Vergleich der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter

Zu den Anforderungen an eine Beschlussfassung über einen Vergleich der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter.

I. Mit der Klage begehrt der Kl. die Ungültigerklärung eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung, der auszugsweise wie folgt lautet: „Die Hausverwaltung verpflichtet sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist zur Zahlung einer Summe von 3.000 €. Sämtliche vermeintlich verjährte Hausgeldforderungen sind damit abgegolten.“ Auf der Versammlung ist eine Liste offener Hausgeldforderungen auf einer Leinwand gezeigt worden.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und sich zur Begründung maßgeblich darauf gestützt, der Beschluss sei unbestimmt. […] Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

II. Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. […] Der Vorsitzende hat mit der Berufungszustellung auf Folgendes hingewiesen: „Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts zur Bestimmtheit. Beschlüsse sind objektiv-normativ auszulegen, auf die Vorstellungen der Eigentümer kommt es nicht an. Welche Forderungen genau Gegenstand des Vergleichs sein sollen, bleibt völlig offen. Auch wird nicht hinreichend deutlich, dass der Vergleich sich nicht auf Hausgelder bezieht, wofür der Wortlaut ‚verjährte Hausgelder sind abgegolten‘ spricht, sondern auf Ersatzansprüche gegen den Verwalter.

Darüber hinaus ist der Beschluss aber bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsgemäß vorbereitet wurde und daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Zutreffend ist, dass die Eigentümer auch über eine Forderung, die dem Verband zusteht, einen Vergleich schließen können, wobei sie hier ein Ermessen haben, das allerdings aus Gründen des Minderheitenschutzes dahingehend einzuschränken ist, dass der Verband nicht ohne Not auf eine bestehende und durchsetzbare Forderung verzichten darf. Erforderlich ist aber, dass die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer hinreichend gesicherten Tatsachengrundlage treffen. Dies erfordert bei einem Vergleich, dass den Eigentümern klar ist, welche Forderungen von dem Vergleich umfasst sind und welche Prozessrisiken bei einer gerichtlichen Durchsetzung ohne Vergleich bestehen. Bereits hieran fehlt es, denn die Berufung räumt selber ein, dass die exakte Höhe der Forderungen nie ermittelt wurde, weil dies zu aufwendig sei. Auch hier mag es ein Ermessen geben, dann muss aber auch insoweit den Eigentümern klar sein, dass der Bestand der Ersatzansprüche nicht hinreichend aufgeklärt wurde.

Zwar ist richtig, dass im Verhältnis der WEG zum Verwalter insoweit ein Vergleich geschlossen werden kann, im hier bei der Beschlussanfechtungsklage maßgeblichen Innenverhältnis der Eigentümer entspricht ein derartiger Beschluss aber nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Grundlagen vor der Beschlussfassung geklärt sind. Dies ist entgegen der Auffassung der Berufung kein Problem der Beweisbedürftigkeit im Anfechtungsprozess, sondern der sachgerechten Ermessensentscheidung der Eigentümer. Hieran fehlte es völlig, was der Kl. im Kern auch innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist rügte.

Im Übrigen ist nach der Rechtsprechung des BGH erforderlich, dass die Informationen, die der Grundlage der Entscheidung der Eigentümer dienen, diesen rechtzeitig vor der Versammlung (möglichst mit der Einberufung) übersandt werden (BGH NJW-RR 2020, 960). Eine Präsentation von Informationen in der Versammlung genügt dem nicht.“

An dieser Auffassung hält die Kammer nach nochmaliger Prüfung fest.

Bei einer Beschlussfassung über einen Vergleich muss der Umfang der erfassten Forderungen klargestellt sein, auch bereits in der Einladung.

Der Kläger begehrt Ungültigerklärung eines Beschlusses, wonach der Verwalter sich verpflichtet, nach Ablauf der Anfechtungsfrist 3.000 € zur Abgeltung vermeintlich verjährter Hausgeldforderungen zu zahlen. In der Versammlung ist eine Liste offener Hausgeldforderungen auf einer Leinwand gezeigt worden. Das AG hat der Klage wegen Unbestimmtheit des Beschlusses stattgegeben. Hiergegen die Berufung der Beklagten.

Das LG hat die Berufung zurückgewiesen. Eigentümerbeschlüsse sind objektiv-normativ auszulegen, auf die bloßen Vorstellungen der Eigentümer kommt es nicht an. Welche Forderungen genau Gegenstand des Vergleichs sein sollen, bleibt nach dem verkündeten Beschluss völlig offen. Es wird auch nicht hinreichend deutlich, dass der Vergleich sich auf Ersatzansprüche gegen den Verwalter bezieht. Daneben ist der Beschluss auch nicht ordnungsgemäß vorbereitet worden und entspricht deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar können die Eigentümer über eine Forderung, die dem Verband zusteht, einen Vergleich schließen, was dahin einzuschränken ist, dass der Verband nicht ohne Not auf eine bestehende und durchsetzbare Forderung verzichten darf. Vor allem muss den Eigentümern bei der Beschlussfassung klar sein, welche Forderungen von dem Vergleich umfasst sind und welche Prozessrisiken bei einer gerichtlichen Durchsetzung ohne den Vergleich bestehen würden.

Grundsätzlich kann mit dem Verwalter ein Vergleich geschlossen werden, der aber nur dann ordnungsmäßig ist, wenn die Grundlagen vor der Beschlussfassung geklärt sind. Dies ist kein Problem der Beweisbedürftigkeit, sondern der sachgerechten Ermessensentscheidung der Eigentümer. Hieran fehlte es völlig. Im Übrigen müssen grundlegende Informationen rechtzeitig vor der Versammlung (möglichst mit der Einberufung) übersandt werden, während eine Präsentation in der Versammlung nicht genügt (BGH, GE 2020, 749).

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister