Verfügungsverbot

Verfügungsverbot; Rückübertragungsanspruch; Anmeldung; Anmelder; Mauergrundstück; entschädigungslose Enteignung

1. Das Verfügungsverbot nach § 3 Abs. 3 VermG tritt zwar nach dem Wortlaut der Vorschrift bereits dann ein, wenn eine Anmeldung von Rückübertragungsansprüchen vorliegt; dies gilt jedoch nicht für solche Anmeldungen, bei denen offensichtlich ist, daß der Anmelder nicht Berechtigter ist.

2. Keine Rückgabe von Grundstücken, die zum Zwecke des Mauerbaus enteignet wurden.

3. Ein Enteignungsakt nach DDR-Recht ist nicht deshalb nichtig, weil den Betroffenen vor der Enteignung kein rechtliches Gehör gewährt wurde. 4. Eine Enteignung nach DDR-Recht ist nicht deshalb als entschädigungslos anzusehen, weil der festgesetzte Betrag mit im Grundbuch eingetragenen Forderungen verrechnet wurde, als deren Inhaber sich die DDR nach ihrem Rechtsverständnis gerierte.

I. Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Entscheidung des Antragsgegners nach § 3 a Vermögensgesetz - VermG -, mit der die Veräußerung unter anderem des Grundstücks X-Straße in Berlin-Mitte an die Beigeladene zugelassen wird. Dieses Grundstück, das im Grundbuch Berlin-Mitte als Teil des Flurstücks 1 früher unter der Lagebuch-Nr. ... mit einer Fläche von 598 qm eingetragen ist, gehört zu einem insgesamt ca. 14.195 qm großen Areal, auf dem eine Investorengruppe unter der Federführung der Beigeladenen ein Geschäfts- und Kommunikationszentrum errichten will. Als Eigentümer war aufgrund des Zuschlagsbeschlusses im Rahmen einer Zwangsversteigerung am 8. April 1941 seit dem 8. August 1941 der inzwischen verstorbene Ehemann der Antragstellerin eingetragen, dessen Alleinerbin sie ist. Seit dem 7. Juni 1962 ist als Eigentümer "Eigentum des Volkes" im Grundbuch vermerkt. Diese Eintragung erfolgte "aufgrund des § 10 des Verteidigungsgesetzes vom 10. September 1961 (VOBl. I 62 S. 45), i. V. des Inanspruchnahmebescheides und des Ersuchens vom 27. April 1962". Im Jahre 1962 waren unter anderem folgende Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen: 100.000 Feingoldmark für den Sterbekassenverein für Reichspostbeamte in Berlin (Nr. 39); 72.000 Feingoldmark (Nr. 43) und 68.000 Goldmark (Nr. 44) ebenfalls für den vorgenannten Sterbekassenverein; 200.000 Reichsmark (Grundschuld) für die Aktiengesellschaft in Firma Deutsche Effecten- und Wechsel-Bank zu Berlin (Nr. 49). Die Eintragungen unter den Nrn. 39, 43 und 44 stammten aus den Jahren 1927, 1930 und 1937, und die Eintragung unter Nr. 49 datiert vom 14. Februar 1944. Mit der Eintragung des Ehemanns der Antragstellerin am 8. August 1941 waren mehrere Grundpfandrechte (Nrn. 44 bis 48) über Schulden in Höhe von insgesamt 48.628,05 RM gelöscht worden. Für die unter den Nrn. 43 und 44 eingetragenen Hypotheken über insgesamt 140.000 GM/RM war dem Ehemann der Antragstellerin von dem Gläubiger am 18. Februar 1945 eine Löschungsbewilligung erteilt worden, weil der Betrag bis zum 27. Januar 1945 zurückgezahlt worden war. Die Löschung wurde jedoch nicht mehr im Grundbuch eingetragen.

Durch Feststellungsbescheid des Rates des Stadtbezirks Mitte vom 14. Juni 1962, gerichtet an den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte als Verwalter des Grundstücks, wurde für die Inanspruchnahme des Grundstücks eine Entschädigung ("nach Beratung in der Entschädigungskommission") in Höhe von 150.700 DM festgesetzt. Am 16. November 1962/5. Januar 1963 vereinbarten der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin Mitte und die Sparkasse der Stadt Berlin, daß von dem festgesetzten Entschädigungsbetrag 2.988,70 DM für Verwaltungsaufwendungen des VEB abzuziehen seien und der Rest zur teilweisen Deckung der auf dem Grundstück am Tage der Inanspruchnahme lastenden "volkseigenen Forderungen" der Sparkasse der Stadt Berlin zufließen solle. Als Schulden des Entschädigungsberechtigten wurde ein Betrag von 544.000 DM errechnet, der sich aus den Hypotheken bzw. Grundschulden Nr. 39 (100.000 DM), Nr. 43 (72.000 DM), Nr. 44 (68.000 DM) und Nr. 49 (200.000 DM) zuzüglich Zinsen zusammensetzte.

