Verfügung der Wohnungsaufsicht zur Wiederherstellung der Warmwasserver-sorgung

1. Die Versorgung mit Warmwasser gehört in der Bundesrepublik zu dem üblichen Wohnstandard, den ein Vermieter einer Liegenschaft zu gewährleisten hat.

2. Der Anstieg der Gaspreise ist kein Grund, die Versorgung mit Warmwasser sowie die bestehende Gasheizung außer Betrieb zu setzen. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil es sich insoweit um umlagefähige Nebenkosten handelt, die letztlich die Mieter in der Regel entsprechend ihres Verbrauchs zu tragen haben.

Der Antragsteller wendet sich als Eigentümer der Liegenschaft „B-Straße“ in Frankfurt a. M. gegen eine Verfügung des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt, mit welcher ihm aufgegeben wird, die Gasheizungsanlage im Keller der Liegenschaft in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen. Am 30.6.2022 teilte die bevollmächtigte Rechtsanwältin einer Mieterin der Liegenschaft dem Amt für Wohnungsaufsicht der Antragsgegnerin mit, dass in der Liegenschaft seit diesem Tag kein Warmwasser mehr verfügbar sei. Der Antragsteller habe mit Schreiben vom 10.06.2022 angekündigt, die Gaszufuhr zum 1.7.2022 einzustellen. […]

Am 19.7.2022 wurde im Rahmen einer örtlichen Überprüfung festgestellt, dass die Heizungsanlage trotz des auf „an“ stehenden Schalters der Einschaltvorrichtung nicht in Funktion ist und die Gaszufuhr offensichtlich unterbrochen ist. Ob darüber hinausgehende Mängel an der Anlage vorliegen, konnte nicht festgestellt werden. Eine Warmwasserversorgung in der Wohnung der vorgenannten Mieterin war jedenfalls nicht gegeben.

Mit Verfügung vom 20.7.2022 wurde dem Antragsteller aufgegeben, die Gasheizungsanlage der Liegenschaft durch einen Gasinstallationsbetrieb in einen ordnungsgemäß funktionsfähigen Zustand zu versetzen, sodass die Versorgung der Wohnungen mit Warmwasser gewährleistet ist. Sofern technische Mängel vorliegen, seien diese durch den Gasinstallationsbetrieb fachgerecht beseitigen zu lassen. Es wurde die sofortige Vollziehung der Verfügung angeordnet, die damit begründet wurde, dass die Versorgung mit fließendem Wasser bei mehrgeschossigen Mietshäusern ein gängiges Mindestausstattungsmerkmal darstelle. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung baulicher Mindestanforderungen sowie der Umstand, dass im vorliegenden Fall eine besonders pflegebedürftige Mieterin betroffen sei, gebiete ein sofortiges Einschreiten. Der inzwischen drei Wochen andauernde Zustand ohne fließendes warmes Wasser sei nicht länger hinnehmbar. Ferner wurde die Ersatzvornahme angedroht, deren voraussichtliche Kosten mit 1.092,35 € beziffert wurden. […]

Mit Schreiben vom 21.7.2022 an die Antragsgegnerin, eingegangen am 25.7.2022, das als Widerspruch zu werten ist, wendete sich der Antragsteller gegen die streitgegenständliche Verfügung und machte - ebenso wie in einem Schreiben vom 14.7.2022 an das AG Frankfurt in dem parallel geführten Zivilrechtsstreit - 33 C 2065/22 (76) -, das der Antragsteller seinem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz beim hiesigen Gericht beifügte, geltend, dass der Krieg der Russischen Föderation gegen die Ukraine zu einer massiven Erhöhung der Gaspreise geführt habe. Nach den Feststellungen der Bundesnetzagentur habe sich der Gasbezugspreis um 500 bis 800 % erhöht. Nach den Empfehlungen der Bundesregierung sei der Bezug von Gas einzustellen. Dies gelte vor allem, um die Mieter vor den gewaltigen Kosten einer weiteren Gasversorgung zu schützen. Als Alternative zur Beheizung habe die Bundesregierung die Versorgung durch Strom genannt. Jeder Mieter habe in seinen Mieträumen mehrere Steckdosen. Damit könne er Elektroheizgeräte in nahezu jedem Raum verwenden. Warmes Wasser könne in der Küche bereitet werden. Bei den vorliegenden Mietverhältnissen handele es sich um das Sondermietverhältnis eines einzelnen Wohngemeinschaftszimmers. Wie der Mietvertrag belege, seien dort keine Angaben über die Ausstattung mit Wärmeversorgung genannt.

