und damit die Kl. zu erheblichen Vorleistungen veranlaßt habe. Die Tatsache, daß der Bekl. nicht gestattet worden sei, eine Werbeaufschrift anzubringen, stelle keinen triftigen Grund dar, die Verhandlungen abzubrechen. Hierbei sei zu berücksichtigen, daß dem Geschäftsführer der Bekl. spätestens seit dem 28. Juni 1999 bekannt gewesen sei, daß der Bauherr die von der Bekl. gewünschte Beschriftung ablehne. Die Kl. könne deshalb gemäß §§ 249 ff. BGB verlangen, so gestellt zu werden, wie sie ohne das schädigende Ereignis gestanden hätte; demnach könne sie den Ersatz der Um- und Rückbaukosten verlangen. Dieser Anspruch sei selbst dann nicht verjährt, wenn § 558 BGB anwendbar sei. Dessen sechsmonatige Verjährungsfrist beginne nämlich nicht vor Eintritt der Fälligkeit zu laufen. Die Fälligkeit trete grundsätzlich erst mit der Klagbarkeit der geltend gemachten Forderung ein, bei einer Leistungsklage, die die Zahlung eines bestimmten Betrages zum Gegenstand habe, folglich erst mit der Möglichkeit, den Anspruch genau zu beziffern. Dies aber habe die Kl. bis kurz vor Klageerhebung nicht gekonnt, weil ihr nicht alle Rechnungen vorgelegen hätten. Daher sei durch die am 23. Mai 2001 zugestellte Klage der Lauf der Verjährungsfrist gemäß § 209 Abs. 1 BGB a. F. wirksam unterbrochen worden.

7 II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

8 1. Zu Recht allerdings hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl. auf Mietausfallschaden verneint. Dabei ist im Revisionsverfahren zugunsten der Kl. davon auszugehen, daß die Parteien tatsächlich einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Aber auch dann steht der Kl., wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls deswegen nicht zu, weil die Kl. der Bekl. - insoweit unstreitig - keine Nachfrist gesetzt noch die Bekl. die Vertragserfüllung ernstlich und endgültig abgelehnt hat. Allerdings richtet sich ein etwaiger Anspruch der Kl. nicht nach § 326 Abs. 1 BGB a. F. Diese Vorschrift kommt nämlich von vornherein schon deswegen nicht zur Anwendung, weil am 20. September 1999, als die Parteien miteinander telefonierten, die Bekl. mit keiner Hauptpflicht aus dem Mietvertrag in Verzug war. Vielmehr sollte sie zur Mietzahlung erst im Jahr 2000 nach Fertigstellung des Mietobjekts verpflichtet sein. Statt dessen kommen die Grundsätze der positiven Vertragsverletzung zur Anwendung, wenn der Schuldner vor Fälligkeit die Erfüllung des Vertrages verweigert (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 1985 - VIII ZR 47/85 - NJW 1986, 842, 843). Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs ist allerdings auch insoweit, daß der Schuldner, sofern, wie hier, keine Nachfristsetzung erfolgt, die Vertragserfüllung ernstlich und endgültig verweigert. Daß die Bekl. bei dem Telefonat vom 20. September 1999 eine solche Erklärung abgegeben habe, hat das Oberlandesgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise verneint. (wird ausgeführt)

9 2. Was die Haftung der Bekl. aus Verschulden bei Vertragsschluß betrifft, ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die Bekl. danach auf die Um- und Rückbaukosten haftet, wenn der Vertragsschluß zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war, die Kl. die Umbauarbeiten im Vertrauen hierauf vorgenommen hat und die Bekl. die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94 - NJW 1996, 1884, 1885; Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 196 m. N.). Dieser Ausgangspunkt wird von der Revision auch nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt jedoch, daß das Berufungsgericht diese Grundsätze fehlerhaft angewandt und wesentlichen Tatsachenvortrag der Bekl. unberücksichtigt gelassen habe. (...)

10 Es obliegt dem Tatrichter, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen, ob der erforderliche Vertrauenstatbestand erfüllt ist. Im vorliegenden Fall kann jedoch dahingestellt bleiben, ob dem Oberlandesgericht hierbei der von der Revision gerügte Rechtsfehler unterlaufen ist, wonach es erheblichen Vortrag der Kl. unberücksichtigt gelassen hat. Insbesondere bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob im Hinblick auf § 550 BGB (§ 566 BGB a. F.) in der Regel nur eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners den Schadensersatzanspruch auslöst (vgl. dazu BGH, Urteil vom 29. März 1996 aaO. im Hinblick auf die Formvorschrift des § 313 BGB a. F., jetzt § 311 b Abs. 1 BGB). Denn es kommt nicht darauf an, ob ein solcher Anspruch der Kl. auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten entstanden ist. Ein solcher Anspruch wäre nämlich, wie die Bekl. zu Recht geltend macht, verjährt. 11 Die Verjährung richtet sich im vorliegenden Fall, wovon auch das Oberlandesgericht ausgegangen ist, nach § 558 BGB a. F. (= § 548 BGB). Die Vorschrift ist nach ihrem Sinn und Zweck weit auszulegen. § 558 BGB a. F. verfolgt den Zweck, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Eine möglichst schnelle Abwicklung erscheint deshalb erwünscht, weil Miete und Pacht häufig wechselnde Interessen berühren und der Zustand der überlassenen Sache um so schwerer festzustellen ist, je länger dieser Zeitpunkt zurückliegt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mai 1968 - VI ZR 131/67 - NJW 1968, 1472; BGHZ 98, 235, 237; Bub/Treier/Gramlich aaO. Kap. VI Rdn. 2 ff.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Schreiber, Geschäftsraummiete, Kap. 17 Rdn. 2). Dieser Zweck rechtfertigt es, § 558 BGB a. F. auch auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß anzuwenden, die gerade deswegen entstanden sind, weil es nicht, wie vorgesehen, zum Abschluß eines Mietvertrages gekommen ist, und die eine Veränderung des Zustands der Mietsache betreffen (vgl. BGHZ 98, 235, 238; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl. § 548 BGB Rdn. 37). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Veränderungen vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden sind. 12 Die Anwendung des § 558 BGB a. F. scheitert auch nicht daran, daß es nicht zu einer "Rückgabe" der Mietsache gekommen ist. Denn entscheidend für den Beginn der Verjährung nach § 558 BGB a. F. ist nicht die Rückgabe der Mietsache durch den Mieter, sondern nur, daß der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen, und daß der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, weil das Mietverhältnis sonst sein tatsächliches Ende nicht findet (vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - NJW-RR 2004, 1566 ff.). Hat aber - wie hier - der potentielle Vermieter den unmittelbaren Besitz und die tatsächliche Sachherrschaft nie aufgegeben, endet das vorvertragliche Verhältnis zwischen den Parteien, wenn die Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben und es dem potentiellen Vermieter somit bewußt ist, daß es nicht mehr zum Abschluß des Vertrages kommen wird. Diese Voraussetzungen aber lagen am 27. September 1999 oder kurze

