Vergleich über die Abgeltung von Schönheitsreparaturen

Vergleich über die Abgeltung von Schönheitsreparaturen; Verjährung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Geldausgleich; Vergleich

Die Verjährungsfristen für Forderungen aus einem Vergleich, der anstelle der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Zahlung eines Geldbetrages zielt, richten sich nach § 558 BGB.

Eine Mieterin, die jahrelang ihre Wohnung untervermietete, weil sie an geblich im Ausland wohnte und nach Rückkehr die Wohnung wieder nutzen wollte, versuchte nach der Kündigung ihres Untermieters dem Vermieter einen Nachmieter anzubieten. Der Vermieter war damit nicht einverstanden. Schließlich einigten sich die Parteien auf eine vorfristige Beendigung des Mietverhältnisses und über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Vereinbarungsgemäß sollte die Mieterin zum Ausgleich der Schönheitsre paraturen einen Betrag in Höhe von 3000 DM zahlen. 2000 DM zahlte sie sofort, die weitere Zahlung verzögerte sich. Seit Beendigung des Mietver hältnisses und Vergleich war inzwischen mehr als ein halbes Jahr vergan gen. Schließlich klagte der Vermieter auf Zahlung, wurde damit aber abge wiesen.

Selbst wenn man mit den Kl. in der Vereinbarung der Parteien einen Vergleich sähe, ändert das an der Anwendbarkeit der kurzen Verjährungs frist von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung nichts. Denn aus dem Feststellungscharakter eines Vergleichs folgt, daß der Vergleich nur die streitigen oder ungewissen Punkte des in Bezug genommenen Rechtsver hältnisses neu ordnet, es im übrigen aber unberührt läßt. Insbesondere be deutet er, obwohl er hinsichtlich der festgestellten oder neu begründeten Verbindlichkeiten einen neuen Klagegrund erzeugt, in der Regel keine No vation (BGH WM 1966, 13). Für Rechtsnatur und Inhalt des durch den Ver gleich festgestellten Rechtsverhältnisses bleibt also das ursprüngliche Rechtsverhältnis maßgebend. Nach ihm richten sich Einwendungen und Einreden, falls sie nicht durch den Vergleich erledigt werden sollten. Das gilt namentlich für die Verjährung (Staudinger-Marburger, 12. Aufl. Rdn. 33 zu § 779 BGB, BGH WM 1979, 205).

Daß die Parteien von dem vorgenannten Regelfall abgewichen wären, folgt schon deshalb nicht aus dem Vortrag der Kl., weil in der Vereinbarung der Schuldgrund "für Schönheitsreparaturen" bezeichnet ist.

Anmerkung: Eine durchaus problematische Entscheidung, nicht nur aus rechtlicher Sicht. Denn man kann einen solchen Vergleich, der statt der Durchführung von Schönheitsreparaturen zu einer Abgeltung dieses An spruchs führt, als eine Schuldumwandlung begreifen, die einen neuen Rechtsgrund setzt. Die Zahlung kann dann nicht aus dem Mietvertragsver hältnis gefordert werden, sondern allein aufgrund des Vergleiches mit der Folge, daß die normale Verjährungsfrist von 30 Jahren gilt. Daß das Landgericht Berlin dies anders sieht, wird wohl dazu führen müssen, daß der Vermieter zu einer Verminderung der Rücksichtnahme gegenüber dem Mieter gezwungen wird, weil er sonst Gefahr läuft, daß ihm eine Verjäh rungseinrede entgegengehalten wird. Ein Ausweg mag sein klarzustellen, daß für die getroffene Vereinbarung die Verjährungsfrist des § 558 BGB nicht gelten solle.