Die Antragstellerin hat beim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen einen Antrag auf Rückübertragung des Grundstückes gestellt und im Rahmen des vorliegenden Verfahrens des einstweiligen Rechtsschutzes zunächst beantragt, dem Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung zu untersagen, eine Entscheidung über den Verkauf des streitbefangenen Grundstücks zu treffen. Mit Schreiben des von ihr beauftragten Architekten vom 28. Januar 1992 reichte die Antragstellerin beim Bezirksamt Berlin-Mitte am 5. Februar 1992 einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides, bestehend aus Zeichnungen, Beschreibungen und Berechnungen einschließlich Darstellung des Nutzungskonzeptes für das von ihr geplante Bauvorhaben ein; eine Abschrift erhielt der Antragsgegner am 3. Februar 1992.

Mit Bescheid der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 17. Februar 1992 ließ der Antragsgegner sinngemäß den Verkauf unter anderem des Grundstücks X Straße an die Beigeladene für einen investiven Zweck im Sinne des § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 Buchstabe a VermG zu. In der Begründung heißt es, daß mit der Investition von insgesamt etwa 400 Mio. DM voraussichtlich ca. 2.500 Arbeitsplätze und 125 Wohnungen entstehen würden. Die Dienlichkeit des Grundstücks für das Gesamtvorhaben sei gegeben, eine Einzellösung für das Grundstück würde dem angestrebten Quartier-Charakter entgegenstehen, der letztlich einen höheren Nutzungsgrad und damit auch ein höheres Investitionsvolumen bewirke. Demgegenüber sei die Durchführung der von der Antragstellerin geplanten investiven Maßnahmen nicht glaubhaft gemacht. Darüber hinaus sei die Berechtigung der Antragstellerin im Sinne des Vermögensgesetzes mit hoher Wahrscheinlichkeit ohnehin nicht gegeben, weil die Enteignung im Jahre 1962 gegen Entschädigung erfolgt sei.

Aufgrund des vorgenannten Bescheides hat die Antragstellerin nunmehr ihren Antrag umgestellt und begehrt die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage (VG 25 A 72.92) gegen den Bescheid vom 17. Februar 1992. Zur Begründung trägt sie im wesentlichen vor, die Enteignung im Jahre 1962 sei rechtsstaatwidrig und entschädigungslos erfolgt. Darüber hinaus sei ihr Bauvorhaben bei der gebotenen Abwägung dem der Beigeladenen vorzuziehen.

II. Der nach Neuformulierung nunmehr zulässige Antrag gemäß § 80 Abs. 5 VwGO ist unbegründet. Nach § 3 a Abs. 4 VermG haben Widerspruch und Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung. Nach dieser Grundentscheidung des Gesetzgebers besteht generell ein öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der Entscheidung. Dem Interesse des Antragstellers, vom Vollzug verschont zu bleiben, kommt (nur) dann der Vorrang zu, wenn sein Obsiegen in der Hauptsache wahrscheinlicher ist als sein Unterliegen oder wenn die Vollziehung eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte (vgl. § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO). Dies läßt sich jedoch hier nicht feststellen. Bei der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung verletzt der angegriffene Bescheid die Antragstellerin nicht in ihren Rechten.

