Vergabe von Pkw-Stellplätzen

Vergabe von Pkw-Stellplätzen; Beseitigung eines kranken Baumes

1. Die Beseitigung eines kranken Baumes, der zudem Gemeinschaftseigentum beschädigt, kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

2. Hat die Wohnanlage weniger Stellplätze und Garagen als Wohneinheiten, verstößt eine Regelung über die Vermietung für mehrere Jahre gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

TOP 6: Der zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 17.11.2009 gefasste Beschluss war für unwirksam zu erklären, denn er entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Einer wirksamen Beschlussfassung hinsichtlich der Änderung des ursprünglichen Beschlusses vom 4.5.1984 steht nicht entgegen, dass es sich insoweit um eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG gehandelt habe, denn die Voraussetzungen einer solchen Vereinbarung liegen nicht vor. Vielmehr ist eindeutig, dass insoweit ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorgelegen hat. Zwar ist auch stillschweigend eine Vereinbarung möglich, jedoch spricht dagegen, dass ausdrücklich eine Regelung durch Beschluss erfolgt ist.

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, wobei unerheblich ist, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung durchführt. Jedoch ist erheblich, dass der neue Beschluss aus sich heraus einwandfrei ist, insbesondere einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (Niedenführ/Kümmel a.a.O., Rdnr. 60, 61 zu § 23 WEG). Dabei kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass der neue Beschluss seine schutzwürdigen Belange aus dem Inhalt und den Wirkungen des ersten Beschlusses berücksichtigt. Solche schutzwürdigen Belange können insbesondere dann beeinträchtigt sein, wenn der Erstbeschluss für einen Wohnungseigentümer eine günstige Rechtsposition begründet hat, die durch den Zweitbeschluss eingeschränkt oder entzogen werden soll. Dabei ist ferner zu berücksichtigen, dass durch einen Zweitbeschluss nicht generell etwaige tatsächliche Vorteile erhalten bleiben müssen, die der Erstbeschluss begründet hat. In jedem Fall ist eine Abwägung zwischen den Interessen der Begünstigten und der übrigen Eigentümer vorzunehmen (Niedenführ a.a.O., m.w.N.).

Die getroffene Regelung entspricht bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie die gesetzliche Regelung des §15 Abs. 3 WEG nicht berücksichtigt. Danach sind alle Wohnungseigentümer hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums (wozu die Stellplätze und Garagen gehören) betreffend den Gebrauch gleichberechtigt. Die Regelung hinsichtlich der Vermietung der Stellplätze und Garagen hätte diesen Grundsatz berücksichtigen müssen. Jedoch folgt aus der beschlossenen Regelung, dass zum Teil Wohnungseigentümer (zumindest) jahrelang von der Nutzung einer Garage oder eines Stellplatzes ausgeschlossen sind, da für bestehende Mietverträge keine zeitliche Begrenzung vorgesehen ist. Da insgesamt weniger Stellplätze und Garagen als Wohnungseinheiten vorhanden sind, widerspricht diese Regelung - wie bereits die im Jahre 1984 getroffene Regelung - dem Grundsatz des § 15 Abs. 3 WEG. Ferner ist keine konkrete Rangfolge hinsichtlich der Vergabe der Stellplätze bei einer Neuvermietung in der beschlossenen Regelung enthalten. Auch bei der Frage einer Mieterhöhung anlässlich der Ausübung der im Beschluss vorgesehenen Option fehlt ein konkretes Verfahren.

Auf die übrigen von den Kl. dargelegten Beanstandungen kommt es aus den vorliegenden Gründen nicht an, da diese bereits dazu führen, den Beschluss für unwirksam zu erklären.

TOP 2: Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Anfechtung von TOP 2 des Beschlusses vom 17.11.2009 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a ZPO über die Kosten unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Die Kosten waren den Kl. aufzuerlegen, da sie insoweit auch in der Berufung unterlegen wären.