Der Antragsteller trägt vor, die Verfügung sei unzulässig. Sie ignoriere die Situation in der gegenwärtigen Gaskrise, die seitens des Amtes für Wohnungswesen nicht in Betracht gezogen werde. Die Mieter hätten keinen Rechtsanspruch auf Belieferung mit Energie zu einem dauerhaft günstigen Preis. […]

Der Antrag ist in allen seinen Teilen unbegründet. Keinerlei rechtlichen Bedenken begegnet die formelle Rechtmäßigkeit der Anordnung des Sofortvollzugs in Bezug auf die wohnungsaufsichtsrechtliche Verfügung selbst, deren Sofortvollzug angeordnet wurde. Insbesondere genügt die nach § 80 Abs. 3 VwGO erforderliche besondere Begründung vollumfänglich den gesetzlichen Anforderungen.

Die Anordnung des Sofortvollzugs in Bezug auf die Wiederherstellung der Warmwasserversorgung in der streitgegenständlichen Liegenschaft ist anhand der vorstehend bereits erläuterten Maßstäbe auch als materiell rechtmäßig anzusehen.

Nach § 2 Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) i.d.F. v. 4.9.1974 (GVBl. I, S. 395) obliegt es den Gemeinden als Aufgabe des eigenen Wirkungskreises (Selbstverwaltungsaufgabe), nach den Bestimmungen dieses Gesetzes auf die Beseitigung von Wohnungsmissständen hinzuwirken.

§ 9 HWoAufG, auf den die Antragsgegnerin ihre Anordnung allein stützt, ermächtigt die Antragsgegnerin, erforderliche Anordnungen zu treffen, die den dinglich Berechtigten verpflichten, Gebäude, in denen sich Wohnungen oder Wohnräume befinden, und zugehörige Nebengebäude und Außenanlagen so instand zu setzen oder zu verbessern, dass Bewohner nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt werden oder der bestimmungsgemäße Gebrauch von Gebäuden und Anlagen nicht erheblich beeinträchtigt wird.

Die getroffenen Anordnungen sind zunächst formell rechtmäßig. Insbesondere hat eine Anhörung des Antragstellers gemäß § 28 Abs. 1 Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG) stattgefunden.

Die Anordnung erweist sich auch materiell als offensichtlich rechtmäßig. Entgegen der geradezu abwegigen Rechtsauffassung des Antragstellers gehört die Versorgung mit Warmwasser zu den absolut gängigen Mindeststandards, die bei einer Mietwohnung erwartet werden können. Daran ändern auch die Ausführungen des Antragstellers zur Gaskrise nichts. In diesem Zusammenhang spielt es für die Verpflichtung des Vermieters einer Liegenschaft, eine bestehende Warmwasserversorgung auf Gasbasis funktionsfähig zu erhalten, schlicht keine Rolle, wie sich die Gaspreise gegenwärtig entwickeln. Es handelt sich dabei um Nebenkosten, die regelmäßig in Form monatlicher Vorauszahlungen und letztlich auf der Basis einer vom Vermieter zu erstellenden Jahresendabrechnung von den Mietern zu erbringen sind. Die Ausführungen des Antragstellers, er wolle die Mieter vor den gewaltigen Kosten einer weiteren Gasversorgung schützen, erweisen sich als fadenscheinig und sind überdies Ausdruck einer bevormundenden Haltung des Antragstellers gegenüber seinen Mietern, die diesem in keiner Weise zusteht. Vollständig irrelevant ist auch der Einwand, bei den vorliegenden Mietverhältnissen seien in den Mietverträgen keine Angaben über die Ausstattung mit Wärmeversorgung enthalten. Selbst wenn dies richtig sein sollte, ist darauf zu verweisen, dass die Beheizung von Wohnungen und die Bereitstellung von Warmwasser zu den mietrechtlichen Mindeststandards gehört, die der Vermieter zu erbringen hat. Dies gehört schlicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Des Weiteren muss darauf verwiesen werden, dass die Warmwasserversorgung, um die es vorliegend vorrangig geht, seitens des Antragstellers bis zum 30.6.2022 gewährleistet wurde und damit auch Geschäftsgrundlage der mietvertraglichen Abmachungen gewesen sein dürfte. Dementsprechend hat das Amtsgericht Frankfurt mit Beschluss vom 5.7.2022 - 33 C 2065/22 (76) - gegenüber dem Antragsteller eine einstweilige Anordnung erlassen, mit welcher dem Antragsteller aufgegeben wird, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen. Auch wenn das beschließende Gericht über die Tragweite mietvertraglicher Regelungen nicht zu entscheiden hat, stellen die vorbezeichneten Umstände auch ein Indiz für die öffentlich-rechtlich unter dem Blickwinkel der Wohnungsaufsicht zu treffenden Bewertungen dar. Denn auch öffentlich-rechtlich ist es vollkommen unstrittig, dass eine Versorgung mit Warmwasser und Heizung zu den absoluten Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen in einem Land wie der Bundesrepublik Deutschland gehört, die ein Vermieter und Eigentümer einer Liegenschaft nach den Wertungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes zu gewährleisten hat, ob er nun will oder nicht. Im Übrigen ist auch von Belang, dass der Antragsteller eigenmächtig einen bestehenden absolut üblichen Wohnstandard mit absolut fadenscheiniger Begründung willkürlich abgesenkt hat.

