Vergleichsmiete

Vergleichsmiete; Mietspiegel; Beweismittel; Mietpreisüberhöhung

1. Die Kammer bleibt bei ihrer Auffassung, daß zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zivilprozeß der Mietspiegel als Beweismittel heranzuziehen ist, auch wenn es um die Frage einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG geht.

2. Es besteht auch dann keine Verpflichtung des Gerichts zur Einholung eines Sachverständigengutachtens, wenn ein Gutachter in einem anderen Verfahren Zweifel an der statistischen Methodik des Berliner Mietspiegels geäußert hat.

Entgegen der Ansicht der Kl. liegen die Voraussetzungen des § 5 WiStG im vorliegenden Fall vor. Der ortsübliche Mietzins wird infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen durch die Mietenvereinbarung seit Januar 1991 bis Oktober 1994 um mehr als 20 % überschritten. Bei Abschluß des Mietvertrages am 13. Mai 1988 gab es für Zweizimmerwohnungen unter 1.000 DM Mietzins monatlich eine große Nachfrage. Dementsprechend haben die Bekl. unwidersprochen vorgetragen, daß sie damals keine andere Wahl hatten, als diese Wohnung zu dem verlangten Mietzins anzumieten. An das Tatbestandselement der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen sind entgegen der Ansicht der Kl. keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt bereits die von den Bekl. dargelegte Zwangslage. Nur in Ausnahmefällen, so z. B. bei Anmietung einer teuren Luxuswohnung, ist eine Zwangslage im Sinne von § 5 WiStG zu verneinen, da ein ausreichendes Angebot derartiger Wohnungen besteht.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die ortsübliche Vergleichsmiete hier anhand der Berliner Mietspiegel 1990, 1992 und 1994 zu ermitteln. Denn die Daten des Mietspiegels stellen allgemeinkundige Tatsachen dar, die im Rahmen der tatrichterlichen Überzeugungsbildung heranzuziehen sind. Nach Ansicht der Kammer geben diese Daten wegen ihrer breiten empirischen Datenbasis gegenüber dem Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete am besten wieder, solange nicht hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, daß die streitige Wohnung von den Erhebungen der Mietspiegel nicht ausreichend erfaßt wird. Dem steht auch die Entscheidung des Bußgeldsenats des Kammergerichts (GE 1991, 1193) nicht entgegen, denn auch in dieser Entscheidung wird darauf abgestellt, daß die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Frage der richterlichen Überzeugungsbildung ist, d. h. daß sich der Richter in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände ein Urteil bilden muß. Daß der Strafrichter hierzu im Rahmen seiner Amtsermittlungspflicht in der Regel auf ein Sachverständigengutachten zurückgreifen wird, mag dahinstehen; selbst der Strafrichter ist aber nach der genannten Entscheidung hierzu keineswegs in jedem Fall verpflichtet. Ebensowenig kann daher im Zivilprozeß eine Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens bestehen, denn die tatsächlichen Gegebenheiten sind allein von den Parteien vorzutragen, und wenn das Gericht davon überzeugt ist, daß diese Wohnung durch den Mietspiegel erfaßt wird, so besteht kein Anlaß, darüber hinaus ein Sachverständigengutachten einzuholen (LG Berlin, GE 1995, 67). Die Kammer ändert diese Ansicht auch nicht mit Blick auf das von der Kl. erst in der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 1996 eingereichte Gutachten über die statistische Methodik des Berliner Mietspiegels 1992 vom 27. Februar 1996. Abgesehen davon, daß der mit dem Gutachten eingeführte Vortrag, wenn er denn zur Einholung eines Sachverständigengutachtens Anlaß gäbe, gemäß §§ 527, 519, 296 ZPO als verspätet zurückzuweisen wäre, kann auch der Inhalt des Gutachtens keine grundlegenden Zweifel daran erwecken, daß die ortsübliche Vergleichsmiete hier nach den Berliner Mietspiegeln zu ermitteln ist. Denn auch ein Sachverständigengutachten unterliegt hinsichtlich der vom Sachverständigen vorgenommenen Auswahl der Vergleichswohnungen grundsätzlichen Bedenken. Lassen sich aber sowohl gegen die Mietspiegel als auch gegen ein Sachverständigengutachten Bedenken anführen, so obliegt es auch insoweit der Kammer, ob sie die allgemeinkundigen Tatsachen der Mietspiegel im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung heranziehen oder ob sie ein mit erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand verbundenes Sachverständigengutachten einholen will. Eine Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens besteht jedenfalls im Zivilprozeß nicht.

Der Kl. ist im übrigen auch nicht darin zu folgen, daß ein Jahr ab Stichtag des Mietspiegels oder ab Erstellung des Mietspiegels ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, weil sich die Werte dann verändert haben. Denn die Berliner Mietspiegel legen nun einmal einen Zeitraum von zwei Jahren zugrunde, was sich für die Kl. nicht unbedingt immer nachteilig auswirkt. Denn nach einem Jahr kann eine Wohnung statt teurer auch billiger geworden sein, was wiederum die Kl. von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abhalten würde.

Ob die Mietspiegel voll- oder teilmodernisierte Altbauwohnungen berücksichtigen, ist hier ohne Belang, da die streitgegenständliche Wohnung bereits Ende der 70er Jahre modernisiert wurde und solche Wohnungen in die Mietspiegel Eingang gefunden haben. Da die Modernisierung zudem geraume Zeit zurückliegt, ist die Wohnung auch nicht als neuwertiger als die sonstigen vom Mietspiegel erfaßten Wohnungen anzusehen.

Welche Bedeutung der Mietspiegel als Beweismittel, also zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete hat, ist bekanntlich auch unter den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin umstritten.

Mit Urteil vom 9. Juli 1996 bestätigte die 63. Kammer ihre Auffassung, daß grundsätzlich der Mietspiegel das beste Beweismittel ist, und zwar auch dann, wenn der Mieter Zahlungsansprüche wegen einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG geltend macht. Die Auffassung des Kammergerichts, in der Regel sei ein Sachverständigengutachten nötig, treffe nur für das Bußgeld- oder Strafverfahren zu. Auch ein vom Vermieter eingereichtes Gutachten, das in einem anderen Rechtsstreit vom Gericht eingeholt worden war und das methodische Bedenken gegen den Berliner Mietspiegel geäußert hatte, änderte daran nichts. Schließlich könnten sich sowohl der Berliner Mietspiegel als auch ein Gutachten nur auf Vergleichswohnungen stützen; deren Auswahl durch den Sachverständigen sei aber nicht überzeugend.