Die Beschlussfassung betreffend die Fällung der Birke entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Entscheidend dafür, ob es sich bei der Abholzung der Birke um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handelt, ist die Beurteilung, ob der Baum noch standsicher ist und gegebenenfalls Schaden am Gemeinschaftseigentum (Pflasterung) verursacht. Auszugehen ist davon, dass es sich dann, wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, um eine bauliche Veränderung handelt, da die Birke wesentlich zum Eindruck der Außenanlagen der Wohnungseigentumsanlage beiträgt und sich dieser Eindruck durch die Abholzung wesentlich verändern würde (Niedenführ-Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Rdn. 28 zu § 22 WEG). Nach Merle (Bärmann, Merle WEG, 10. Aufl., Rdnr. 58 zu § 22 WEG) ist das Abholzen eines Baumes, der nicht mehr standsicher ist, eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, während es ansonsten eine bauliche Veränderung darstellt, weil Teile des Gemeinschaftseigentums beseitigt werden.

Vorliegend steht zur Überzeugung der Kammer durch den Bescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg vom 29.7.2009 hinreichend fest, dass Schäden am Verbundpflaster des Gemeinschaftseigentums durch die Wurzeln des Baumes verursacht wurden und der Baum nicht hinreichend gesund war mit der Folge, dass durch den Beschluss zur Fällung keine bauliche Veränderung vorgenommen werden sollte, welche eine einstimmige Beschlussfassung erfordert hätte. Die Argumentation der Kl., es handele sich insoweit um einen Gefälligkeitsbescheid des Bezirksamtes, ist unsubstantiiert, denn es ist hinreichend nachvollziehbar, dass der Baum bei der ersten Begehung am 13.3.2006 einen anderen Zustand aufgewiesen hat als bei der dem Bescheid vom 29.7.2009 zugrunde liegenden Begehung am 7.7.2009. Aufgrund dessen reichte das Vorbringen der Kl. für eine mögliche Feststellung, dass die dem Bescheid des Bezirksamtes zugrunde liegenden Tatsachen nicht zutreffen, nicht aus. Der Umstand, dass in dem Beschluss über die Fällung eine Ersatzpflanzung nicht vorgesehen worden ist, führt zu keiner anderen Beurteilung.

Eine mehrheitlich beschlossene Regelung über die Vermietung von knappen Pkw-Stellplätzen muss die gleichberechtigten Interessen aller Wohnungseigentümer berücksichtigen.

Die Wohnungseigentümer beschließen am 17. November 2009 zu TOP 2 die Fällung einer Birke, die Krankheitssymptome zeigt und deren Wurzeln die Garagenzufahrt beschädigen. Außerdem heben sie zu TOP 6 einen aus dem Jahre 1984 stammenden einstimmigen Beschluss auf, der die mehrjährige Vermietung von Stellplätzen und Garagen erlaubt. In der Wohnanlage sind weniger Stellplätze und Garagen vorhanden als Wohneinheiten.

Das AG weist die Anfechtungsklage ab. Hiergegen die Berufung an das LG.

Das LG bestätigt die Klageabweisung wegen der kranken Birke (TOP 2). Dagegen wird der Eigentümerbeschluss zur künftigen Verfahrensweise bezüglich der Vermietung der Garagen und Stellplätze (TOP 6) für ungültig erklärt. Die bisherige Regelung stellt ungeachtet der Einstimmigkeit einen durch Mehrheitsbeschluss änderbaren Beschluss dar. Die mehrheitlich neu beschlossene Verfahrensweise entspricht jedoch nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Regelung hinsichtlich der Vermietung der Stellplätze und Garagen hätte berücksichtigen müssen, dass alle Wohnungseigentümer betreffend den Gebrauch gleichberechtigt sind. Demgemäß dürfen nicht Wohnungseigentümer jahrelang von der Nutzung einer Garage oder eines Stellplatzes ausgeschlossen werden.

Bereits 1996 hatte das KG (Beschluss vom 28. Februar 1996 - 24 W 8306/94, GE 1997, 253) entschieden, dass die Wohnungseigentümer nicht daran gehindert sind, eine durch richterliche Gestaltung vorgenommene Gebrauchsregelung über die Zuteilung von Kfz-Stellplätzen durch eine anderweitige Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Zuteilungsregelung zu ersetzen. Die Zuteilung von Stellplätzen an Wohnungseigentümer nach einem von der Gemeinschaft beschlossenen und vom Verwalter anzuwendenden und zu kontrollierenden Punktesystem kann zu einer gerechteren Platzvergabe führen als die Vergabe nach einem jährlichen Losverfahren. Das durch die Ansammlung von Punkten verbriefte Anwartschaftsrecht eines Wohnungseigentümers auf Zuteilung eines Stellplatzes kann auf den Erwerber von Wohnungseigentum und wie ein Sondernutzungsrecht auch auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen werden.