Verjährung

Verjährung; Schadensersatz des Vermieters

Auch ein Schadensersatz des Vermieters wegen vorsätzlicher Beschädigung der Mietsache verjährt nach § 558 BGB in sechs Monaten (Leitsatz der Redaktion).

Der Kl. nimmt den Bekl. wegen Verletzung anwaltlicher Pflichten auf Schadensersatz in Anspruch.

Am 1. Februar 1974 verpachtete der Kl. ein Grundstück einschließlich der Gebäude, des Inventars und des werbenden Unternehmens R.-Maschinenfabrik (im folgenden: R.) an die T. KG und deren persönlich haftenden Gesellschafter A. P. Die Pächter übernahmen das Umlaufvermögen von R. und verpflichteten sich, das Anlagevermögen im Wert zu erhalten und das Grundstück zu keinem anderen Zweck als dem Betrieb von R. zu nut-zen. Bei Beendigung der Pachtzeit sollte der Pachtgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben werden. Im Jahre 1983 stellten die Pächter den Betrieb in den gepachteten Räumen ein. Das Pachtverhältnis wurde zum 31. Dezember 1984 beendet. Am 7. Januar 1985 erhielt der Kl. die Sachwerte zurück.

Im Auftrag des Kl. fertigte der Bekl. den Entwurf einer Klage, die am 5. Juli 1985 beim Landgericht F. - bei dem der Bekl. nicht zugelassen war - durch einen anderen Anwalt eingereicht wurde. Damit begehrte der Kl. die Fest-stellung der Verpflichtung zum Schadensersatz wegen 46 einzeln aufgeführter Beschädigungen des Pachtobjekts. Als die Klage später durch ei-nen anderen Anwalt erweitert und auf Zahlung umgestellt wurde, erhoben die Pächter die Einrede der Verjährung. Der Verlust des Geschäftswertes von R. war zu keinem Zeitpunkt Gegenstand der Klage.

Aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs vom 9. Dezember 1987 zahlten die Pächter unter Berücksichtigung einer vom Kl. bereits in Anspruch ge-nommenen Bankbürgschaft von 180.000 DM zur Abgeltung sämtlicher An-sprüche noch 250.000 DM.

Seinen ungedeckten Schaden von angeblich 703.378,03 DM hat der Kl. von dem Bekl. ersetzt verlangt. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage im wesentlichen abgewiesen. In der Revisionsinstanz geht es, nachdem der Senat die Revision im übrigen nicht angenommen hat, nur noch um den Verlust des Geschäftswertes von R. Diesen beziffert der Kl. auf 246.060 DM. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I. Das Berufungsgericht hat dem Kl. einen Anspruch wegen des verlorenen Geschäftswertes versagt, weil eine - allerdings vor-liegende - Pflichtwidrigkeit des Bekl. für den Schaden nicht ursächlich ge-worden sei. Als der Kl. den gerichtlichen Vergleich abgeschlossen habe, sei der Anspruch auf Ersatz des Geschäftswertes noch nicht verjährt ge-wesen. Nach dem Vortrag des Kl. habe das Unternehmen R. bei Rückgabe der Pachtsache nicht mehr bestanden. In einem derartigen Fall sei die kur-ze Verjährungsfrist des § 558 BGB nicht anwendbar. Der Kl. habe also oh-ne Not im Vergleichsweg auf Ansprüche wegen des Geschäftswertes ver-zichtet.

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß Schadensersatzansprüche wegen Schädigung des Geschäftswertes (good will) eines verpachteten Unternehmens grundsätzlich nach § 558 BGB in sechs Monaten verjähren (vgl. OLG Karlsruhe, BB 1970, 147, 148; BGB-RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., § 558 Rdnr. 2).

