Verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung

Der Vermieter kann gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann zur verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung berechtigt sein, wenn die vertragswidrige Nutzung nicht vom Mieter selbst, sondern - mit seiner Kenntnis - von einem Familienangehörigen oder sonstigen Dritten ausgeübt wird.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die Klage im von der Berufung angefochtenen Umfang ebenso zutreffend abgewiesen wie es der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Widerklage des Bekl. stattgegeben hat.

Die Widerklage ist begründet. Die Kl. sind dem Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 15. Februar 2017 selbst nach der von den Kl. zur Berechnung der Kündigungsfrist zugrunde gelegten Rechtsauffassung spätestens mit Ablauf des 30. November 2017 seine Beendigung findet.

Die Kündigung ist - zumindest - als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Danach steht dem Vermieter ein berechtigtes Interesse zur Seite, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Die Kl. haben ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht lediglich unerheblich verletzt, indem ihr in der Mietsache ebenfalls aufhältlicher Sohn die streitgegenständliche Wohnung nicht nur im Handels- und Gewerberegister, sondern auch auf der Homepage der als Geschäftssitz für die von ihm und einem Geschäftspartner betriebene und mit der Produktion und dem Versand von Ledertaschen befassten „X UG“ angegeben hat und die Kl. es ihrem Sohn den ausdrücklichen und unmissverständlichen Abmahnungen des Bekl. vom 12. Dezember und 21. Dezember 2016 zuwider auch weiterhin gestattet haben, einen Hinweis auf die Gesellschaft auf dem Klingeltableau der Hofdurchfahrt und dem in der Briefkastenanlage befindlichen Hausbriefkasten anzubringen. Die trotz mehrfacher Abmahnung beharrlich fortgesetzte und geduldete teilgewerbliche Nutzung der Mietsache stellt eine gravierende Pflichtverletzung der Kl. dar, die den Bekl. zumindest zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung berechtigte (vgl. BGH, Beschl. v. 31. Juli 2013 - VIII ZR 149/13, GE 2013, 1132 = NJW-RR 2013, 1478, juris Tz. 4).

Eine den Kl. günstigere Beurteilung wäre allenfalls gerechtfertigt gewesen, wenn es sich bei der entfalteten teilgewerblichen Tätigkeit um eine solche gehandelt hätte, die vermieterseits wegen ihres geringen Umfangs - zumindest in der Existenzgründungsphase - ausnahmsweise zu dulden gewesen wäre (vgl. BGH, aaO., juris Tz. 4, 5 m.w.N.). Diese engen Ausnahmevoraussetzungen hat das Amtsgericht zutreffend verneint, da die teilgewerbliche Nutzung der Mietsache nicht nur formal, sondern durch die unter der Anschrift der Kl. erfolgten gewerblichen Zustellversuche auch tatsächlich zutage getreten ist. Nach den unstreitigen tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts gingen die Zustellungen darauf zurück, dass die Wohnanschrift der Kl. auf der Homepage der vom Sohn der Kl. mitbetriebenen Gesellschaft als Rücksendeadresse für Retouren angeben war. An diese nicht mit einem Tatbestandberichtigungsantrag angefochtenen tatsächlichen Feststellungen ist die Kammer gemäß § 314 ZPO gebunden, auch wenn das Amtsgericht sie nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen des Urteils getroffen hat (st. Rspr., vgl. Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 314 Rz. 1 m.w.N.).

Auf den von der Berufung aufgeworfenen Umstand, dass der Sohn der Kl. in der Mietsache angeblich keine Kunden empfangen, keine Bürotätigkeiten verrichtet und auch keine sonstigen geschäftlichen Tätigkeiten entfaltet habe, kommt es davon ausgehend für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht an. Dafür war bereits die Kenntnis und Duldung der Kl. von der teilgewerblichen Beschriftung des Klingeltableaus und des Hausbriefkastens trotz zweifacher Abmahnung ausreichend. Ob die Kl. darüber hinaus positive Kenntnis vom Internetauftritt der Gesellschaft ihres Sohnes und der dortigen Adressangaben hatten, kann deshalb dahinstehen. Die darauf zurückgehende teilgewerbliche Beanspruchung der Mietsache wäre ihnen allerdings ohnehin gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen (vgl. Kammer, Beschl. v. 3. Februar 2015 - 67 T 29/15, ZMR 2015, 303, juris Tz. 11).

Die Kündigung vom 15. Februar 2017 ist den Ausführungen der Berufung zuwider auch formwirksam, insbesondere sind die Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB erfüllt. Der Bekl. hat die Kündigung auf die Nutzung der Mietsache „zu gewerblichen Zwecken“ und darauf gestützt, dass die vom Sohn mitgegründete Gesellschaft dort „ihren Sitz und ihre Geschäftsanschrift“ unterhält. Das reichte aus, um dem gesetzlichen Begründungszweck gerecht zu werden. Diesem ist bereits genügt, wenn der Mieter in die Lage versetzt wird, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden und alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rz. 216 m.w.N.). Diesen Mindestanforderung wird das Kündigungsschreiben auch ausweislich der in der Folge entfalteten umfänglichen Rechtsverteidigung der Kl. gerecht.

