Vergleichsmiete

Vergleichsmiete; Schiedsgutachten; Vergleichsobjekt; Mischmietverhältnis

In einem Schiedsgutachten über die Vergleichsmiete können die verwerteten Vergleichsobjekte hinreichend genau angegeben sein, wenn sie nach Anschrift - jeweilige Straßenbezeichnung -, individuellen Beschaffenheitsmerkmalen und Mietpreisen ohne weitergehende Individualisierung offengelegt sind.

Der Kl. verlangt die Rückerstattung unter Vorbehalt geleisteter Mietzinszahlungen und die Feststellung, daß Verpflichtungen aus einem vorliegenden Schiedsgutachten für ihn nicht entstanden sind.

Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über Räume gemäß Mietvertrag vom 4. Juli 1972 in Verbindung mit dem Nachtrag vom 28. März 1977, durch den der Mietvertrag auf weitere Räume erstreckt und ein Mitmieter in den Vertrag aufgenommen wurde. Das Mietobjekt wird von dem Kl. als Rechtsanwaltspraxis und als Wohnung genutzt. Bei Beginn des Mietverhältnisses bzw. der Änderungsvereinbarung und teilweise auch noch später führte der Kl. in den Räumen diverse Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen durch.

Der Mietzins betrug seit dem 1. Mai 1980 unverändert 3.202,50 DM. Hierbei handelt es sich um eine Teilinklusivmiete von 2.642,50 DM zuzüglich Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen von 560 DM. Nachdem ein Mieterhöhungsverlangen der Bekl. aus dem Jahr 1983 in der gerichtlichen Auseinandersetzung erfolglos blieb, verlangten sie mit Schreiben vom 14. Februar 1989 unter Berufung auf § 5 des Mietvertrages eine Erhöhung der Miete auf 5.340 DM einschließlich einer Heizkostenvorauszahlung von 520 DM ab dem 1. März 1989. Da es zu keiner Einigung hierüber kam, wurde auf Veranlassung der Bekl. von der Handelskammer Hamburg der Sachverständige K. als Schiedsgutachter ernannt, der unter dem Datum vom 20. Juli 1989 ein Schiedsgutachten erstellte. Auf der Grundlage von sechs ohne volle Anschrift angegebenen gewerblich oder freiberuflich genutzten Vergleichsobjekten kam er zu dem Ergebnis, daß die ortsübliche Nettokaltmiete für die gemieteten Räumlichkeiten unter Berücksichtigung der Modernisierungsaufwendungen des Kl. und der Wohnnutzung eines kleineren Teils der gemieteten Fläche 120 DM/m2 beträgt, bei einer Größe des Objekts von 362,82 m2 also 4.358,86 DM monatlich. Hinzu komme ein nicht gesondert zu vergütender Teil der Betriebskosten von 324,45 DM monatlich, so daß sich eine ortsübliche Teilinklusivmiete von abgerundet 4.680 DM ergebe.

Der Kl. hat die festgestellte Miete rückwirkend ab dem 1. März 1989 unter Vorbehalt gezahlt.

Der Kl. hat vorgetragen, das Gutachten des Sachverständigen K. sei offenbar unrichtig und damit für ihn unverbindlich. Neben einer Reihe von Detailfehlern sei festzustellen, daß der Sachverständige die erhebliche - etwa hälftige - Wohnraumnutzung und seine - des Kl. - Investitionen nicht hinreichend berücksichtigt habe. Die Angaben über die angeblichen Vergleichsobjekte seien wertlos, da sie ohne Mitteilung der Anschriften nicht nachprüfbar seien.

Die Bekl. haben die Ansicht vertreten, daß die Einwendungen des Kl. gegen das Schiedsgutachten unbegründet seien.

Das Landgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts nebst ergänzenden persönlichen Befragungen des Sachverständigen und nach Augenscheinseinnahme des Mietobjektes zur Klärung der vom Kl. veranlaßten baulichen Maßnahmen die Klage abgewiesen.

Mit der Berufung macht der Bekl. geltend, das Landgericht habe gravierende Fehler sowohl des Schiedsgutachtens als auch des im Wege der Beweisaufnahme eingeholten Sachverständigengutachtens nicht berücksichtigt.

