Vergleichsmiete

Vergleichsmiete; Mietspiegel; Teilmarkt; Sachverständigengutachten

1. Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Mehr-Zimmer-Wohnung dürfen die Mieten von Ein-Zimmer-Wohnungen ebensowenig herangezogen werden wie derjenigen Wohnungen, die die Wohnfläche der zu beurteilenden Wohnung um mehr als 50 % übersteigen.

2. Die Kammer hält den Berliner Mietspiegel 1994 für den Teilmarkt der modernisierten Altbauwohnungen nicht für genügend aussagekräftig und holt daher insoweit Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete ein.

Die zulässige Miete beträgt brutto kalt 909,42 DM/Monat ab dem 1. September 1992 für den gesamten mit der Klage geltend gemachten Zeitraum. Bei ihrer Ermittlung ist das von dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken in diesem Verfahren erstellte Gutachten vom 23. März 1994 zugrunde zu legen.

Die zulässige Höchstmiete setzt sich zusammen aus der ortsüblichen Bruttokaltmiete von 757,85 DM und einem weiteren Zuschlag von 151,57 DM im Rahmen der von § 5 Abs. 2 WiStG festgelegten Wesentlichkeitsgrenze von 20 % der ortsüblichen Miete. Das eingeholte Gutachten geht zwar von einer ortsüblichen Bruttokaltmiete von 758,58 DM aus; das Gutachten bedurfte aber insoweit der Korrektur, als es nicht ausschließlich vergleichbare Wohnungen zur Ermittlung der Miete heranzog.

Die Vergleichbarkeit ist, wie aus den Wohnraumschutzvorschriften folgt, auch nach dem Willen des Gesetzgebers nicht nur wesentliches Kriterium, sondern Bedingung zur Ermittlung der zulässigen Miete. So werden nicht nur Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, sondern auch die Frage der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG von der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen abhängig gemacht. Die Ermittlung der zulässigen Miete durch Sachverständige hat sich diesen Anforderungen zu stellen.

So muß die Grundfläche der miteinander in Relation zu setzenden Wohnungen vergleichbar sein, denn die Vergleichswohnungen sollen in ihrer Größe der zu beurteilenden Wohnung wenigstens annähernd entsprechen (Richtlinien zu § 5 WiStG Ziffer 4.422; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage 1988, Seite 971, D 92-94). Dabei wird teilweise als Richtwert eine Abweichung dann für bedenkenfrei gehalten, wenn sie bis zu 20 % beträgt (Putzo in Palandt, 52. Auflage 1993, § 2 MHG, Rd. 13; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage 1993, Rd. III.

A./518).

Die Kammer erachtet bei Mietzinsermittlungen durch Sachverständige in Anlehnung an den Berliner Mietspiegel eine absolute Abweichung der Vergleichswohnung nach oben von bis zu 50 % der Quadratmeterzahl der zu begutachtenden Wohnung für zulässig. Bis zu diesem Wert darf die Vergleichswohnung größer sein, um noch als vergleichbar zu gelten. Denn bei der Eingruppierung der Wohnungen in den Mietspiegel wird hinsichtlich der näher konkretisierten beiden mittleren Gruppen, die die Wohnungen von 40 qm bis 60 qm und von 60 qm bis 90 qm zusammenfassen, eine Spanne von jeweils bis zu 50 % nach oben zugelassen, sofern innerhalb der Eingruppierung die kleinste mit der größten Wohnung verglichen wird.

Ermittelt wurde die Vergleichsmiete für den speziellen Teilmarkt der modernisierten Altbauwohnungen. Dieser Teilmarkt orientiert sich nicht an der allgemeinen Mietentwicklung. Im übrigen hatte es je nach Einzelfall bewußt auch Mietsenkungen gegeben, um nicht gegen die von § 5 WiStG gesetzte Mietpreisgrenze nach einer vorausgegangenen unverhältnismäßigen Mietzinssteigerung zu verstoßen.

Wann und in welchem Umfang ein Mietspiegel zu Beweiszwecken herangezogen werden darf, ist streitig.

In seinem Urteil vom 8. Juli 1994 meinte das LG Berlin, modernisierte Altbauwohnungen stellten einen Teilmarkt dar, der vom Mietspiegel nicht erfaßt wird. Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei deshalb insoweit stets ein Sachverständigengutachten nötig. Dabei dürften zur Feststellung der ortsüblichen Miete bei einer Mehrzimmerwohnung weder die Mieten für Einzimmerwohnungen herangezogen werden noch für solche Wohnungen, deren Fläche um mehr als 50 % von der fraglichen Wohnung abweicht.