Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung; Verkauf einer ersteigerten E-Wohnung durch Hypothekenbank; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung; Kündigungsschutz des Mieters; berechtigtes Interesse des Vermieters

Zur Auslegung des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung).

§ 564 b BGB gibt eine Abgrenzung zwischen dem Eigentumsrecht einerseits und dem gesetzlichen Mieterschutz für den vertragstreuen Mieter andererseits. Der Vermieter und Eigentümer soll unter bestimmten Voraussetzungen ein bestehendes Mietverhältnis beenden können, um ungerechtfertigte Nachteile für ihn abzuwenden. Dabei kommt es auf die ganz bestimmte einzelne Situation des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung an. Bei der Prüfung der Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (wozu hier auch das Wohnungseigentum gehört) sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters zu berücksichtigen. Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks setzt voraus, daß dem Vermieter ein berechtigtes Interesse an dem angestrebten Verwertungsgeschäft zuerkannt werden kann, wobei es nicht ausreicht, daß die beabsichtigte Verwertung (lediglich) eine besonders günstige Gelegenheit für den Vermieter darstellt (so richtig Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl. 1984, B 503). Daneben muß die Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit eine verhinderte Verwertung zu erheblichen Nachteilen des Vermieters führen, die darin liegen können, daß das Grundstück keine Erträge bringt, welche die Wirtschaftlichkeit gewährleisten. Auch zur Beurteilung der Nachteile muß im Einzelfall auf die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters zurückgegriffen werden. Dabei kann von Erheblichkeit nur gesprochen werden, wenn der Einbuße ein solches Gewicht beizumessen ist, daß sie als unerträglich zu bezeichnen ist (vgl. Staudinger-Sonnenschein, a.a.O., Rdnr. 96). Auf derartiges kann sich die Kl. nicht berufen. Es ist zwar zu vermuten, daß eine vermietete Eigentumswohnung einen wesentlich schlechteren Kaufpreis als eine mietfreie erzielen dürfte. Diese Frage kann jedoch letztlich dahinstehen. Denn dieser Umstand würde zur Bejahung des berechtigten Interesses im Sinne des § 564 b BGB nicht ausreichen. Weder die persönlichen noch die wirtschaftlichen Verhältnisse der Kl. gebieten es zu verkaufen. Es ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich, daß die Mietzahlungen der Bekl. keine Renditen erbringen und nicht ausreichen, Unkosten zu decken. So mag ein Verkauf einer mietfreien Wohnung sinnvoll sein, was jedoch zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreicht.

Die Kl. kann sich nicht auf ihren besonderen Rechtsstatus als Hypothekenbank und damit dem Hypothekenbankgesetz unterworfen berufen. Denn das Hypothekenbankgesetz enthält Normen zur Regelung von bestimmten Bankgeschäften, zum Schutz von Sparern und Darlehensnehmern und unterwirft die Bank der Aufsicht von staatlichen Behörden. Es hat demgemäß keine Rechtswirkungen für das Verhältnis Vermieter - Mieter und gibt der Hypothekenbank keine Sonderstellung bei Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen einer Beendigung des Mietverhältnisses nach § 564 b BGB.