Die Bekl. halten die Forderung nach Mitteilung der vollen Anschriften der Vergleichsobjekte im Hinblick auf § 218 Abs. 1 BDSG und die Interessen der Hauseigentümer nicht für berechtigt.

Zu Recht hat das Landgericht angenommen, daß die Miete mit Wirkung vom 1. März 1989 durch das Schiedsgutachten vom 20. Juli 1989 verbindlich festgelegt worden ist.

Gegen die Wirksamkeit der zugrunde liegenden Regelung des § 5 Mietvertrag bestehen keine Bedenken, da es hier um ein Mischmietverhältnis geht, bei dem die freiberufliche Nutzung im Vordergrund steht. Auch wenn, wie der Kl. vorträgt, das Mietobjekt gut hälftig zu Wohnzwecken genutzt werden sollte, erwirtschaftet er - ebenso wie sein Sozius - auf der freiberuflich genutzten Fläche doch seinen Lebensunterhalt, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehört (vgl. BGH WM 1986, 274 = ZMR 1986, 278 f.).

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die vom Kl. darzulegenden und zu beweisenden Voraussetzungen für die Unverbindlichkeit des Schiedsgutachtens nach § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Dabei hat es maßgeblich auf die Frage einer offenbaren Unrichtigkeit abgestellt. Allein darauf kommt es nach dem vereinbarten Bewertungsmaßstab an. Nach § 5 des Mietvertrages ist die "angemessene Miete" für eine "neue Vereinbarung" festzustellen, was dahin auszulegen ist, daß der orts- und marktübliche Mietzins maßgeblich sein soll (BGH NJW 1975, 1557 f.), mithin eine objektiv feststehende Leistung. Deshalb kann es, auch wenn zugleich eine Feststellung "nach billigem Ermessen" vorgesehen ist, im Rahmen von § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf Unbilligkeit, sondern nur auf Unrichtigkeit ankommen (BGH NJW 1984, 43, 44; Palandt/Heinrichs, BGB, 53. Aufl. § 319 Rdn. 4).

Wenn der Kl. für die auch insoweit zu fordernde Überprüfbarkeit der Grundlagen des Schiedsgutachtens die Auffassung vertritt, die vom Gutachter herangezogenen Vergleichsobjekte seien ungeeignet, da ihre Anschriften nicht mitgeteilt und sie deshalb nicht identifizierbar seien, so überspannt er die zu stellenden Anforderungen.

Es reicht aus, daß der Gutachter die Vergleichsobjekte so beschreibt, daß die Parteien deren Eignung beurteilen können (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdn. 475). Mehr zu verlangen würde bedeuten, die Erkenntnismöglichkeiten des Sachverständigen erheblich einzuschränken, da wegen der Gefahr der Verletzung datenschutzrechtlicher Grundsätze (§§ 4, 28 Abs. 1 BDSG) dann nur noch Vergleichsobjekte bedenkenfrei berücksichtigt werden könnten, für die die jeweils Betroffenen ihre Zustimmung zur Datenübermittlung erteilt hätten, was regelmäßig wohl eher selten zu erreichen wäre. Andererseits würde die genaue Adressenangabe den Parteien der Schiedsgutachtervereinbarung in der Regel nicht viel nützen, da sie zwar die Existenz und die genaue Lage der Vergleichsobjekte, selten aber das Vorhandensein der anderen wertbildenden Faktoren überprüfen könnten. Insoweit müssen sie ohnehin auf die Richtigkeit der Angaben des Sachverständigen vertrauen. Dies ist ihnen aber auch hinsichtlich der Existenz und der generalisierten Lagebeschreibung der Vergleichsobjekte zuzumuten, zumal sie sich freiwillig der Leistungsbestimmung des Schiedsgutachters, seine Objektivität und Sachkunde vorausgesetzt, unterworfen haben und das Gesetz den Richtigkeitsnachweis nur dann nicht ausreichen läßt, wenn die Unrichtigkeit "offenbar" ist. Ob auch bei entsprechenden Beweisgutachten, für die im Hinblick auf § 286 ZPO ein erhöhter Richtigkeitsnachweis erforderlich sein könnte, die Beschreibung von Vergleichswohnungen nach generellen Merkmalen ausreicht, kann an dieser Stelle offenbleiben (so aber wohl die von den Parteien zitierte Entscheidung LG Göttingen WM 1989, 520, während die Entscheidung BGH NJW 1992, 1817, 1819 eine andere Konstellation betrifft). Durch die Mitteilung der Straßennamen hat der Schiedsgutachter jedenfalls die Lage der Vergleichsobjekte hinreichend gekennzeichnet und zudem ausreichende Angaben über ihre jeweilige Größe, Beschaffenheit und Ausstattung gemacht.

