Verhängung von Zwangsgeld

Macht ein Wohnungseigentümer nicht freiwillig bauliche Veränderungen an der Wohnung rückgängig, kann er durch Zwangsgeld, ersatzweise Erzwingungshaft, vom Vollstreckungsgericht dazu angehalten werden. Dies gilt auch, wenn der verpflichtete Wohnungseigentümer die Wohnung Dritten überlassen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Der zulässige Antrag ist begründet.

Vor Erlass des Beschlusses wurde die Schuldnerpartei gemäß § 891 Satz 2 ZPO gehört.

Die Voraussetzungen für die Festsetzung von Zwangsgeld nach § 888 ZPO liegen vor. Die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung sind gegeben.

Die Schuldner wurden gemäß rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. August 2022 zu einer Handlung verpflichtet, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, so dass die vorzunehmende Handlung ausschließlich vom Willen der Schuldner abhängig ist. Gegen einen Wohnungseigentümer, der seine Wohnung verkauft hat, erfolgt die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO, weil die Ausübung der Rechte des Schuldners gegenüber dem neuen Eigentümer eine unvertretbare Handlung ist, soweit dieser und/oder dessen Mieter mit der Durchführung der vertretbaren Handlung nicht einverstanden ist (Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 20 Rn. 112 m.w.N.). Die Schuldner haben keine Erklärungen des aktuellen Eigentümers und dessen Mieters vorgelegt, aus denen hervorgeht, dass diese mit der Duldung der Rückbauarbeiten einverstanden sind.

Die Schuldner haben die geschuldete Handlung nicht ausgeführt. Verschulden ist dabei keine Voraussetzung.

Die Wahl zwischen Zwangsgeld und Zwangshaft steht dem Gericht zu. Die Zwangsmittel können dabei auch wiederholt angeordnet werden.

Der Rückbau der baulichen Veränderungen in der Wohnung Nr. 32 im Gebäude L.weg … in Berlin ist den Schuldnern nicht durch Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden. Bei der Vollstreckung gem. § 888 ZPO ist die Verhängung von Zwangsmitteln gegen den Wohnungseigentümer erst dann unzulässig, wenn der Wohnungseigentümer erfolglos alle zumutbaren Maßnahmen unternommen hat, um den Dritten zur Duldung der Handlung zu veranlassen. Erst wenn alle dem Schuldner möglichen Anstrengungen, den Dritten rechtlich notfalls mit Gerichtshilfe und tatsächlich auf andere Weise zur Zustimmung und Mitwirkung zu zwingen, fehlgeschlagen sind, wird kein Zwangsmittel mehr verhängt (Hogenschurz, aaO.). Die Schuldner tragen selbst vor, dass die Zustimmung der neuen Eigentümer und der Mieter der Wohneinheit Nr. 32 zur Duldung der Rückbauarbeiten vorliegt.

Die Auftragserteilung datiert vom 30.11.2022. Es ist weder im Einzelnen dargetan noch ersichtlich, warum die Rückbauarbeiten in den vergangenen Monaten noch nicht einmal begonnen werden konnten. Insbesondere stellt die Wetterlage keinen Hinderungsgrund dar, zumal ein Großteil der Arbeiten im Innenraum auszuführen sind.

Die Höhe des festgesetzten Zwangsgeldes ist angemessen und erforderlich, um die Schuldner zur Vornahme der Handlung anzuhalten.

Macht ein Wohnungseigentümer nicht freiwillig bauliche Veränderungen an der Wohnung rückgängig, kann er durch Zwangsgeld, ersatzweise Erzwingungshaft, vom Vollstreckungsgericht dazu angehalten werden, auch wenn er die Wohnung inzwischen verkauft hat.

In dem rechtskräftigen Urteil des LG Berlin vom 25. August 2022 wurde den Schuldnern auferlegt, die dort im Einzelnen aufgeführten baulichen Veränderungen an seiner Wohnung zu beseitigen. Die Schuldner haben die Wohnung verkauft und keine Erklärungen des aktuellen Eigentümers und dessen Mieter vorgelegt, aus denen hervorgeht, dass diese mit der Duldung der Rückbauarbeiten einverstanden sind, und auch selbst die geschuldeten Handlungen nicht vorgenommen. Die GdWE hat die gerichtliche Erwirkung beantragt.

Das Gericht verhängte ein Zwangsgeld von 5.000 €, ersatzweise für je 1.000 € nicht beigetriebenem Zwangsgeld ein Tag Zwangshaft.

Die Schuldner wurden gemäß rechtskräftigem Urteil des LG Berlin vom 25. August 2022 zu einer Handlung verpflichtet, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, da diese ausschließlich vom Willen der Schuldner abhängig ist.

Gegen einen Wohnungseigentümer, der seine Wohnung verkauft hat, erfolgt die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO. Die Ausübung der Rechte der Schuldner gegenüber dem neuen Eigentümer ist eine unvertretbare Handlung, soweit der Wohnungsinhaber oder dessen Mieter mit der Durchführung nicht einverstanden ist. Die Schuldner haben keine Erklärungen des aktuellen Eigentümers und des Mieters vorgelegt, wonach diese mit der Duldung der Rückbauarbeiten einverstanden sind. Die Schuldner haben die geschuldete Handlung noch nicht ausgeführt, wobei ein Verschulden nicht Voraussetzung ist.

Die Wahl zwischen Zwangsgeld und Zwangshaft steht dem Gericht zu, wobei die Zwangsmittel auch wiederholt angeordnet werden können. Der Rückbau der baulichen Veränderungen in der Wohnung ist dem Schuldner nicht durch Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden.

Bei der Vollstreckung gemäß § 888 ZPO ist die Verhängung von Zwangsmitteln gegen den Wohnungseigentümer erst dann unzulässig, wenn der Wohnungseigentümer erfolglos alle zumutbaren Maßnahmen unternommen hat, um den Dritten zur Duldung der Handlung zu veranlassen. Erst wenn alle dem Schuldner möglichen Anstrengungen erfolglos geblieben sind, den Dritten notfalls mit Gerichtshilfe oder auf andere Weise zur Zustimmung und Mitwirkung zu zwingen, also fehlgeschlagen sind, wird kein Zwangsmittel mehr verhängt. Die Schuldner tragen selbst vor, dass die Zustimmung der neuen Eigentümer und der Mieter der Wohneinheit Nr. 32 zur Duldung der Rückbauarbeiten vorliegt.

Die Auftragserteilung datiert vom 30. November 2022. Es ist weder im Einzelnen dargetan noch ersichtlich, warum die Rückbauarbeiten in den vergangenen Monaten noch nicht einmal begonnen werden konnten. Die Wetterlage kann daran nicht hindern, zumal ein Großteil der Arbeiten im Innenraum auszuführen ist. Ein Zwangsgeld von 5.000 € ist angemessen, für den Fall der fehlenden Beitreibungsmöglichkeiten für je 1.000 € pro Tag Zwangshaft. Die Vollstreckung der Zwangsmittel entfällt, sobald die Schuldner der oben genannten Verpflichtung nachkommen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister