Verfügungsverbot

Verfügungsverbot; Schutz des Restitutionsberechtigten durch Grundstücksverkehrsgenehmigung als Voraussetzung der Eigentumsumschreibung

Alleiniger Zweck der GVO‑Genehmigung besteht im Schutz des Restitutionsberechtigten nach dem Vermögensgesetz gegen beeinträchtigende Verfügungen. Es soll verhindert werden, dass bei Vorliegen eines Rückübertragungsanspruchs entgegen dem nur schuldrechtlichen Verfügungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG dingliche Rechtsgeschäfte abgeschlossen werden, die zum Erlöschen des Rückübertragungsanspruches führen können.

I. 1 Die im Betreff bezeichneten Grundstücke sind im Zuge einer Trennvermessung aus den vormals unter laufenden Nummern 6 und 7 des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch von S., BI. ... eingetragenen Grundstücken hervorgegangen (Flur 4, Flurstück 871 und Flur 4, Flurstück 876). Am 19.6.2000 schlossen Frau T. R. und die Beteiligte zu 2) mit notarieller Urkunde der verfahrensbevollmächtigten Notarin (Nr. .../2000) einen Kaufvertrag über zwei unvermessene Teilflächen aus den betroffenen Grundstücken (aus dem Flurstück 871 ca. 450 m2, aus dem Flurstück 876 ca. 700 m2). Der Zuschnitt der Teilflächen ergibt sich aus einem zum Bestandteil des Vertrags gemachten Lageplan. Frau T. R. verstarb am 28.5.2001 und wurde ausweislich des am 1.8.2002 vom Nachlassgericht G. erteilten Erbscheins von dem Beteiligten zu 1) allein beerbt. Am 29.6.2012 erklärten die Beteiligten - jeweils vertreten durch eine Notarfachangestellte der verfahrensbevollmächtigten Notarin - zu Urkunden‑Nr. 533/2012 der verfahrensbevollmächtigten Notarin die Auflassung der im Betreff bezeichneten Grundstücke an die Beteiligte zu 2). Sie erklärten zudem, die nunmehr trennvermessenen, neu entstandenen Grundstücke seien mit den jeweiligen unvermessenen Teilflächen in der notariellen Urkunde vom 19.6.2000 identisch. Das im Bestandsverzeichnis unter laufender Nummer 21 eingetragene Grundstück Flur 4, Flurstück 871/1 hat eine Fläche von 258 m2, das unter Nummer 25 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück Flur 4, Flurstück 876/2 eine solche von 949 m2. Lage und Zuschnitt der neu entstandenen Grundstücke ergeben sich aus den den jeweiligen Veränderungsnachweisen beiliegenden Liegenschaftskarten. Die verfahrensbevollmächtigte Notarin beantragte mit Schriftsatz vom 12.11.2012, beim Grundbuchamt am 14.11.2012 eingegangen, u. a. die Umschreibung des Eigentums auf den Beteiligten zu 2). Sie legte einen Genehmigungsbescheid nach der Grundstücksverkehrsordnung des Landratsamts G. vom 18.10.2000 vor. Danach wurde der am 19.6.2000 zu Urkunden‑Nr. .../2000 geschlossene Vertrag genehmigt.

2 Die Grundbuchrechtspflegerin beanstandete mit Zwischenverfügung vom 28.2.2013, dass nach den Vermessungsunterlagen der ursprüngliche Kaufvertrag vom 19.6.2000 andere Grundstücksteile betreffe als die am 29.6.2012 erklärte Auflassung. Es sei daher die Vorlage einer neuen Grundstücksverkehrsgenehmigung erforderlich.

3 Dagegen richtet sich die von der Urkundsnotarin eingelegte Beschwerde. Sie meint, die Grundstücksverkehrsgenehmigung beziehe sich auf die jeweiligen Gesamtgrundstücke, nicht nur auf die veräußerten Teilflächen. Im Übrigen stimmten Lage und Zuschnitt der vermessenen Grundstücke mit den Teilflächen in dem Kaufvertrag vom 19.6.2010 überein; geringfügige Größenabweichungen seien ohne Belang.

4 Die Grundbuchrechtspflegerin half der Beschwerde mit begründetem Beschluss vom 27.5.2013 nicht ab. Sie wies darauf hin, dass die Lage der jeweiligen Grundstücke in der Auflassungserklärung und insbesondere der Zuschnitt des Flurstücks 871/1 sich von der zeichnerischen Darstellung im schuldrechtlichen Vertrag vom 29.6.2000 erheblich unterschieden. Im Übrigen sei die Gesamtfläche auch größer geworden.

5 Die Urkundsnotarin hat zur Nichtabhilfeentscheidung Stellung genommen und hält an der Beschwerde fest.

6 Wegen der Einzelheiten sowie zur Lage und zum Zuschnitt der betroffenen Flächen nimmt der Senat Bezug auf die eingereichten Schriftsätze, den Lageplan zur Urkunde vom 19.6.2000 und die Liegenschaftskarten als Bestandteil der Veränderungsnachweise.

II. 7 Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Die Berechtigung der Urkundsnotarin, für die Beteiligten Beschwerde einzulegen, ergibt sich aus § 15 Abs. 2 GBO mangels konkreter Angabe ist davon auszugehen, dass die Beschwerde für beide Beteiligte eingelegt wurde (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rn. 20 m.w.N.). Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg, weil das von der Grundbuchrechtspflegerin angenommene Eintragungshindernis nicht besteht. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 GVO bedürfen die Auflassung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung. Als Grundstück im Sinne dieser Bestimmung gelten nach § 3 Satz 1 GVO auch Grundstücksteile. Das Grundbuchamt darf nach § 2 Abs. 2 GVO die Eintragung im Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist; die Genehmigung des schuldrechtlichen Vertrages umfasst auch das zu seiner Ausführung erforderliche dingliche Rechtsgeschäft, § 2 Abs. 1 Satz 3 GVO. Aus diesem Grund deckt der vorgelegte Genehmigungsbescheid vom 18.10.2000 für den Kaufvertrag vom 19.6.2000 auch die am 29.6.2012 erklärte Auflassung.

