Vergleichswohnung

Vergleichswohnung; Asylbewerber; Flüchtlinge; Mieterhöhung

Wohnungen, die an die Kommune zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern vermietet sind, scheiden als Vergleichsobjekte im Mieterhöhungsverlangen aus.

Die Kammer folgt der Auffassung des Amtsgerichts, daß das Mieterhöhungsschreiben des Kl. vom 23.11.1995 unwirksam ist.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß von den vier Vergleichswohnungen, die im Mieterhöhungsschreiben vom 23.11.1995 angegeben worden sind, drei Wohnungen zu einem Mietzins von 19,00 DM/qm an die Landeshauptstadt Hannover zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern vermietet sind.

Nach Auffassung der Kammer durften diese Wohnungen nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden. Zwar dürfen an die Erfüllung der formalen Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 MHG keine unzumutbar hohen Anforderungen gestellt werden (vgl. BVerfG NJW 1989, 969 m. w. N.). Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG ist ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dem Mieter soll hierdurch die Möglichkeit gegeben werden zu prüfen, ob das Mietzinserhöhungsbegehren berechtigt ist. Gibt der Vermieter solche Wohnungen als Vergleichsobjekte an, die tatsächlich mit der Wohnung des Mieters nicht vergleichbar sind, wird der Zweck des Begründungszwanges, dem Mieter die Möglichkeit der Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens zu geben, nicht erfüllt.

Zwar sind hier die benannten Vergleichswohnungen, die an die Landeshauptstadt Hannover vermietet sind, in Ausstattung und Lage vergleichbar. Sie durften jedoch gleichwohl nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, weil die Vergleichswohnungen gewerblich vermietet sind (vgl. Barthelmess, Mietrecht, 5. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 111, m. w. N.). Liegt der Zweck der Vermietung - wie hier - nicht im eigenen Wohnen des Mieters - hier der Landeshauptstadt Hannover -, sondern in der Weitervermietung bzw. Überlassung der Wohnung an Dritte, dann ist der Vertragszweck ein wirtschaftlicher und nicht mehr die Überlassung von Wohnraum, mag auch die Anmietung im Übrigen auf gemeinnützigen Motiven beruhen und weder mittelbar noch unmittelbar der Gewinnerzielung des Mieters dienen (so ausdrücklich AG Neuss NJW-RR 1993, 660 mit weiteren umfangreichen Nachweisen).

Die Vergleichswohnungen, die an die Landeshauptstadt Hannover zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern vermietet sind, sind mit der Wohnung des Bekl. nicht vergleichbar. Die Vermietung an die Landeshauptstadt Hannover erfolgt nämlich nicht innerhalb der wirtschaftlichen Bedingungen und im Rahmen des üblichen Preisgefüges des allgemeinen Wohnungsmarktes. Es ist bekannt, daß Wohnraum an Kommunen zur Erfüllung ihrer sozialen Aufgaben zu erheblich höheren Mietzinsen, als diese im allgemeinen Wohnungsmarkt üblich sind, vermietet wird. Dies ist auch im vorliegenden Fall so. Denn während der erstrebte Kaltmietzins für die Wohnung des Bekl. ca. 7 DM pro qm beträgt, wird an die Landeshauptstadt Hannover zu einem Quadratmeterpreis von 19 DM vermietet. Anhand solcher Vergleichswohnungen kann der Mieter nicht überprüfen, ob der von dem Vermieter verlangte Mietzins den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht übersteigt. Denn Rückschlüsse auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins sind deshalb nicht möglich, weil diese Wohnungen nicht unter den Bedingungen und dem Preisgefüge des allgemeinen Wohnungsmarktes vermietet werden.