Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen

Haben die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen auf den ersten Blick nichts mit der Wohnung des Mieters zu tun, sind sie als Vergleichswohnungen ungeeignet (vorliegend Mieterwohnung mit unzureichendem Bad im umgebauten Teil der Küche ohne eigene Tür im Hinterhaus, das nicht direkt mit Pkw zu erreichen ist). Ein derartiges Verlangen ist formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Zu Recht hat der Amtsrichter die auf eine Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung abzielende Klage bereits wegen formeller Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens abgewiesen. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist durch den Vermieter zu begründen (§ 558 a Abs. 1 BGB).

Vor dem Hintergrund des Grundrechtes des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (Eigentumsrecht) dürfen die Anforderungen an diese Formalie einerseits nicht überspannt werden; andererseits darf der Begründungszwang auch nicht durch zu geringe Anforderungen zum sinnentleerten Selbstzweck verkommen.

Dabei muss sich die Auslegung der formalen gesetzlichen Vorgabe am Gesetzeszweck orientieren: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens muss immer dem Ziel dienen, den Anspruch des Vermieters, soweit er materiell begründet ist, möglichst ohne gerichtliche Auseinandersetzung durchzusetzen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, Rdnr. 22 zu § 558 a BGB). Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Palandt, BGB, 70. Auflage, Rdnr. 7 zu § 558 a). Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens muss mithin seinem Inhalt nach ernsthaft geeignet sein, diesen Zweck zu erfüllen.

Besonders problematisch ist dies, wenn zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen wird auf entsprechende Entgelte für (mindestens) 3 einzelne „vergleichbare" Wohnungen (§ 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Das Gesetz verlangt hier nur, dass die Wohnungen „vergleichbar" und nicht „entsprechend" oder „identisch" sein müssen (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 109 zu § 558 a mit weiteren Nennungen). Die Vergleichbarkeit muss auch nicht hinsichtlich aller 5 Wohnwertmerkmale des § 558 BGB gegeben sein, erforderlich ist vielmehr eine Gesamtschau (a.a.O.). Die Vergleichswohnungen müssen also nur ungefähr vergleichbar sein (Palandt, a.a.O., Rdnr. 11 zu § 558 a), zumal mit einer Bestätigung der formalen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (ausreichende Begründung) noch nicht viel darüber ausgesagt ist, ob materiell-rechtlich (§ 558 BGB) die Mieterhöhung berechtigt ist, die verlangte höhere Miete also der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht

Haben die benannten Vergleichswohnungen aber auf den ersten Blick nichts mit der Wohnung des Mieters zu tun, sind sie als Vergleichswohnungen ungeeignet (Schmidt-Futterer, a.a.O.). Besondere Anforderungen sind dabei an das Begründungserfordernis zu stellen, wenn die Wohnung des Mieters eine dem Vermieter bekannte und ins Auge fallende Besonderheit aufweist, die einen maßgeblichen wertbildenden Faktor darstellt und wenn wegen dieser Besonderheit bei dem Mieter berechtigte Zweifel darüber entstehen, ob die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 136 zu § 558 a BGB).

So liegt der Fall hier. Als Bad weist die Wohnung der Bekl. einen umgebauten Teil der Küche auf, der aber nicht mit einer eigenen Tür ausgestattet ist (vgl. AG Mitte, GE 2009, 911; Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 76 zu § 558). Die beengte Toilette hat kein eigenes Waschbecken. Hinzu kommt, dass die Wohnung in einem Hinterhaus liegt, das nicht direkt mit dem Pkw zu erreichen ist.

Mit Blick auf die große Bedeutung der Wohnwertmerkmale „Lage" sowie „Ausstattung" für den Gesamtwohnwert (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 98 zu § 558 BGB) sieht die Kammer hierin maßgebliche wertbildende Faktoren, so dass Zweifel der Mieterin an der Vergleichbarkeit gerechtfertigt waren und bleiben.

Der Vermieter war (bzw. ist für zukünftige Mieterhöhungsverlangen unter Verweis auf die drei Vergleichswohnungen) daher verpflichtet, zusätzlich zu den im Allgemeinen ausreichenden notwendigen Angaben über die Vergleichsobjekte der Mieterin auch eine schriftliche Erläuterung zu geben, in welcher Weise die Besonderheit ihrer Wohnung im Vergleich zu den Vergleichsobjekten berücksichtigt worden ist (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 136 zu § 558 a BGB). Dies ist bislang nicht geschehen, zumal die Kl. die Art von Bad und Toilette in der Wohnung der Bekl. nicht als ins Auge fallende Besonderheit anerkennt.

Eine Vergleichswohnung ist dann für das Mieterhöhungsverlangen ungeeignet, wenn sie augenscheinlich von den maßgeblichen wertbildenden Faktoren her erheblich von der Mietwohnung, deren Miete erhöht werden soll, abweicht.

Die Mietwohnung, deren Miete der Vermieter erhöhen wollte, weist als Bad einen umgebauten Teil der Küche auf, das aber nicht mit einer eigenen Tür ausgestattet ist. Die beengte Toilette hat kein eigenes Waschbecken. Die Wohnung liegt in einem Hinterhaus, das nicht direkt mit dem Pkw zu erreichen ist. Der Vermieter begründete sein Verlangen mit Vergleichswohnungen, die entsprechende (negative) Merkmale der Mietwohnung nicht aufweisen, und erklärte auch nicht, in welcher Weise die Besonderheit der Mietwohnung im Vergleich zu den Vergleichsobjekten berücksichtigt worden sei. Der Mieter stimmte dem Verlangen nicht zu. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung des Vermieters führte.

Das LG Zwickau (Einzelrichter) wies die Berufung zurück. Das Gesetz verlange in § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB zwar nur, dass die Vergleichswohnungen „vergleichbar" und nicht „entsprechend" oder „identisch" sein müssen. Vergleichbarkeit müsse auch nicht hinsichtlich aller Wohnwertmerkmale des § 558 gegeben sein, erforderlich sei vielmehr eine Gesamtschau; die Vergleichswohnungen müssten also nur ungefähr vergleichbar sein, zumal mit einer Bestätigung der formalen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens noch nicht viel darüber ausgesagt sei, ob materiell die Mieterhöhung berechtigt sei.

Hätten die benannten Vergleichswohnungen aber auf den ersten Blick nichts mit der Wohnung des Mieters zu tun, seien sie als Vergleichswohnungen ungeeignet. Besondere Anforderungen seien dabei an das Begründungserfordernis zu stellen, wenn die Wohnung des Mieters eine dem Vermieter bekannte und ins Auge fallende Besonderheit aufweist, die einen maßgeblichen wertbildenden Faktor darstelle, und wenn wegen dieser Besonderheit bei dem Mieter berechtigte Zweifel darüber entstünden, ob die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar seien.

So liege es hier. Mit Blick auf die große Bedeutung der Wohnwertmerkmale „Lage" sowie „Ausstattung" für den Gesamtwohnwert sehe das Gericht hierin maßgebliche wertbildende Faktoren, so dass Zweifel des Mieters an der Vergleichbarkeit gerechtfertigt gewesen seien und blieben. Der Vermieter sei daher verpflichtet gewesen, zusätzlich zu den im Allgemeinen ausreichenden notwendigen Angaben über die Vergleichsobjekte dem Mieter auch eine schriftliche Erläuterung zu geben, in welcher Weise die Besonderheit seiner Wohnung im Vergleich zu den Vergleichsobjekten berücksichtigt worden sei.