8 Entgegen der Auffassung der verfahrensbevollmächtigten Notarin betrifft der Vertrag vom 19.6.2000 allerdings teilweise andere Teilflächen der ursprünglichen Flurstücke 871 und 876 als die Auflassung vom 29.6.2012. Das wird insbesondere bei dem nunmehr gebildeten Grundstück 871/1 deutlich, das einen gänzlich anderen Zuschnitt als die im Lageplan der notariellen Urkunde vom 19.6.2000 eingezeichnete Teilfläche hat. Im Übrigen differieren die Größenangaben der veräußerten Teilflächen nicht nur unerheblich. In der Literatur wird aus dem Umstand, dass die GVO‑Genehmigung nach dem Wortlaut des Gesetzes (§ 2 Abs. 1 GVO) i.V.m. § 3 GVO nicht grundstücks‑, sondern vielmehr rechtsgeschäftsbezogen ist, überwiegend abgeleitet, dass es bei einer Änderung eines bereits genehmigten Vertrages, der den Vertragsgegenstand durch Einbeziehung weiterer Grundstücke oder Grundstücksteile erweitert, einer erneuten Genehmigung bedarf (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4108 a; Bleisteiner, NotBZ 2002, 35 ff. m.w.N.). Dem vermag sich der Senat in dieser Allgemeinheit nicht anzuschließen, weil sich diese Auslegung einseitig am Wortlaut des Gesetzes orientiert und den Sinn und Zweck des Genehmigungserfordernisses nach der GVO ausblendet.

9 Alleiniger Zweck der GVO‑Genehmigung besteht im Schutz des Restitutionsberechtigten nach dem Vermögensgesetz gegen beeinträchtigende Verfügungen. Es soll verhindert werden, dass bei Vorliegen eines Rückübertragungsanspruchs entgegen dem nur schuldrechtlichen Verfügungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG dingliche Rechtsgeschäfte abgeschlossen werden, die zum Erlöschen des Rückübertragungsanspruches führen können (OLG Jena, Rpfleger 1998, 109 ff.; LG Rostock NotBZ 2006, 61 f.; Bleisteiner, aaO. m.w.N.). Vor diesem Hintergrund ist das Gesetz nach Auffassung des Senats dahin auszulegen, dass die Änderung eines bereits genehmigten Veräußerungsvertrages dann keiner erneuten Genehmigung bedarf, wenn inhaltlich Änderungen betroffen sind, die nach dem geschilderten Zweck der GVO‑Genehmigung irrelevant sind (Schöner/Stöber, aaO.). So liegt es im vorliegenden Fall, auch wenn sich Zuschnitt und Größe der betroffenen Teilflächen geändert haben. Die beiden mit Urkunde vom 29.6.2012 veräußerten neu gebildeten Grundstücke Flur 4, Flurstück 871/1 und Flur 4, Flurstück 876/2 sind nämlich ausschließlich aus den Ursprungsgrundstücken (Flurstück 871 und Flurstück 876) hervorgegangen; Teilflächen anderer Grundstücke wurden in die Neubildung nicht einbezogen. Das ergibt sich aus dem Vergleich zwischen dem Lageplan als Bestandteil der Urkunde vom 19.6.2000 und den Liegenschaftskarten als Anlage zu den Veränderungsnachweisen und ist dem Grundbuchamt daher in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Aufgrund des Genehmigungsbescheids des Landratsamts G. vom 18.10.2000 steht fest, dass zum damaligen Zeitpunkt die Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 Nr. 1 GVO vorgelegen haben, dass also ein Antrag nach § 30 Abs. 1 VermG entweder innerhalb der Ausschlussfrist des § 30 a VermG nicht gestellt oder ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist. Gegenstand des Vertrages vom 19.6.2000, der mit diesem Bescheid genehmigt wurde, waren zwar nur unvermessene Teilflächen der beiden Grundstücke; gleichwohl musste sich die entsprechende Prüfung des Landratsamts auf die beiden Grundstücke insgesamt beziehen, weil Anträge auf Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz nicht für unvermessene Teilflächen gestellt werden konnten. Dieser Prüfungsumfang ergibt sich im Übrigen auch aus dem Bescheid selbst. Auch der Zeitraum von mehr als zehn Jahren zwischen Erteilung der Genehmigung und der Auflassungserklärung vom 29.6.2012 rechtfertigt die Forderung nach einer erneuten Genehmigung nicht. Im Hinblick auf die Ausschlussfrist des § 30 a Abs. 1 VermG ist es aus Rechtsgründen ausgeschlossen, dass nach Genehmigungserteilung entweder hinsichtlich der beiden Ausgangsgrundstücke oder hinsichtlich der beiden neu gebildeten Grundstücke noch Rückübertragungsanträge nach dem Vermögensgesetz angemeldet wurden (LG Rostock, aaO. m.w.N.).

III. 10 Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst, weil im Beschwerdeverfahren Gerichtsgebühren nach §§ 131 Abs. 1, 3 KostO nicht erhoben werden und andere Beteiligte, denen die Erstattung außergerichtlicher Kosten der Beschwerdeführer aufgegeben werden könnte, nicht vorhanden sind. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde scheidet schon deshalb aus, weil die Entscheidung des Senats die Beteiligten nicht beschwert.