Das Amtsgericht hat die Klage im Umfang der Berufungsangriffe ebenfalls rechtsfehlerfrei abgewiesen.

Ein Anspruch auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an die Lebensgefährtin ihres Sohnes können die Kl. gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verlangen, da ein entsprechender Anspruch das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzen würde. Daran fehlt es aber spätestens mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.

Ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB hat aber schon spätestens seit fruchtlosem Ausspruch der verhaltensbedingten Abmahnungen nicht mehr bestanden. Denn gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB scheidet ein Anspruch auf Genehmigung auch dann aus, wenn die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn der Mieter einen Teil der Mietsache einem Dritten überlassen will, obwohl das Hauptmietverhältnis alsbald endet. Andernfalls würde der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung zusätzlich belastet, weil der Dritte durch die Überlassung selbständigen Besitz erwirbt, so dass zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs unter Umständen ein zusätzlicher Räumungstitel erforderlich wird (vgl. Blank, aaO., § 553 Rz. 13). So lag der Fall hier, in dem das Mietverhältnis nach Ausspruch der Abmahnungen zwar noch nicht sicher endete, jedoch im voraussichtlichen - und tatsächlichen - Falle der fortdauernden Zuwiderhandlung der Kl. der zeitnahe Ausspruch der Kündigung und die darauf beruhende außerordentliche oder zumindest ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses aus Sicht des Bekl. unmittelbar bevorstand.

Davon ausgehend sind auch die zum Gegenstand des Feststellungsantrags erhobenen und für die Zeit ab dem 1. Januar 2017 geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen Verweigerung der Genehmigung der Gebrauchsüberlassung ebenso unbegründet wie der Feststellungsantrag auf Fortbestand des Mietverhältnisses. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Berufung durch LG Berlin, Beschl. v. 12. Januar 2018 - 67 S 270/17 - zurückgewiesen; Nichtzulassungsbeschwerde durch BGH, Beschl. v. 19. März 2019 - VIII ZR 35/18 - zurückgewiesen.

Der Vermieter kann auch dann zur verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung berechtigt sein, wenn die vertragswidrige Nutzung nicht vom Mieter selbst, sondern – mit seiner Kenntnis und Duldung – von einem Familienangehörigen oder sonstigen Dritten ausgeübt wird. Eine fehlerhafte Berechnung der Kündigungsfrist im Räumungsprozess ist dann unschädlich, wenn diese im Berufungsverfahren vor Ablauf der Frist endet, die das Berufungsgericht für die Stellungnahme zur beabsichtigten Berufungszurückweisung gesetzt hat.

Der die Wohnung der klagenden Mieter mitbewohnende Sohn hatte für ein von ihm und einem Geschäftspartner betriebenes Unternehmen für Produktion und Versand von Ledertaschen auf seiner Homepage die Wohnungsanschrift als Geschäftssitz angegeben und diese auch im Handels- und Gewerberegister angemeldet. Ein Hinweis auf das Unternehmen war auch auf dem Klingeltableau der Hofdurchfahrt und dem Hausbriefkasten angebracht worden.

Nachdem die Mieter trotz zweier ausdrücklicher und unmissverständlicher Abmahnungen des beklagten Vermieters zur Unterlassung nicht nachgekommen waren, kündigte dieser das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. Februar 2017 und verlangt (widerklagend) nunmehr Räumung und Herausgabe. Die Kläger halten die Kündigung für unwirksam und begehren u. a. die Erlaubnis zur Untervermietung an die Lebensgefährtin ihres Sohnes.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage der Mieter durch Urteil vom 15. August 2017 ab und gab der auf Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage des Vermieters statt. Die Kündigung sei wenigstens als ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wirksam, weil die Kläger ihre vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hätten, indem sie ihrem Sohn entgegen den Abmahnungen des Beklagten weiterhin die Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung gestattet hatten. Bei dieser habe es sich um keine Tätigkeit gehandelt, die wegen ihres geringen Umfangs ausnahmsweise vom Beklagten zu dulden gewesen wäre.

Unerheblich sei, dass die Kündigungsfrist bei Erlass des amtsgerichtlichen Urteils noch nicht abgelaufen sei und das Amtsgericht deshalb (nur) zur künftigen Räumung hätte verurteilen dürfen. Jedenfalls sei die verlängerte Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 2 Alt. 3 BGB bei Ablauf der den Klägern im Berufungsverfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO gesetzten Stellungnahmefrist längst verstrichen, sodass eine teilweise Abänderung des amtsgerichtlichen Räumungstenors nicht mehr in Betracht komme.

Ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung an die Lebensgefährtin des Sohnes habe schon deshalb nicht bestanden, weil nach den Abmahnungen des Beklagten mit der alsbaldigen Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu rechnen gewesen sei und dem Beklagten deshalb eine Untervermietung nicht mehr zugemutet werden konnte.