Vergrößerung von Balkonen im Zuge einer notwendigen Sanierung

Vergrößerung von Balkonen im Zuge einer notwendigen Sanierung; Verschlechterung der Lichtverhältnisse; doppelt qualifizierte Mehrheit

Werden im Zuge einer notwendigen Sanierung die Balkonflächen vergrößert, kann dies mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Die Verschlechterung der Lichtverhältnisse steht dem nicht entgegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit des Beschlusses einer Wohnungseigentümerversammlung über den Abriss alter und den Neubau neuer Balkone.

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft an einem im Jahre 1962 zusammen mit weiteren baulich identischen Häusern in der Rostocker Südstadt errichteten viergeschossigen Gebäude, in denen sich 32 jeweils mit einem eigenen Balkon ausgestattete bau- und flächengleiche Wohnungen befinden. Die Wohnflächen sind jeweils im § 2 der Teilungserklärung vom 15.4.1996 mit 71,70 m2 angegeben. Die vorhandenen Balkone haben eine Fläche von 1,26 m x 3,45 m (Vortrag der Kl.) bzw. 1,30 m x 3,45 m (Vortrag der Bekl.). Die vorhandenen Balkone sind freitragende Balkone, bestehend aus einer stahlbewerten Betonplatte, die auf 2 seitlichen Stahlbetonstützen ruht. Die Verankerung der Stahlbetonstützen erfolgt in der Weise, dass der nicht rostbeständige Bewehrungsstahl sowohl der Balkonbodenplatten als auch der diese stützenden beiden Betonstützen mit dem Bewehrungsstahl der Stahlbetondecken des Gebäudes verschweißt wurden. Im Dezember 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer den Einbau einer Balkonfrontverglasung mit zu öffnenden Scheiben an allen Wohnungen. Ende 2008 teilte das von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Umsetzung beauftragte Ingenieurbüro mit, dass die vorhandenen Balkonbetonplatten das zusätzliche Gewicht der Balkonfrontverglasung nicht tragen könnten. Mitte des Jahres 2008 erfolgten an mit der hier streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage baugleichen Gebäuden Baumaßnahmen, in deren Zuge die auch dort in Plattenbauweise errichteten und mit der Stahlarmierung verschweißten Balkonplatten vollständig abgebrochen und durch neue, auf Metallständerwerken ruhenden Balkonplatten ersetzt wurden. Beim Abriss dieser alten Balkone stellte sich heraus, dass die durch die Stahlbewehrung ausgeführten Balkonverankerungen unterhalb der Balkonabdeckung vollständig durchrostet und damit nicht mehr tragfähig waren. An den Balkonen der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage sind Risse und Betonabplatzungen sichtbar. Eine Sanierung der vorhandenen Balkone ist bautechnisch nicht möglich bzw. erfordert einen erheblichen Aufwand, der den Eingriff in die Gebäudesubstanz beinhaltet. In einer von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenen baufachliehen und statischen Beurteilung der Balkone vom 18.3.2013 heißt es u. a.:

„Jedoch haben die Balkonplatten auf Grundlage ihres hohen Alters keine lange Nutzungsdauer mehr. ... ist der dauerhafte Korrosionsschutz der Bewehrung durch die weit voran geschrittene Karbonatisierung des Betons nicht mehr gegeben. Dieser lässt sich auch nicht durch eine einfache Betonsanierung wieder herstellen. Zudem sind einige Bereiche der Balkonplatten so stark geschädigt, dass eine Betonsanierung gar nicht mehr möglich ist. ...

Aufgrund der Belastbarkeit sowie des festgestellten Zustandes ist der Erhalt der Balkone für einen längeren Zeitraum nicht mehr zu verantworten."

Auf der Eigentümerversammlung vom 9.10.2012 beschlossen die übrigen Wohnungseigentümer den Rückbau/Neubau der 32 Balkone der Wohnungseigentumsanlage. Zum Inhalt des Beschlusses wird auf den Antrag der Kl. Bezug genommen. Die geplanten neuen Balkone hätten eine Fläche von 3,60 m x 1,80 m. Sie wären verglasungsfähig.

Zur Darstellung der vorhandenen alten Balkone wird auf die von den Bekl. als Anlage B 1 eingereichten Fotos und zur Darstellung des Erscheinungsbildes der geplanten neuen Balkone auf das von den Bekl. als Anlage B 9 eingereichte Foto eines baugleichen Gebäudes verwiesen.

Die Kl. meinen, bei der beschlossenen Baumaßnahme handele es sich um eine bauliche Veränderung. Durch die größeren Balkone würden die Sicht- und Lichtverhältnisse unbillig beeinträchtigt werden. Zudem würde die Erhöhung der Wohnfläche durch die größeren Balkone zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung führen.