2. Richtig ist auch, daß von einer Veränderung oder Verschlechterung im Sinne des § 558 BGB dann nicht mehr die Rede sein kann, wenn die Miet- oder Pachtsache völlig zerstört ist. Es gelten dann die allgemeinen Regeln (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80, NJW 1981, 2406, 2407; vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87, BGHR BGB § 558 Abs. 1 "Ver-schlechterung 1"; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 558 Rdnr. 13 a; MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 9). Eine völlige Zerstörung liegt jedoch nur dann vor, wenn jedwede Rückgabe der Miet- oder Pachtsache ausgeschlossen ist. Das ist nicht der Fall, wenn noch Reste der zurückzugebenden Sache bestehen (BGH, aaO.).

In der vorliegenden Sache ist nicht von einem völligen Untergang des Pachtgegenstandes auszugehen. Grundstück, Gebäude und zumindest Teile waren noch vorhanden und sind zurückgegeben worden. Wenn R. als lebendes Unternehmen nicht mehr bestanden hat, kann dies der voll-ständigen Zerstörung der Pachtsache nicht gleichgeachtet werden.

III. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 563 ZPO).

1. Der Bekl. hat pflichtwidrig gehandelt, indem er den Kl. nicht in die Lage versetzte, der von den Pächtern erhobenen Verjährungseinrede erfolgreich entgegenzutreten.

a) Nach dem Klagevorbringen war der Bekl. beauftragt, die Schadensersatzansprüche des Kl. geltend zu machen. Da er vertraglich verpflichtet war, vermeidbare Nachteile für seinen Auftraggeber zu verhindern (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1987 - IX ZR 41/86, NJW 1988, 1079, 1081; vom 19. Dezember 1991 - IX ZR 41/91, NJW 1992, 820; vom 6. Februar 1992 - IX ZR 95/91, WM 1992, 742, 743 f.; vom 18. März 1993 - IX ZR 120/92, z. V. b.), hatte er dessen Ansprüche vor der Verjährung zu sichern.

b) Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand ist davon auszugehen, daß dem Kl. gegen seine Pächter ein Schadensersatzanspruch zustand, weil sie das verpachtete Unternehmen schuldhaft haben untergehen lassen.

Da das Berufungsgericht nichts Gegenteiliges festgestellt hat, ist der Vor-trag des Kl. für die Revisionsinstanz zugrunde zu legen. Danach haben die Pächter den R.-Betrieb zum 31. März 1983 stillgelegt und die Arbeitskräfte entlassen. Eine von P. als Geschäftsführer geleitete B. L. GmbH stellte die Arbeiter ein und produzierte zunächst in denselben, später in anderen Räumen mit von R. übernommenen Maschinen. Inzwischen werden die früheren R.-Produkte von einem anderen P.-Betrieb hergestellt.

Ein derartiges Verhalten der Pächter lief der vertraglichen Verpflichtung, R. als werbendes Unternehmen zu erhalten, zuwider. Sie waren deshalb dem Kl. zum Schadensersatz verpflichtet.

c) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, mußte der Bekl. aufgrund des ihm bekannten Schreibens des Kl. an P. vom 10. April 1985 davon ausgehen, daß der Kl. von P. nicht etwa nur Rückgabe der Pacht-sache (§§ 556, 581 Abs. 2 BGB) - dieser Anspruch wäre allerdings nicht der kurzen Verjährung unterstellt gewesen (vgl. Staudinger/Emmerich, aaO., § 558 Rdnr. 14; Bub/Treier/Gramlich, aaO., VI 18) -, sondern wegen des Firmenwertes Schadensersatz verlangen konnte.

(wird ausgeführt)

