Verhältnis der Mieterhöhung zur Einsparung von Heizenergie

Verhältnis der Mieterhöhung zur Einsparung von Heizenergie; Mietpreisbindung, Altbau; Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Mietzinserhöhung; Heizenergie, Einsparung von; Energieverbrauch, Einsparung; Heizkostenersparnis; Vorteil für den Mieter

Eine Modernisierung aus dem Grund der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie liegt auch dann noch vor, wenn der Mieterhöhungsbetrag dreimal so hoch ist wie die Heizenergieeinsparung.

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB ist eine Erhöhung der jährlichen Miete u. a. dann zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Um eine solche Maßnahme handelt es sich bei der Dämmung der Vorderhausfassade des Hauses. Der Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie ist derselbe wie in § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG -) in der Fassung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505). § 4 Abs. 3 Nr. 1 ModEnG bestimmt dabei als bauliche Maßnahme, die nachhaltig eine Einsparung von Heizenergie bewirkt, auch die wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung von Außenwänden. Die Voraussetzung dieser Vorschrift, die zur Auslegung des Begriffs der nachhaltigen Energieeinsparung in § 11 Abs. 1 AMVOB herangezogen werden muß, ist im vorliegenden Fall erfüllt. Durch die Fassadenverkleidung der Vorderfront des Vorderhauses ist eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung dieser Außenwand erreicht worden.

Ohne Erfolg beruft sich der Kl. darauf, daß die Modernisierungsmaßnahme mit einem Vorteil für ihn verbunden sein müsse. Der Mieterhöhungsgrund der "nachhaltigen Energieersparnis" in § 11 Abs. 1 AMVOB hat nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung, daß die die Mieterhöhung zulassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 21. Februar 1984 - OVG 4 B 71.83 -). Vielmehr kommt es dabei gerade nicht auf den Gebrauchsvorteil und wirtschaftliche Vorteile für den Mieter an. Entscheidend vielmehr ist eine mengenmäßige Einsparung von Heizenergie im Interesse der Senkung des allgemeinen Energieverbrauchs. Es ist gerade nicht erforderlich, daß die heizenergiesparenden Maßnahmen des Vermieters mit der Folge eines erheblichen Mieterhöhungszuschlages für den Kl. durch finanzielle Einsparungen an Heizkosten aufgewogen werden. Zwar mag es für die Disparität zwischen Mieterhöhungsbetrag und finanzieller Heizkostenersparnis Grenzen geben. Diese sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht. Denn eine nach der maßgeblichen DIN-Norm zu berechnende Heizkosteneinsparung von 11,92 % muß unter dem Gesichtspunkt einer allgemeinen mengenmäßigen Beschränkung des Energieverbrauchs als so erheblich angesehen werden, daß auch ihre anteilige Finanzierung als so erheblich angesehen werden, daß auch ihre anteilige Finanzierung durch einen Mieterhöhungsbetrag der etwa dreimal so hoch ist wie die Einsparung, noch nicht als unvertretbar oder völlig unbillig gelten kann (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 27. März 1984 - OVG 4 B 47.83 -).