Verhältnis von Abmahnung und Kündigung

Verhältnis von Abmahnung und Kündigung; Gebrauchsüberlassung/an Dritte (vertragliche Genehmigung); Interesse/berechtigtes im Sinne von § 564 b BGB (unerlaubte Untervermietung); Kündigung/wegen Pflichtverletzung des Mieters (unerlaubte Untervermietung); Untervermietung/unerlaubte als Kündigungsgrund; Kündigung/wegen unerlaubter Untervermietung; Abmahnung/als Voraussetzung für Kündigung; Kündigung/Unterlassungsauffassung; Unterlassungsklage/Voraussetzung für Kündigung; Untervermietungserlaubnis/Versagung durch Vermieter

1. Hat der Vermieter in der Vergangenheit wiederholte Untervermietungen durch den Mieter stets nachträglich genehmigt, hat er damit durch schlüssige Handlung ein generelles Untermietinteresse der Mieter im Sinne des § 549 BGB anerkannt, dem er nur aus wichtigem Grund widersprechen kann.

2. Bei einer von beiden Mietvertragsparteien verschuldeten getrübten Atmosphäre sind an Vertragsverstöße, die eine Kündigung der Vermieter nach sich ziehen sollen, strenge Anforderungen zu stellen, wobei es dem Vermieter zumutbar ist, den Mieter bei Vertragsverstößen auf Unterlassung zu verklagen, ehe es zum stärksten Mittel der Kündigung des Mietverhältnisses kommt.

Im Ergebnis ist davon auszugehen, daß die Kl. durch schlüssige Handlung anerkannt haben, daß die Bekl. zu 2) gemäß § 549 Abs. 2 BGB ein generelles Interesse an der Untervermietung eines Zimmers hat, nachdem der Bekl. zu 1) bereits wenige Monate nach Beginn des Mietverhältnisses aus der streitbefangenen Wohnung ausgezogen war, ohne daß jedoch das Mietverhältnis zwischen ihm und den Kl. beendet worden ist, mit Ausnahme der nunmehr streitigen Kündigungen. Wenn die Bekl. zu 2) bei früheren Gelegenheiten auch nicht stets erst um eine erneute Untervermietungserlaubnis nachgesucht hat, um die Antwort der Kl. abzuwarten und dann einen bestimmten neuen Untermieter aufzunehmen, so haben die Kl. bis auf den Untermieter D. die Erlaubnis stets nachträglich erteilt. Eine Versagung der Untervermietungserlaubnis in Bezug auf den Untermieter D. wäre daher nur dann gerechtfertigt gewesen, wenn in der Person des Untermieters D. derart gewichtige Gründe vorhanden gewesen wären, daß sie eine Versagung deshalb gerechtfertigt hätten. Dies kann jedoch nach dem Vortrag der Kl. nicht festgestellt werden.

Soweit die Kl. eine weitere Kündigung vom 30. November 1981 u. a. darauf gestützt haben, daß ein Besucher der Bekl. zu 2), wonach es dem Tonfall nach der Untermieter D. gewesen sein soll, am 9. Oktober 1981 in bezug auf die Wohnung der Kl. geäußert haben soll, "da nicht rein, da wohnt der Klassenfeind", ist dieser Vortrag ebenfalls nicht ausreichend, um hierauf eine Kündigung stützen zu können. Im übrigen ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, daß der Vorfall sich nach der Behauptung der Kl. bereits am 9. Oktober 1981 ereignet hat, während eine hierauf gestützte Kündigung erst am 30. November 1981 ausgesprochen worden ist und diese erst mit Schriftsatz vom 29. Dezember 1981 in den Prozeß eingeführt wurde. Angesichts dieser Zeitabläufe ist zusätzlich davon auszugehen, daß die Kl. die behauptete Äußerung zunächst selbst nicht als derart gravierend empfunden haben, daß sie hierauf eine sofortige Kündigung stützen wollten.

Alle übrigen von den Kl. vorgetragenen Kündigungsgründe, für welche die Bekl. zu 2) vorgerichtlich und im Prozeß Anlaß gegeben habe, können weder als Einzelfall noch in ihrer Gesamtheit dazu führen, daß deshalb das Mietverhältnis durch eine außerordentliche oder auch nur ordentliche Kündigung beendet worden ist. In diesem Zusammenhang darf nicht unberücksichtigt bleiben, daß zwischen den Mietvertragsparteien eine seit längerem gespannte Atmosphäre vorhanden ist, die entgegen der Behauptung der Parteien nicht stets auf das Verhalten der jeweils anderen Partei zurückgeführt werden kann. Anbetracht dieser von beiden Prozeßparteien verschuldeten getrübten Atmosphäre im Hause sind an Vertragsverstöße strengere Anforderungen zu stellen. Im übrigen hätte es dem Kl. freigestanden, die Bekl. zu 2) wegen einer Vielzahl von Fällen (z. B. Abstellen des Fahrrades im Hof usw.) auf Unterlassung gemäß § 550 BGB zu verklagen. Dies wäre für die Kl. ein durchaus zumutbares Mittel, um bestimmte Vertragsverstöße für die Zukunft zu unterbinden, ohne daß gleich zum stärksten Mittel, nämlich der Kündigung des Mietverhältnisses gegriffen werden muß.