Der Antragsgegner mußte die Antragstellerin nicht als Berechtigte im Verfahren nach § 3 VermG berücksichtigen. Die Frage, ob ein Rückübertragungsanspruch nach dem Vermögensgesetz besteht, ist allerdings nicht hier, sondern im Verfahren vor den Ämtern zur Regelung offener Vermögensfragen zu klären und endgültig erst zu beantworten, wenn ein entsprechender Bescheid bestandskräftig geworden ist. Das Verfügungsverbot nach § 3 Abs. 3 VermG, das durch einen Bescheid nach § 3 a VermG gerade aufgehoben werden soll, tritt nach dem Wortlaut der Vorschrift bereits dann ein, wenn eine Anmeldung von Rückübertragungsansprüchen vorliegt. Dies kann jedoch nicht für jede Anmeldung gelten. § 3 Abs. 3 VermG bezweckt den Schutz des Berechtigten (vgl. Barkam in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rdnr. 26, 29), wie sich schon daraus ergibt, daß das Verbot nur für Geschäfte ohne Einverständnis des Berechtigten gilt (§ 3 Abs. 3 Satz 1 VermG; siehe dazu auch Beschlüsse der Kammer vom 21. Oktober 1991 - VG 25 A 555.91 -, VIZ 92, 23, und vom 13. Januar 1992 - VG 25 A 639.91 -). Ist schon im Verfahren nach § 3 a VermG - auch ohne daß ein Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vorliegt - offensichtlich, daß der Anmelder nicht Berechtigter ist - etwa weil das VermG keine Anwendung findet -, so verletzt ein Bescheid nach § 3 a VermG den Anmelder (bzw. den Erwerber der Rückübertragungsansprüche) nicht in seinen Rechten (Beschluß der Kammer vom 21. Oktober 1991 a. a. O.). Das Oberverwaltungsgericht Berlin verlangt sogar darüber hinaus, daß die Berechtigtenstellung im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO glaubhaft zu machen sei, so daß eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der vom Antragsteller darzulegenden Tatsachen gefordert werden müsse (Beschluß vom 8. November 1991 - OVG 8 S 231.91 -; ebenso Bezirksgericht Potsdam - Senat für Verwaltungssachen -, Beschluß vom 18. März 1992 - 1 B 1/92 V -; vgl. auch Scheifele, Zur Anwendung des § 3 a VermG durch die Treuhandanstalt, BB 1991, S. 1350, 1354). Vorliegend kann dahinstehen, welcher Maßstab für die Beurteilung anzulegen ist.

Denn bei summarischer Prüfung ist die Berechtigtenstellung der Antragstellerin offensichtlich nicht gegeben.

Nach § 1 Abs. 1 a und b VermG sind (nur) vermögensrechtliche Ansprüche an Vermögenswerten geregelt, die entschädigungslos enteignet und in Volkseigentum überführt oder gegen eine geringere Entschädigung enteignet wurden, als sie Bürgern der früheren DDR zustand. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Das Grundstück wurde, wie sich aus dem Feststellungsbescheid vom 14. Juni 1962 und dem Inanspruchnahmebescheid vom 27. April 1962 ergibt, nach den Vorschriften des § 10 des Verteidigungsgesetzes vom 20. September 1961 (VOBl. I 1962, S. 45) und des Entschädigungsgesetzes vom 25. April 1960 (GBl. I S. 257) enteignet. Nach § 10 des Verteidigungsgesetzes konnten "im Interesse der Verteidigung der Republik ... Grundstücke, wenn sie nicht durch Kauf zu erwerben sind, gegen Entschädigung in Volkseigentum überführt werden." Nach den §§ 1, 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 des Entschädigungsgesetzes wurde ebenfalls die Pflicht zur Entschädigung festgelegt und der Höhe nach an dem Wert zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme ausgerichtet. Anhaltspunkte dafür, daß entgegen diesen gesetzlichen Bestimmungen eine Entschädigung nicht oder in geringerer als hiernach vorgeschriebener Höhe gezahlt worden wäre, sind nicht ersichtlich. Vielmehr ergibt sich aus dem "Feststellungsbescheid" vom 14. Juni 1962, daß eine Entschädigung in Höhe von 150.700 DM festgesetzt worden ist.

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist die Rückgabe des enteigneten Grundstücks nicht schon allein deshalb geboten, weil die Enteignung zum Zwecke des Mauerbaus erfolgte und deshalb in besonderem Maße "Teilungsunrecht" bedeute. Zwar trifft es zu, daß das Land Berlin am 13. März 1992 eine entsprechende Gesetzesinitiative ergriffen hat (Bundesrats-Drucksache 167/92). Schon daraus wird jedoch deutlich, daß nach der geltenden Fassung des Vermögensgesetzes eine besondere Behandlung enteigneter "Mauergrundstücke" nicht vorgesehen ist, sondern in jedem Einzelfall der Frage nach einer ausgezahlten Entschädigung nachgegangen werden muß. Im übrigen bestehen derzeit keine Anhaltspunkte dafür, daß dem Gesetzesantrag des Landes Berlin in Bundesrat und Bundestag entsprochen werden würde. Jedenfalls handelt es sich insoweit ausschließlich um eine rechtspolitische Frage, ein Rechtsanspruch auf Rückübertragung gegen Entschädigung enteigneter "Mauergrundstücke" ist nicht ersichtlich.