d) Wann der Anspruch wegen des Verlustes des Geschäftswertes verjährte, war unklar. Wegen seiner Pflicht, vermeidbare Risiken für seinen Auftraggeber auszuschließen, hätte der Bekl. deshalb in Betracht ziehen müssen, daß sich das zur Entscheidung berufene Gericht der seinem Mandanten ungünstigeren Beurteilung anschloß. Er hätte daher seine Maßnahme so treffen müssen, daß der Auftraggeber auch in diesem Fall keinen Nachteil erlitt (BGH, Urteil vom 24. März 1988 - IX ZR 114/87, NJW 1988, 3013, 3015). Dementsprechend hätte er so rechtzeitig für eine Unterbrechung der Verjährung sorgen müssen, daß auch bei der für den Kl. ungünstigsten Beurteilung der Verjährungsfrage diesem kein Nachteil entstand (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 1962 - III ZR 191/61, VersR 1963, 359, 360; vom 7. Februar 1967 - VI ZR 101/65, VersR 1967, 704, 705; vom 23. Juni 1981 - VI ZR 42/80, NJW 1981, 2741, 2742). Die kürzeste in Betracht kommende Verjährungsfrist war die Sechsmonatsfrist des § 558 BGB.

Allerdings hat das Landgericht den hier in Rede stehenden Schadensersatzanspruch nicht der kurzen Verjährung unterworfen, weil nach dem Klagevortrag die Pächter das Unternehmen vorsätzlich zugrunde gerichtet hätten. Die Auffassung, im Falle vorsätzlicher Schädigung des Vermieters/Verpächters sei § 558 BGB nicht anwendbar, ist aber umstritten (wie das Landgericht Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 558 Rdnr. 2; Palandt/Putzo, BGB, 52. Aufl., § 558 Rdnr. 7; Palandt/Thomas, aaO., § 852 Rdnr. 1; Braun, VersR 1985, 1119; a. A. BGH, Urteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87, LM § 823 [L] BGB Nr. 25; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 794, 795; LG Konstanz, ZMR 1985, 339; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 558 Rdnr. 4; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 3; der VIII. und der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs haben die Frage bisher offengelassen, vgl. BGHZ 71, 175, 180; 98, 235, 239) und nach zutreffender Ansicht wohl abzulehnen.

Aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift dürfte zu entnehmen sein, daß sie auch für Fälle vorsätzlicher Schädigung gilt. Der Gesetzgeber wollte gewährleisten, daß sich die Parteien eines Gebrauchsüberlassungsvertrages rasch auseinandersetzen. Insbesondere sollten Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe beschleunigt geklärt werden (Prot. II 177, 194; BGHZ 47, 53, 56; 86, 71, 78; 98, 235, 237; BGH, Urteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, NJW 1986, 2103). Je längere Zeit nach Rückgabe der Sache verstreicht, um so schwerer wird es, ihren Zustand zu ermitteln. Zudem kann die Feststellung der konkreten Verantwortlichkeit des Mieters/Pächters für eine Verschlechterung der vermieteten/verpachteten Sache infolge der Neuvermietung/-verpachtung oder einer sonstigen Weitergabe zweifelhaft werden. Daraus folgt, daß die Vorschrift des § 558 BGB hinsichtlich ihres Anwendungsbereiches weit auszulegen ist (BGHZ 47, 53, 57; 86, 71, 78; 98, 235, 237; Staudinger/Emmerich, aaO., § 558 Rdnr. 1 a; MünchKomm/Voelskow, aaO., § 558 Rdnr. 3; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, VI 9, 15; Emmerich/Sonnenschein, aaO., § 558 Rdnr. 4). Neben den mietvertraglichen Ansprüchen, für die § 558 BGB unmittelbar gilt, verjähren in entsprechender Anwendung des § 558 BGB auch alle konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt. Dazu zählen insbesondere solche, die aus unerlaubter Handlung hergeleitet werden (Prot. II 194; BGHZ 47, 53, 55; 98, 235, 237 f.; BGH, Urteil vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608; vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87, LM § 823 [L] BGB Nr. 25; vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 269/90, BB 1992, 945). Da Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten oder verpachteten Sache regelmäßig Eigentumsverletzungen im Sinne von § 823 Abs. 1 BGB sind und der Vermieter/Verpächter meist auch Eigentümer der überlassenen Sache ist, würde es zu einer Aushöhlung des durch § 558 BGB bezweckten Abwicklungsschutzes führen, wenn der Geschädigte nach Verjährung vertraglicher Schadensersatzansprüche auf die aus demselben Sachverhalt hergeleiteten deliktischen Ansprüche ausweichen könnte (ebenso BGB-RGRK/Kreft, aaO., § 852 Rdnr. 18; MünchKomm/Mertens, aaO., § 852 Rdnr. 41).