Die Eignung der Vergleichsobjekte entfällt auch nicht deshalb, weil diese nicht im Rahmen von Mischmietverhältnissen genutzt werden. Daß Angaben über vergleichbare Mischmietverhältnisse nicht zur Verfügung standen, hält auch der Kl. für zutreffend. Daher kommen praktisch nur andere Wege zur Feststellung der ortsüblichen Miete in Betracht. Wenn der Schiedsgutachter der teilweisen Wohnnutzung durch Abschläge von der Gewerbemiete Rechnung getragen hat, so ist dagegen grundsätzlich nichts einzuwenden (vgl. Sternel. Teil III Rdn. 605 b).

Auch der Umstand, daß der Schiedsgutachter davon ausgegangen ist, daß nur ein kleinerer Teil der Gesamtfläche zu Wohnzwecken genutzt wird, und dies zusammen mit den Modernisierungsaufwendungen des Kl. durch eine Kürzung der festgestellten ortsüblichen Nettokaltmiete für gewerblich genutzte Objekte um 22,5 % berücksichtigt hat, führt nicht zu einer offenbaren Unrichtigkeit seines Gutachtens. Hinsichtlich der Wohnnutzung hat es der Kl. bisher vermieden, seinerseits konkrete Angaben zu machen. Nach den Angaben in der Klagschrift findet sie in erheblichem und wechselndem Rahmen statt und wird mit "gut hälftig" bemessen. Ob sich letzteres allein auf Räume und Flächen des ausschließlichen Wohngebrauchs oder etwa auch auf die jeweilige Nutzungsintensität bezieht, bleibt offen. Der Kl. trägt aber die Darlegungs- und Beweislast für die offenbare Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens (vgl. nur Palandt/Heinrichs, § 319). Entgegen der Ansicht des Kl. kommt es auf die wechselnde Beweislage im Rahmen von § 812 BGB hier nicht an, da die Beweislast für die Entstehung der erhöhten Mietzinsforderung, auch wenn sie grundsätzlich den Vermieter trifft, im Rahmen von § 319 BGB denjenigen trifft, der die Unverbindlichkeit eines Schiedsgutachtens geltend macht.

Daß der Schiedsgutachter hinsichtlich der Modernisierungsinvestitionen von falschen Voraussetzungen ausgegangen sei, hat der Kl. ebenfalls nicht substantiiert vorgetragen. Aus dem Schiedsgutachten ergibt sich, daß die vom Kl. überreichte Liste jedenfalls hinsichtlich ihres überwiegend unstreitigen Teils berücksichtigt worden ist.

