Vergütung des Hausverwalters nach der „Bruttowarmsollmiete” bei leerstehenden Wohnungen

Ist die Vergütung des Hausverwalters nach der „Bruttowarmsollmiete" zu berechnen, sind die vereinbarten und nicht die erzielbaren Mieten maßgeblich, so dass leerstehende Wohnungen nicht zu berücksichtigen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

In dem Rechtsstreit ... wird der Bekl. darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

bb) (Die) vom Landgericht korrekt berechneten Ansprüche sind durch Aufrechnung mit überzahlten Verwaltervergütungen von 2007 und 2008 erloschen. Dabei folgt der Senat der Auslegung des Landgerichts, dass „Bruttowarmsollmiete" als Berechnungsgrundlage des Verwalterhonorars gemäß § 1 des Vertrages die vereinbarten Mieten, nicht jedoch zusätzlich die erzielbaren Mieten bei leerstehenden Wohnungen beinhaltet. Verträge sind nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen, §§ 133, 157 BGB. Insoweit ist es unerheblich, ob die „Immobilienwirtschaft" in gewissen Zusammenhängen Bruttowarmsollmieten als die erzielbaren Mieten auch bei Leerstand versteht. Beweis hierzu musste nicht erhoben werden. Denn die Kl. sind nicht ersichtlich Teil dieser Spezialgruppe, so dass von ihnen nur das Sprachverständnis des „Normalbürgers" nicht das Sprachverständnis von Immobilienwirten verlangt werden kann. Nach objektivem Empfängerhorizont sind „Bruttowarmsollmieten" die mietvertraglich vereinbarten Mieten. Auch sind nur diese klar nachweisbar und damit als Berechnungsgrundlage geeignet, anders als ein erst jeweils nach Marktlage zu ermittelnder „Mietwert" leerstehender Flächen.

Zudem würde das vom Bekl. unterlegte Verständnis des Wortes zum einen dazu führen, dass er auch Verwalterhonorar für völlig leerstehende Häuser bekommt, was - wie das Landgericht zu Recht ausführt - nicht vom gemeinsamen Parteiwillen getragen sein kann, zum anderen würde dies bedeuten, dass er ein Verwalterhonorar auch bei vermieteten Wohnungen unabhängig von der tatsächlichen Miete abrechnen könnte, da die tatsächlich erzielte Miete nicht den Mietwert der Räume abbilden muss. Wenn der Bekl. die von ihm zitierte Berechnungsgrundlage für Verwalterhonorare hätte vereinbaren wollen, hätte es ihm freigestanden, diese Vergütungsdefinition offen in den Vertrag aufzunehmen und die Zustimmung der Gegenseite dazu zu erwirken. Die mit der Verwaltung und Neuvermietung leerstehender Flächen anfallenden Aufgaben werden übrigens laut Vertrag extra vergütet (§ 7 Nr. 2 des Vertrages), dies liefert insoweit keine Auslegungshilfe dahin, dass erzielbare Mieten für leere Flächen Berechnungsgrundlage für das Hausverwalterhonorar sein müssten.

Wie die Hausverwaltervergütung vereinbart wird, entscheiden die Vertragsparteien. Häufig wird als Grundvergütung ein Fixbetrag je Wohneinheit vereinbart, häufig auch in Form eines Prozentsatzes der Sollmieten; auch Kombinationen aus beiden Berechnungsarten sind anzutreffen. Die Ermittlung des Hausverwalterhonorars nach Sollmieten hat aber ihre Tücken, wie zwei Entscheidungen des Kammergerichts zeigen.

Im Verwaltervertrag hieß es, dass das Honorar sich nach den Bruttowarmsollmieten berechnen sollte. Später entstand Streit darüber, ob für leerstehende Wohnungen die frühere Miete zu berücksichtigen sei (so der Verwalter) oder hierfür nichts angesetzt werden dürfe (so der Eigentümer).

Mit Hinweisbeschluss vom 27. September 2012 meinte das Kammergericht (20. Senat), maßgeblich müssten die tatsächlich erzielten Mieten und nicht die erzielbaren Mieten sein, so dass für leerstehende Wohnungen nichts berechnet werden dürfe. Der 13. Senat des Kammergerichts teilt in seinem Urteil vom 31. Oktober 2012 diese Auffassung. Auch wenn in Hausverwalterkreisen die Auffassung verbreitet sei, dass auch Leerstandswohnungen mit berücksichtigt werden dürften, müsse der Vertragspartner das nicht so verstehen; eine eindeutige Willenserklärung liege nicht vor. Ausnahmsweise sei hier aber dem Eigentümer eine Rückforderung nach Treu und Glauben verwehrt, da er jahrelang die Abrechnung des Hausverwalters beanstandungslos hingenommen habe.

Lesen Sie dazu bitte auch den ausführlichen Beitrag von Hofele in GE 2013, 584 f. Im Übrigen: Vor Musterverträgen mit der Berechnung nach der Sollmiete, die auch im Internet kursieren, ist also zu warnen. Die Unklarheit auf die Spitze treibt etwa eine Formulierung, wonach die Vergütung sich nach einem Prozentsatz der „Bruttosollmieteinnahmen" richten sollte (dieses Wortungetüm ist ein schwarzer Schimmel).