Zwischen vorsätzlich und fahrlässig begangenen unerlaubten Handlungen kann dabei kaum unterschieden werden. Zum einen ist die Grenze zwischen bewußter Fahrlässigkeit und bedingtem Vorsatz fließend. Zum anderen ist die - vorsätzliche oder fahrlässige - Art der Begehung auf das Schadensbild oft ohne Einfluß. Der Geschädigte kann deshalb nicht sicher beurteilen, ob der Mieter/Pächter ihn vorsätzlich oder nur fahrlässig geschädigt hat. Es wäre deshalb der Rechtssicherheit abträglich, wenn die Verjährung von der Art der Begehung abhinge. Davon abgesehen ist die Schwierigkeit, im nachhinein den Zustand der überlassenen Sache bei Rückgabe zu ermitteln, nicht geringer, wenn er vorsätzlich herbeigeführt worden war. Das Risiko einer vorsätzlichen Schädigung des Vermieters/Verpächters durch den Mieter/Pächter ist für die Miete oder Pacht auch nicht gänzlich untypisch.

Etwas anderes könnte freilich gelten, wenn sich die Handlung des Mieters/Pächters als sittenwidrige vorsätzliche Schädigung im Sinne von § 826 BGB darstellt. In diesem Fall hat der deliktische Anspruch mit den spezifischen Risiken des Miet- oder Pachtverhältnisses so wenig zu tun, daß vieles für die Annahme spricht, § 852 BGB werde hier nicht durch § 558 BGB verdrängt (vgl. Schlechtriem, Vertragsordnung und außervertragliche Haftung, 1972, S. 393; MünchKomm/Mertens, aaO., § 852 Rdnr. 41).

Ob § 558 den § 852 BGB bei einer vorsätzlichen oder gar sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung verdrängt, bedarf im Streitfall keiner abschließenden Entscheidung. Denn auch wenn die Umstände eine vorsätzliche Entziehung des Geschäftswertes nahelegen mochten, konnte der Bekl. sich dessen nicht gewiß sein. Noch weniger konnte er als sicher davon ausgehen, daß die Pächter sittenwidrig gehandelt hatten. Er hatte deshalb seine Entschließungen aus Gründen anwaltlicher Vorsicht danach auszurichten, daß die Schadensersatzansprüche, deren Verfolgung der Kl. ihm aufgetragen hatte, sechs Monate nach Rückgabe der Pachtsache verjährten. Innerhalb dieser Frist hatte er verjährungsunterbrechende Maßnahmen zu veranlassen. Das ist für den Schadensersatzanspruch des Geschäftswerts nicht geschehen.

2. Die Pflichtwidrigkeit des Bekl. war schuldhaft. Es war sorgfaltswidrig, den Schadensersatzanspruch wegen Untergangs des Unternehmens zu übersehen oder ohne weiteres von einer geräumigeren Verjährungsfrist auszugehen.

Stellt der Vermieter nach Kündigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache Beschädigungen durch den Mieter fest, ist Eile geboten, denn Schadensersatzansprüche verjähren nach § 558 BGB in sechs Monaten. Dies gilt entsprechend auch im Pachtrecht.

An dieser Klippe scheitern oft auch Rechtskundige, wie der vom Bundesgerichtshof am 17. Juni 1993 entschiedene Fall zeigt. Der Verpächter verklagte mit Erfolg seinen Rechtsanwalt, der wegen des Verjährungseinwandes des Pächters einen ungünstigen Vergleich abgeschlossen hatte.

Aus dem Sinn und Zweck der kurzen Verjährungsvorschrift folgerte der BGH, daß dies auch für vorsätzliche Beschädigungen gelten müsse, nicht aber bei einer sittenwidrigen Handlung im Sinne des § 826 BGB.