Im übrigen bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, daß der Enteignungsakt selbst bereits nach DDR-Recht nichtig gewesen wäre. Zwar wurde seinerzeit der Antragstellerin bzw. ihrem Ehemann vor der Enteignung kein rechtliches Gehör gewährt, und sie haben die entsprechenden Mitteilungen und Bescheide auch nie erhalten. Gleichwohl entsprach dies der damaligen Rechtslage in der DDR, weil der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung als Vertreter der Grundstückseigentümer eingesetzt worden war und entsprechend in den Enteignungsvorgang einbezogen wurde ( (gem. § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 4. September 1952; VOBl. für Groß-Berlin Teil I, S. 445).

Der festgesetzte Entschädigungsbetrag in Höhe von 150.700 DM ist bei summarischer Prüfung auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Er entspricht einem Quadratmeterpreis von (150.700 : 598 =) 252 DM, womit der für Ost-Berlin grundsätzlich festgesetzte Höchstbetrag von 100 DM/qm (vgl. Beschluß der Kammer vom 13. Januar 1992 - VG 25 A 639.91 -) um mehr als das Doppelte überschritten worden ist.

Schließlich ist die Enteignung auch nicht deshalb als entschädigungslos anzusehen, weil der festgesetzte Betrag nicht ausgezahlt, sondern mit im Grundbuch eingetragenen Schulden verrechnet wurde. Nach ihrem Rechtsverständnis war die DDR, vertreten durch die Sparkasse bzw. das jeweilige Finanzamt, Inhaberin der Forderungen geworden, die den von ihr enteigneten Banken bzw. anderen Unternehmen zugestanden hatten.

Wenn demzufolge mit der vorgenommenen Verrechnung eine Entlassung aus der Verbindlichkeit gegeben war, muß von einer tatsächlichen Entschädigungsleistung ausgegangen werden. Es kann dahinstehen, ob im vorliegenden Fall sämtliche nicht gelöschten Grundpfandrechte herangezogen werden durften. Jedenfalls hinsichtlich der unter den Nrn. 43 und 44 eingetragenen Hypotheken über insgesamt 140.000 DM hat die Antragstellerin durch Vorlage der Löschungsbewilligung glaubhaft gemacht, daß die Forderungen nicht mehr valutieren. Bereits hinsichtlich der aus dem Jahre 1927 datierenden Hypothek über 100.000 Feingoldmark zugunsten des Sterbekassenvereins für Reichspostbeamte in Berlin ist eine Tilgung aber nicht ersichtlich, was auch dadurch bestätigt wird, daß dieser Betrag im Rahmen des Lastenausgleichsverfahrens noch als Verbindlichkeit eingesetzt wurde (Bescheid des Ausgleichsamtes Pforzheim vom 28. Juni 1977). Daß diese Forderung von der Sterbekasse gegenüber der Antragstellerin weiterhin geltend gemacht worden wäre, ist nicht vorgetragen, so daß bei der im vorliegenden Verfahren gebotenen summarischen Prüfung von einer Befreiung auszugehen ist, wenn auch die Rechtsnachfolge der DDR für den Gläubiger zweifelhaft erscheinen mag. Solche Zweifel bestehen jedoch nicht hinsichtlich der unter Nr. 49 eingetragenen Grundschuld über 200.000 DM zugunsten der Aktiengesellschaft in Firma Deutsche Effecten- und Wechsel Bank zu Berlin, weil deren Vermögen in das Eigentum des Volkes überführt worden war (Verordnung zur Überführung von Konzernen und sonstigen wirtschaftlichen Unternehmen in Volkseigentum vom 1. Mai 1949, Liste A Nr. 21 - VOBl. für Groß-Berlin, Teil I S. 112 ff.-). Da diese Grundschuld erst ein Jahr vor Kriegsende begründet wurde, ist die Rückzahlung der Verbindlichkeit entgegen dem unsubstantiierten Vorbringen der Antragstellerin (vgl. die eidesstattliche Versicherung vom 7. März 1992) völlig unwahrscheinlich. Wie die Antragstellerin selbst vorgetragen hat, ist sie auch von der späteren Rechtsnachfolgerin der enteigneten Bank in der Schweiz nicht in Anspruch genommen worden, so daß der teilweisen Verrechnung mit dem festgesetzten Entschädigungsbetrag offenbar befreiende Wirkung zugekommen ist. Im übrigen ist es für die Wirksamkeit der Enteignung der Bank naturgemäß unerheblich, ob die DDR Behörden in den Besitz des Grundschuldbriefes gelangt sind.

