Vergleichswohnungen müssen vermietet sein

Ein auf Vergleichswohnungen gestütztes Mieterhöhungsverlangen erfüllt die Formalanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB nur dann, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch tatsächlich vermietet sind.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die Erhöhungsklage - im Ergebnis - zu Recht abgewiesen. Auf die Anwendbarkeit und Verfassungsmäßigkeit des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln kommt es nicht an. Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formunwirksam, da die zur Begründung angegebenen Wohnungen nicht vergleichbar i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB sind. Erforderlich ist dafür, dass jedenfalls drei Wohnungen zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens vermietet sind (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558a Rz. 111 m.w.N.). Daran fehlt es, da ausweislich des Erhöhungsverlangens vom 17. Juni 2019 nur zwei der angegebenen Wohnungen aktuell vermietet waren.

Die in der Berufungsschrift vorgenommenen Ergänzungen führen zu keiner anderen Beurteilung. Selbst wenn die Kl. darin die ursprünglichen Formalmängel behoben haben sollte, würde dadurch gemäß § 558b Abs. 3 BGB die Überlegensfrist des § 558b Abs. 2 BGB erneut in Gang gesetzt werden. Deren erfolgloser Ablauf ist für den Zustimmungsanspruch des Vermieters konstitutiv (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, GE 2020, 798 = NJW 2020, 1947, beckonline Tz. 24 ff.). Sie würde hier erstmals durch die Zustellung der Berufungsbegründung im Lauf gesetzt und ist davon ausgehend noch nicht abgelaufen.

II. Die Kl. erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Eine auf Vergleichswohnungen gestützte Mieterhöhung ist nach Ansicht des LG Berlin (ZK 67) formell nur wirksam, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens auch vermietet sind.

Die Klägerin (Vermieterin) begründete ihr Mieterhöhungsverlangen durch Benennung von drei Vergleichswohnungen. Das AG hatte die Zustimmungsklage im Hinblick auf den Berliner Mietendeckel abgewiesen. Das LG wies die Berufung – mit anderen Gründen allerdings – zurück.

Auf die Anwendbarkeit des Berliner Mietendeckels komme es nicht an, weil das Erhöhungsverlangen bereits formunwirksam sei, denn die zur Begründung angegebenen Wohnungen seien nicht vergleichbar. Erforderlich dafür sei, dass jedenfalls drei Wohnungen zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens vermietet seien. Daran fehle es im vorliegenden Fall, da nur zwei der im Erhöhungsverlangen angegebenen Wohnungen vermietet gewesen seien. Die in der Berufung vorgenommenen Ergänzungen führten zu keiner anderen Beurteilung. Denn selbst wenn die Klägerin darin die ursprünglichen Formalmängel behoben haben sollte, würde dadurch nur die Überlegungsfrist des Mieters erneut in Gang gesetzt. Der folglose Ablauf dieser Frist sei aber für den Zustimmungsanspruch des Vermieters Voraussetzung. Dies unterstellt, sei die Überlegungsfrist erstmals durch die Zustellung der Berufungsbegründung in Lauf gesetzt worden und davon ausgehend noch nicht abgelaufen.

Die Entscheidung widerspricht meines Erachtens der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs zum Problem der mieterhöhungsvereitelnden überzogenen Formvorschriften der Instanz­gerichte. Die Entscheidung des Landgerichts kann man jedenfalls in dieser Allgemeinheit und Undifferenziertheit nicht teilen. Das wird sofort klar, wenn man sich einmal folgende Fallgestaltung vor Augen hält: Der Vermieter verschickt am 1. November eine Mieterhöhungserklärung, die er mit drei Vergleichswohnungen begründet, wobei bei einer der Wohnungen das Mietverhältnis am 31. Oktober endete.

Das Landgericht begründet seine Auffassung mit einem einzigen Zitat (Börstinghaus, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558a Rn. 111 m.w.N.), wobei die dort aufgeführten Nachweise unergiebig für die Fallgestaltung sind. Börstinghaus begründet seine Auffassung damit, dass es bei leerstehenden oder vom Vermieter selbst bewohnten Wohnungen „an jedem Marktgeschehen fehle“.

Warum eine Wohnung, die wie in unserem Beispielsfall nur eine logische Sekunde null leer steht, nicht als Vergleichswohnung akzeptiert werden soll, lässt sich jedenfalls nicht seriös begründen. Mietspiegel werden als Nachweis der ortsüblichen Miete akzeptiert, obwohl sie nachweislich ein historisches „Marktgeschehen“ abbilden – die vom am Vortag ausgezogenen Mieter gezahlte Miete dagegen nicht? Das passt nicht.