schaft nie aufgegeben, endet das vorvertragliche Verhältnis zwischen den Parteien, wenn die Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben und es dem potentiellen Vermieter somit bewußt ist, daß es nicht mehr zum Abschluß des Vertrages kommen wird. Diese Voraussetzungen aber lagen am 27. September 1999 oder kurze Zeit danach vor. 13 Entgegen den Ausführungen des Oberlandesgerichts begann damit aber auch, wie die Revision zu Recht rügt, die sechsmonatige Frist des § 558 BGB a. F. zu laufen. Richtig ist zwar, daß §§ 198, 271 BGB a. F. für den Verjährungsbeginn voraussetzen, daß der Anspruch entstanden und fällig ist. Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Berechtigte in der Lage sein muß, den Anspruch zu beziffern. Vielmehr genügt die Möglichkeit, eine Feststellungsklage zu erheben (vgl. BGHZ 73, 363, 365; 79, 176, 178; 96, 290, 294). Hierzu war die Kl. aber bereits kurz nach dem Schreiben vom 27. September 1999 in der Lage. Somit waren die Ansprüche der Kl. auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten bei Einreichung der Klage am 23. April 2001 seit geraumer Zeit verjährt.

Auch der Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Um- und Rückbaukosten, die er im berechtigten Vertrauen auf das Zustandekommen des Mietvertrages aufgewendet hat, verjährt innerhalb der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten. Maßgebend für den Beginn ist das tatsächliche Ende der Vertragsverhandlungen der Parteien unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt der Schaden beziffert werden kann.

Die Klägerin erstellte in den Jahren 1997 bis 2000 ein Geschäftshaus. Die Beklagte interessierte sich für die Anmietung eines Bauteils, woraufhin ihr am 30. April 1999 der Entwurf eines Mietvertrages übersandt wurde. Nach einem Besprechungsprotokoll der Parteien vom 28. Juni 1999 übernahm die Beklagte bestimmte Umbaukosten. In einem Telefonat vom 20. September 1999 teilte die Beklagte der Klägerin mit, daß sie nicht mehr die Absicht habe, das 2. OG mitzumieten. Am 27. September 1999 schrieb die Klägerin der Beklagten, sie sehe sich nicht mehr an ihr Angebot gebunden. Nach weiteren vergeblichen Versuchen der Beklagten, weitere Vertragsverhandlungen mit der Klägerin zu führen, machte die Klägerin mit der am 10. Mai 2001 eingereichten und am 23. Mai 2001 zugestellten Klage Um- und Rückbaukosten sowie einen Mietausfallschaden geltend. Das Landgericht gab mit einem Grundurteil der Klage dem Grunde nach statt. Das Oberlandesgericht änderte das erstinstanzliche Urteil dahingehend ab, daß die Klägerin keinen Ersatz für Mietausfall verlangen könne und wies die Berufung im übrigen zurück.

Der BGH gab der Revision der Beklagten statt und wies die Anschlußrevision der Klägerin zurück.

Auch wenn im Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin davon auszugehen sei, daß die Parteien tatsächlich mündlich einen Mietvertrag geschlossen haben, habe das OLG zu Recht die für einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung notwendige ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten verneint. Für den Anspruch auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten komme zwar ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß in Betracht, wenn der Vertragsschluß zwischen den Parteien als sicher anzunehmen gewesen sei, die Klägerin im Vertrauen hierauf Umbauarbeiten vorgenommen und die Beklagte ohne triftigen Grund die Vertragsverhandlungen abgebrochen habe. Die Verjährung richte sich aber auch in diesem Fall nach der Vorschrift des § 558 BGB a. F. (= § 548 BGB). Für den Beginn der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist sei nicht die Rückgabe der Mietsache entscheidend, sondern, daß der Vermieter in die Lage versetzt werde, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen, und daß der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweifelhaft aufgibt. Wenn - wie hier - der potentielle Vermieter den unmittelbaren Besitz und die tatsächliche Sachherrschaft nie aufgegeben habe, sei der Zeitpunkt maßgebend, in dem die Verhandlungen der Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden hätten. Zwar beginne die Verjährung erst, wenn der Anspruch entstanden und fällig sei. Das sei er aber auch, wenn der Berechtigte noch nicht in der Lage sei, den Anspruch zu beziffern, aber eine Feststellungsklage zu erheben.