In Übereinstimmung mit dem Landgericht ist auch davon auszugehen, daß die Ausführungen des Schiedsgutachters zur Höhe des prozentualen Abschlags wegen Wohnnutzung und Mieterinvestitionen noch im Bereich ausreichender Nachprüfbarkeit liegen, auch wenn sie eine bloße Schätzung darstellen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß es für das Verhältnis der Miethöhen von Wohnraum- und gewerblicher Miete Erfahrungssätze gibt, die Sachkundigen nachvollziehbar sind und sogar im Gesetz einen gewissen Niederschlag gefunden haben (vgl. § 26 Abs. 2 NMV; Sternel aaO.). Bei einem Zuschlag von 50 % auf die Wohnraummiete im Falle gewerblicher Nutzung ergibt sich umgekehrt ein Abschlag von 33,3 % von der gewerblichen Miete im Falle der Wohnnutzung. Bei einem Anteil des Wohnraums von 1/2 der Gesamtfläche würde sich mithin ein Abschlag von 16,6 % von der Gesamtmiete ergeben, bei einem Wohnanteil von 1/3 betrüge der Abschlag 11,1 %. Der jeweilige Rest des vom Schiedsgutachter angenommenen Abschlags von insgesamt 22,5 % entfällt dann auf die Modernisierungsinvestitionen des Kl. Für die Frage der hinreichenden Nachprüfbarkeit des vom Gutachter geschätzten Abschlags ist außerdem zu berücksichtigen, daß die Modernisierungsmaßnahmen des Kl. auch insoweit Berücksichtigung gefunden haben, als bei mindestens zweien der vom Schiedsgutachter herangezogenen Vergleichsobjekte ebenfalls Mietermodernisierungen stattgefunden hatten. Der Umstand, daß der Sachverständige gewisse, durch Plausibilitätsüberlegungen schließbare Lücken bei der Deduktion des Ergebnisses offengelassen hat, daß er mithin nicht alle einschlägigen Erwägungen angestellt hat, begründet, zumal bei notwendigen Schätzungen, noch nicht eine offenbare Unrichtigkeit (BGH NJW 1977, 801).

Konkrete Angaben, inwieweit dem Schiedsgutachter Fehler unterlaufen seien, die das Ergebnis erheblich beeinflussen, hat der Kl. auch sonst nicht vorgetragen. Hierzu hat das Landgericht das Erforderliche ausgeführt. Die Partei, die die Unverbindlichkeit eines Schiedsgutachtens geltend macht, muß Tatsachen vortragen, aus denen sich dem Sachkundigen die Erkenntnis offenbarer Unrichtigkeit aufdrängt und die für das Gericht schlüssig auf einen Mangel der Leistungsbestimmung hindeuten (BGH NJW 1984, 43, 45; BGH NJW-RR 1993, 1034, 1035).

Angesichts der Verbindlichkeit des Schiedsgutachtens ist auch der Feststellungsantrag unbegründet. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß der Kl. mit diesem Antrag wie auch mit dem Rückzahlungsantrag keinesfalls vollen Erfolg hätte haben können, selbst wenn das Schiedsgutachten un-verbindlich gewesen wäre. In diesem Falle hätte das Gericht selbst die an gemessene Miete bestimmen müssen (§ 319 Abs. 1 Satz 2 BGB), speziell die ortsübliche Miete für Neuvermietungen zum 1. März 1989 (vgl. BGH NJW 1975, 1557 f.; BGH NJW 1984, 43, 44). Hierfür war kein besonderer Antrag der Bekl. erforderlich, vielmehr hätte die Bestimmung inzidenter im Rahmen der Leistungsfrage durch "verdecktes" Gestaltungsurteil erfolgen müssen (BGHZ 41, 271, 280; Palandt/Heinrichs, § 319 Rdn. 8, § 315 Rdn. 17; Münchener Kommentar/BGB/Gottwald, 3. Aufl. § 315 Rdn. 30, 31).

In einem Gewerberaummietvertrag war vereinbart, daß bei Streit über eine Mieterhöhung die angemessene Miete durch ein Schiedsgutachten festzustellen sei. Gegen ein solches Gutachten wandte sich später der Mieter und meinte, die Vergleichsobjekte seien nicht identifizierbar, da die Anschriften nicht mitgeteilt worden seien, sondern nur die Straßennamen.

Das Oberlandesgericht Hamburg meinte in seinem Urteil vom 22. Juni 1994 jedoch, die Anforderungen an ein Gutachten dürften schon aus Gründen des Datenschutzes nicht überspannt werden. Mit Beschluß vom 21. Juni 1995 bestätigte der Bundesgerichtshof diese Auffassung. Auch nach der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung (BVerfG, GE 1994, 1372; BGH, GE 1994, 754) müsse nicht stets der Gutachter den Namen und die Anschrift des Mieters der Vergleichswohnung angeben.