Die Kl. beantragen, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9.10.2012 zu TOP 7:

„Die WEG J.-H.-Straße 2-5, Rostock, beschließt den Rückbau/Neubau von 32 Balkonen im Gemeinschaftseigentum. Die Arbeiten sollen voraussichtlich im Jahre 2014 erfolgen. Der Neubau verglasungsfähiger Balkone (Größe rd. 3,60 x 1,80 m) ist an den heutigen Stand der Technik anzupassen. Dabei wird auf vorhandene Lösungen der Industrie (Beispiel B.straße und das Angebot der Fa. M. R. GmbH & Co. KG vom 21.6.2010) verwiesen. Die Gesamtkosten betragen rd. 185.000 €. Zuzüglich zu den genannten Kosten muss mit Kosten für den Fassadenanstrich incl. Baunebenkosten von rd. 75.000 € gerechnet werden. Ausschließlich für diese Beschlussfassung gelten folgende Auflagen:

- Die Finanzierung der Baumaßnahmen erfolgt ausschließlich aus den Mitteln der Instandhaltungsrücklage (IR).

- Die monatliche IR ist auf eine maximale Höhe von 1 €/m2 Wohnfläche begrenzt.

- Für nicht vorhersehbare Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist eine angemessene IR von 15.000 € vorzuhalten."

für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung, bei den geplanten Baumaßnahmen handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung. Sie tragen vor, die Balkone seien von einer Absperrung bedroht.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Zunächst ist festzustellen, dass die mit dem Schriftsatz vom 29.11.2012 vorgetragenen Einwendungen gegen den angegriffenen Beschluss vom 9.10.2012 nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die Klage entgegen § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht binnen einer Monatsfrist erhoben, d. h. zugestellt wurde. Hier wurde die Klage am 5.11.2012 eingereicht. Nach Anforderung des Kostenvorschusses mit Schreiben vom 5.11.2012 wurde dieser am 21.11.2012 eingezahlt. Gemäß § 147 ZPO ist die Zustellung „demnächst" im Sinne der vorgenannten Vorschrift und somit rechtzeitig erfolgt (vgl. BGH NJW-RR 2012, 527).

Der von den Kl. angegriffene Beschluss über den Abriss der vorhandenen und den Neubau neuer, größerer, auf Metallständerwerken ruhender Balkonplatten ist mit qualifizierter Mehrheit entsprechend § 22 Abs. 2 WEG wirksam beschlossen worden.

Bei den geplanten Arbeiten handelt es sich um bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, die gemäß § 22 Abs. 2 WEG der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keine Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Die Regelung in § 7 Abs. 4 der Teilungserklärung vom 15.4.1996 ist gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG für den vorliegenden Fall unwirksam.

Die unzweifelhaft beschlossenen baulichen Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG stellen eine Maßnahme dar, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB entsprechen.

Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG sind weitergehende Modernisierungen der Entscheidung durch qualifizierte Mehrheit unter anderem dann zugänglich, wenn sie im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen. Die vom Gesetzgeber angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung gibt Raum für eine großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes. Denn zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zu Gute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern - unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs - die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit eine Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken. Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. An einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen (BGH MDR 2013, 263).

Ausgehend von den vorstehenden vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen ist die hier streitgegenständliche von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit beschlossene bauliche Maßnahme als Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB zu bewerten.

Der Wohnwert der jeweiligen Wohnungen wird allein durch die größere Balkonfläche deutlich verbessert. Hinzukommt die Möglichkeit, nunmehr die Balkone zu verglasen, was die Nutzungsmöglichkeit der Balkone deutlich erweitert. Unstrittig tragen die Bekl. weiter vor, dass mit dem Abriss der Altbalkone und der Errichtung der neuen Balkonanlage eine Steigerung des Immobilienwertes verbunden ist und durch die vollflächige Herstellung des Wärmeverbundsystems wie durch eine mögliche Balkonverglasung niedrigere Heizkosten die Folge sein werden. Insgesamt bestehen keine Zweifel daran, dass durch die neuen Balkone der Gebrauchswert des jeweiligen Wohnungseigentums nachhaltig erhöht wird.

Anhaltspunkte dafür, dass die entstehenden Kosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen, finden sich im Sachvortrag der Parteien nicht. Solche sind insbesondere auch nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG vorgetragen.

Auch eine optische Veränderung kann eine Gebrauchswerterhöhung bewirken; die Wohnungseigentümer können mit qualifizierter Mehrheit beschließen, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu ersetzen und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage entsprechender zu gestalten (BGH a.a.O.). Dies spielt hier insbesondere deshalb eine Rolle, weil unstrittig bei zwei weiteren baugleichen Häusern bereits entsprechende Balkonanlagen installiert wurden. Dies hat zur Folge, dass diese gegenüber dem Objekt der Wohnungseigentümergemeinschaft einen deutlich moderneren Eindruck machen.

