Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen

Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen; Wohnflächenabweichung

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, darf deren Wohnfläche nicht erheblich von der Wohnfläche der Mietwohnung abweichen, deren Miete erhöht werden soll. Die Wohnungsgrößen müssen mindestens innerhalb derjenigen Vergleichsgruppen liegen, nach denen auch Mietspiegel unterschiedliche Einordnungen und Bewertungen von Wohnungen ausdifferenzieren.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] 10 1. Das Erhöhungsverlangen vom 2.8.2010 genügte nicht den formellen Erfordernissen. Die Begründung dieses Verlangens hat das Amtsgericht mit Recht dahin gehend beanstandet, dass eine der konkret angeführten drei Vergleichswohnungen nicht in dem erforderlichen Maße mit der streitgegenständlichen Wohnung der Bekl. vergleichbar war. Das Erhöhungsverlangen enthält damit keine formell ordnungsgemäße Begründung, denn der Vermieter kann nicht „irgendwelche" Wohnungen anführen, sondern die aufgeführten Vergleichsobjekte müssen nach ihren Merkmalen eine hinreichende Aussagekraft für das konkrete Mietobjekt besitzen.

11 Die Wohnung der Bekl. ist 65,68 m² groß und war daher vergleichbar mit den beiden bis zu 90 m² großen Wohnungen, nicht aber mit derjenigen von 102,94 m². Es stellt keine unangemessene Übergenauigkeit dar, hier die Grenze des Vergleichbaren als überschritten anzusehen, denn die Wohnungsgrößen müssen zwar nicht identisch sein, sie müssen aber mindestens innerhalb derjenigen Vergleichsgruppen liegen, nach denen auch Mietspiegel unterschiedliche Einordnungen und Bewertungen von Wohnungen ausdifferenzieren. Vorliegend würde die Streitwohnung in den üblichen Bereich 60 - 90 m² fallen, die weitere Wohnung dagegen in die Gruppe „über 90 m²". Bei einer derart grundlegend abweichenden Kategorie hilft auch der Hinweis der Kl. auf den m²-Preis nicht weiter, denn genau dieser fällt ja auch im Falle des Vorliegens eines Mietspiegels in den unterschiedlichen Größenklassen regelmäßig unterschiedlich aus.

Eine Vergleichswohnung ist dann für das Mieterhöhungsverlangen ungeeignet, wenn sie in der Wohnfläche erheblich von der Mietwohnung abweicht. Die Wohnungsgröße muss mindestens innerhalb derjenigen Vergleichsgruppen liegen, nach denen auch Mietspiegel unterschiedliche Einordnungen und Bewertungen von Wohnungen ausdifferenzieren.

Die Mietwohnung hat eine Größe von 65,68 m². Der Vermieter begründete sein Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen, von denen eine eine Größe von 102,94 m² hat. Der Mieter stimmte nicht zu.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil eine der Vergleichswohnungen nicht in dem erforderlichen Maße mit der streitgegenständlichen Wohnung des Mieters vergleichbar sei. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Das LG Potsdam wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, denn der Vermieter könne nicht „irgendwelche" Wohnungen anführen, sondern die aufgeführten Vergleichsobjekte müssten nach ihren Merkmalen eine hinreichende Aussagekraft für das konkrete Mietobjekt besitzen. Zwei der benannten Vergleichswohnungen mit einer Wohnungsgröße bis zu 90 m² seien vergleichbar, nicht aber die Wohnung mit der Größe von 102,94 m². Es stelle keine unangemessene Übergenauigkeit dar, hier die Grenze des Vergleichbaren als überschritten anzusehen.

Die Wohnungsgrößen müssten zwar nicht identisch sein, sie müssten aber mindestens innerhalb derjenigen Vergleichsgruppen liegen, nach denen auch Mietspiegel unterschiedliche Einordnungen und Bewertungen von Wohnungen ausdifferenzieren. Vorliegend würde die Streitwohnung in den üblichen Bereich 60 bis 90 m² fallen, die weitere Wohnung dagegen in die Gruppe „über 90 m²".

Bei einer derart grundlegend abweichenden Kategorie helfe auch der Hinweis des Vermieters auf den Quadratmeterpreis nicht weiter, denn genau dieser falle auch im Fall des Vorliegens eines Mietspiegels in den unterschiedlichen Größenklassen regelmäßig unterschiedlich aus.