Nach alledem kam es auf die Vergleichbarkeit der geplanten Investitionsprojekte nicht mehr an, insbesondere auch nicht auf die Frage, unter welchen Voraussetzungen Anspruchsberechtigte hinsichtlich eines Teilgrundstückes gegenüber einem großflächigen Planungsprojekt zurückzustehen haben.

Soweit ersichtlich erstmals hat sich ein Gericht mit der Rückgabe von "Mauergrundstücken" beschäftigt.

Das war geschehen: Ein Grundstück in Berlin-Mitte war 1962 enteignet worden. Rechtsgrundlage war § 10 des Verteidigungsgesetzes vom 15. September 1961. Die Eigentümer waren vor der Enteignung nicht gehört worden. Es wurde eine Entschädigung festgesetzt, die allerdings mit vorhandenen Grundbuchbelastungen verrechnet wurde. Grundbuchgläubiger waren im wesentlichen Banken und andere Institutionen, die enteignet worden waren und deren Forderungen nach dem Rechtsverständnis der damaligen DDR dem Staat, der DDR also, zustanden.

Nun sollte dieses Grundstück im Rahmen des Investitionsvorhabens veräußert werden. Dagegen wandte sich die Eigentümerseite mit der Klage vor dem Berliner Verwaltungsgericht. Da aber bei investiven Vorhaben nach § 3 a Abs. 4 des Vermögensgesetzes (alte Fassung) Widerspruch und Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung haben, wurde versucht, im einstweiligen Verfahren die Anordnung der aufschiebenden Wirkung zu erreichen.

Ohne Erfolg (Beschluß VG vom 25. Juni 1992). Das Verwaltungsgericht führte zur Begründung aus, daß die Voraussetzungen für eine Rückgabe nach dem Vermögensgesetz nicht vorlägen. Es sei nicht entschädigungslos enteignet worden und auch nicht gegen eine geringere Entschädigung, als sie Bürgern der früheren DDR zustand. Die Enteignung nach dem Verteidigungsgesetz falle im übrigen auch nicht unter die vom Vermögensgesetz geregelten Rückgabefälle. Das VG sah auch keine Anhaltspunkte dafür, daß der Enteignungsakt bereits nach DDR-Recht nichtig gewesen wäre. Daß der Eigentümerseite vor der Enteignung kein rechtliches Gehör gewährt worden sei und sie auch keine entsprechenden Mitteilungen und Bescheide erhalten hätten, habe der damaligen Rechtslage in der DDR entsprochen, weil die VEB Kommunale Wohnungsverwaltung als Vertreter der Grundstückseigentümer eingesetzt worden war und entsprechend in den Enteignungsvorgang einbezogen worden sei.

Die Enteignung sei auch nicht deshalb als entschädigungslos anzusehen, weil der festgesetzte Betrag nicht ausgezahlt, sondern mit im Grundbuch eingetragenen Schulden verrechnet wurde. Nach ihrem Rechtsverständnis sei die DDR Inhaber der Forderungen geworden, die den von ihr enteigneten Banken bzw. anderen Unternehmen zugestanden hatten.

Im übrigen vertrat das Gericht auch die Auffassung, daß jeder, der die Rückgabe von Grundstücken reklamiert, bei investiven Veräußerungen nach § 3 a Vermögensgesetz (alte Fassung) auch ohne einen Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen ausgeschlossen werden kann, wenn "offensichtlich ist, daß der Anmelder nicht Berechtigter ist - etwa weil das Vermögensgesetz keine Anwendung findet". Und auch Enteignungen nach dem Verteidigungsgesetz (und gleiches gilt dann auch für Enteignungen nach dem Baulandgesetz und den Aufbaugesetzen) sind vom Vermögensgesetz und dem dort konstituierten Grundsatz der Rückgabe nicht erfaßt.