Die beschlossenen baulichen Maßnahmen verändern die Eigenart der Wohnanlage nicht. Zunächst ist grundsätzlich festzustellen, dass im vorliegenden Fall vorhandene Balkone durch neue Balkone ausgetauscht werden sollen. Zwar ist mit der Verwendung neuer Materialien und der geänderten Bauweise der Balkone eine optische Veränderung der Wohnanlage verbunden. Allerdings stellt nicht jede optische Veränderung eine Änderung der Eigenart der Wohnanlage dar. Als Änderung der Eigenart der Wohnanlage kann eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindruckes in Betracht kommen, wofür aber nicht schon nicht jede ganz unerhebliche Veränderung des optischen Gesamteindruckes ausreicht. Die Eigenart einer Wohnanlage kann insbesondere durch Maßnahmen verändert werden, durch die ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht, etwa wenn nur einzelne Balkone errichtet oder verglast oder mit einer Markise versehen oder Dachgaumen unsymmetrisch angebracht werden. Entsprechendes gilt, wenn eine Wohnanlage einfachen Standards durch Einbau technisch hochwertiger Einrichtungen in eine Wohnanlage mit hohem Standard aufgewertet wird (Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 22 Rn. 338). Angesichts der gesetzgeberischen Intention und den qualifizierten Erfordernissen darf hier aber nicht der strenge Maßstab gelten, wie er für den Nachteil bei einfachen baulichen Veränderungen gilt (Dr. Hogenschurz, Bauliche Veränderung und Modernisierung, Skript zum Referat in der Deutschen Richterakademie 20.11.2012).

Der Austausch der vorhandenen einheitlichen Balkone durch neue einheitliche Balkone verändert die Eigenart der Wohnanlage nicht. Der Umstand, dass in der Rechtsprechung und Literatur von einem uneinheitlichen Gesamteindruck und damit von einer Veränderung der Eigenart die Rede ist, wenn einzelne Balkone verglast werden, ist für den vorliegenden Sachverhalt nicht relevant. Denn nach der Beschlussfassung werden lediglich Balkone mit einer Verglasungsmöglichkeit errichtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist im Zusammenhang mit der Bewertung der Veränderung der Eigenart der Wohnanlage auch das Umfeld maßgeblich. So führte der Bundesgerichtshof aus (a.a.O.), dass im Zusammenhang mit der Eigenart der Wohnanlage nicht nur die eigene Wohnanlage, sondern auch die sie umgebenden Gebäude einzubeziehen sind. Hier ist es, wie bereits dargestellt, so, dass im Umfeld bereits zwei baugleiche Wohngebäude mit modernen Balkonanlagen ausgerüstet wurden.

Durch den Abriss der alten und den Anbau neuer Balkone erfolgte auch keine unbillige Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers gegenüber anderen.

Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Vor dem Hintergrund der von dem Gesetzgeber angestrebten Erweiterung des Gestaltungspielraumes der Wohnungseigentümer ist vielmehr von einer Ausweitung dessen auszugehen, was ein - zumal mit qualifizierter Mehrheit überstimmter - Wohnungseigentümer hinzunehmen hat. Unbillig sein können nur Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen eine verständige Wohnungseigentümer zumutbarerweise nicht abverlangt werden dürfen. Maßnahmen sind dann unbillig, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen (BGH NJW 2011, 1221).

Für den vorliegenden Fall ist festzustellen, dass mit der Vergrößerung der Balkonflächen unzweifelhaft eine Verringerung des Lichteinfalls in die darunterliegenden Wohnzimmer verbunden ist. Der Sachvortrag insbesondere der Kl. lässt jedoch keinen Rückschluss darauf zu, dass diese Verringerung des Lichteinfalls erheblich bzw. wesentlich ist. Darüber hinaus bewerten die Kl., wie in der mündlichen Verhandlung dargelegt, den geringeren Lichteinfall selbst nicht als so maßgeblich, dass hieraus bereits eine Unbilligkeit im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG festzustellen ist. Bedeutsam ist zudem, dass sämtliche Wohnungen mit den größeren Balkons ausgestattet werden sollen und die hierdurch betroffenen Eigentümer der darunterliegenden Wohnungen einheitlich von dem objektiv geringeren Lichteinfall betroffen sind, ohne dass eine Ungleichbehandlung und daraus zu schlussfolgernde Unbilligkeit festzustellen ist.