Die Verfügung erweist sich auch als ermessensfehlerfrei und insbesondere verhältnismäßig. […]

Der Verhältnismäßigkeit der Verfügung kann seitens des Antragstellers nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, die Mieter könnten im kommenden Winter ihre Wärmeversorgung auf Strombasis gewährleisten und Warmwasser in der Küche zubereiten.

Dass die Bundesregierung entsprechende Ratschläge erteilt, ist schlicht unzutreffend. Vielmehr wird in den Medien regelmäßig aufgrund des vermehrten Kaufs von Heizlüftern und deren massierten Einsatzes im kommenden Winter davor gewarnt, dass dies einerseits zu einer Überlastung der Stromnetze führen könnte, andererseits die Beheizung mit Strom sich keinesfalls als wirtschaftlicher und energieeffizienter darstellt als eine Beheizung auf der Basis von Gas. Bei den Ausführungen des Antragstellers handelt es sich um krude, nicht belegte Behauptungen, denen das Gericht deshalb keinerlei Bedeutung beizumessen vermag.

Auch die Zwangsmittelandrohung in Form der Ersatzvornahme erweist sich als rechtmäßig. Die Voraussetzungen für die Zwangsmittelandrohung nach §§ 69 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2; 74 Hessisches Verwaltungsvollstreckungsgesetz (HVwVG) liegen vor.

Der Vermieter darf wegen der Gaspreissteigerungen die Warmwasserversorgung nicht einstellen. Der Mieter kann dann nicht nur eine einstweilige Verfügung beantragen (siehe AG Frankfurt Seite 981), auch die Wohnungsaufsicht kann einschreiten.

Der Vermieter hatte die Gaszentralheizungsanlage im Keller stillgelegt; die Mieter schalteten die Wohnungsaufsicht ein, die dem Vermieter aufgab, die Versorgung der Wohnungen mit Warmwasser zu gewährleisten. In seinem Widerspruch berief sich der Vermieter auf Preissteigerungen um 500 bis 800 %. Er beantragte die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs wiederherzustellen.

Das VG Frankfurt lehnte den Antrag ab. Mit ungewöhnlich deutlichen Worten (geradezu abwegige Rechtsauffassung, fadenscheinige Ausführungen, vollständig irrelevant, krude nicht belegte Behauptungen) verwies das Gericht darauf, dass die Versorgung mit Warmwasser zum üblichen Wohnstandard gehöre. Der Vermieter sei nicht zur Bevormundung der Mieter berechtigt und dürfe sie nicht auf andere Möglichkeiten der Beheizung oder Warmwassererwärmung verweisen. Die Zwangsmittelandrohung in Form einer Ersatzvornahme sei daher rechtmäßig.

Dazu folgender Leserbrief: „Uns wurde ein Gasliefervertrag (Gaszentralheizung) zum 31. Dezember 2022 gekündigt. Auf Nachfrage beim Anbieter gibt es keine Möglichkeit der Vertragsverlängerung. Auch der Abschluss eines neuen Gasliefervertrags sei derzeit leider nicht möglich.

Auf Nachfrage bei anderen Anbietern erhielt ich kein einziges neues Angebot. Nunmehr liegt mir die Möglichkeit eines neuen Vertrags mit der GASAG vor. Die Heizkosten liegen in der Wohnanlage derzeit im Mittel bei ca. 1,15 €/m2. Nach Neuabschluss mit der Gasag würden die Vorschüsse auf 4,35 €/m2 steigen. Die Erhöhung der Heizkostenvorschüsse wird für viele Mieter nicht zu stemmen sein. Wie können wir unsere Kunden absichern und Mietausfälle vermeiden?“

Eine Antwort darauf ist nach derzeitiger Rechtslage nicht möglich. Jedenfalls ist ein mit den Mietern nicht abgestimmtes Handeln des Vermieters rechtswidrig. Ein Vermieter kann weder Mietausfälle vermeiden noch seine Mieter absichern.