Letztlich ist der Einwand der Kl., der getroffene Beschluss verändere die Teilungserklärung, weil die größeren Balkone zu einer Vergrößerung der Wohnfläche führen, unbegründet.

Die in § 2 der Teilungserklärung vom 15.4.1996 im Zusammenhang mit der Beschreibung der Miteigentumsanteile genannte Wohnfläche im Umfang von einheitlich 71,70 m2 stellt lediglich eine Beschreibung der jeweiligen Miteigentumsanteile und damit eine sachenrechtliche Beschreibung dar. Die Regelungen zur Teilung des Objektes betreffen nicht die in den folgenden Paragraphen geregelte Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Vergrößerung der Balkone und die damit einhergehende Vergrößerung der Wohnfläche führt im Übrigen zu keiner Änderung der in § 2 geregelten Miteigentumsanteile, weil die Wohnflächen jeweils einheitlich vergrößert werden. Zu beachten ist weiterhin, dass die Bereiche der Teilungserklärung, die sich auf die dingliche Grundstruktur und die sachenrechtliche Zuordnung von Flächen, Gebäudeteilen und Räumen beziehen, nicht die schuldrechtlichen Beziehungen der Eigentümer zueinander regeln und nicht zu den Vereinbarungen im Sinne von § 10 WEG gehören (Spielbauer/Then, WEG 2. Aufl., § 10 Rn. 10).

Dahingestellt sein kann, ob die Regelung über die Finanzierung der Baumaßnahme aus den Mitteln der Instandhaltungsrücklage zur Ungültigkeit eines aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses führen kann, weil die Klage nicht auf diesen Punkt gestützt wird (BGH MDR 2013, 263).

Bei einer anstehenden Balkonsanierung kann die Vergrößerung der Balkonflächen mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

Gegenstand der Anfechtungsklage ist ein mit qualifizierter Mehrheit gefasster Eigentümerbeschluss, die alten Balkone abzureißen und neue zu errichten. Die vorhandenen Balkone haben eine Fläche von ca. 1,26 x 3,45 m. An den alten Balkonen sind Risse und Betonabplatzungen sichtbar. Eine Sanierung der alten Balkone scheitert daran, dass die bisherigen Balkonplatten wegen ihres hohen Alters keine lange Nutzungsdauer mehr haben. Mit dem Eigentümerbeschluss vom 9. Oktober 2012 beschloss die Mehrheit den Rückbau/Neubau der 32 Balkone der Wohnanlage. Die neuen Balkone haben eine Fläche von 3,60 × 1,80 m und wären verglasungsfähig. Auf ein bestimmtes Angebot wurde verwiesen. Die Gesamtkosten betragen rund 185.000 € zuzüglich eines Fassadenanstrichs für ca. 75.000 €. Die Kläger meinen, es handele sich um eine bauliche Veränderung, durch die sich auch die Sicht- und Lichtverhältnisse unbillig verschlechtern würden. Die Beklagten sind der Auffassung, es handele sich um eine modernisierende Instandsetzung; die vorhandenen Balkone seien von einer baupolizeilichen Absperrung bedroht.

Der Eigentümerbeschluss ist nicht für ungültig zu erklären. Er ist mit qualifizierter Mehrheit entsprechend § 22 Abs. 2 WEG wirksam beschlossen worden. Es handelt sich um eine Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB, welche die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt. Der Gebrauchswert der Balkone wird durch die Vergrößerung der Balkonfläche und die Möglichkeit der Verglasung nachhaltig erhöht. Die entstehenden Kosten stehen auch nicht außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil. Die Eigenart der Wohnanlage wird nicht verändert. Unbillige Nachteile, die einem verständigen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden dürften, lägen nicht vor. Die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage sei nicht innerhalb der Anfechtungsfrist angegriffen worden.

Das überzeugend begründete Urteil stützt sich auf die BGH-Entscheidung vom 14. Dezember 2012 (V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 = GE 2013, 273). Dort heißt es:

Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden, vorausgesetzt, die Maßnahme stellt aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung dar, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; daran wird es u. a. dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zum erzielbaren Vorteil stehen. Nicht gegeben ist die vom BGH aufgestellte Ausnahme: Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Denn das AG bejaht gerade das Vorliegen einer echten Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB. Insgesamt hebt sich die Entscheidung von der einschränkenden Rechtsprechung ab, wonach bereits geringfügige Veränderungen der Sicht- und Lichtverhältnisse eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG ausschließen sollen (vgl. etwa AG Konstanz, NJW 2007, 3728). Denn die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der Regelung des § 559 Abs. 1 BGB gibt Raum für eine großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes (BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10 -, GE 2011, 550 = NJW 2011, 1221).

VRiKG a. D. R Dr. Lothar Briesemeister

AKD Dittert, Südhoff & Partner